1. 应税租约取决于经营者
SCI 向经营者出租物业，只有在所经营的场所符合第 261 D 条第 4° 项 b 目或 b bis 目条件时，才依法当然应税（第 261 D 条第 4° 项 c 目）。物业所有人无需作出选择，但也无法掌控：经营者一旦取消服务，租约即转为免税。因此租约应要求经营者维持服务、提供证明，并在发生变化时立即通知。
法国酒店及其物业适用哪些增值税规则？
酒店经营者在所提供的住宿期限不超过三十晚（不影响续住，客人实际可住得更久）、且提供带家具的房间以及以下四项服务中至少三项（早餐、定期清洁、提供床品布草、接待客人）时，就住宿服务按 10% 的税率收取增值税（法国税法典第 261 D 条第 4° 项 b 目及第 279 条 a 款）。
出租给该经营者的物业，无论是否带家具，依法当然缴纳增值税（第 261 D 条第 4° 项 c 目），无需作出任何选择：物业所有人，无论是房地产民事公司（SCI）、房地产基金还是个人投资者，均可按一般抵扣规则，抵扣用于该出租的购置及工程环节增值税（适用小规模免税制度者除外）。若经营者不再满足上述条件，租约即转为免税，物业已抵扣的增值税须予以调整。
法国税法典第 257 bis、260、261 D（第 4° 项 b、b bis、c 目）及 279 条 a 款，有效至 2026 年 12 月 31 日，自 2027 年 1 月 1 日起纳入《商品与服务税法典》（CIBS）；BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20。
— 摘要
- 经营者
- 符合第 261 D 条第 4° 项 b 目条件时，住宿服务适用 10% 增值税（第 279 条 a 款）
- 物业租约
- 经营者符合上述条件时依法当然应税（第 261 D 条第 4° 项 c 目），无需选择
- 投资人
- 可回收购置增值税，但经营模式改变时须进行调整
- 出售
- 买方继续出租或继续经营时，适用第 257 bis 条免税
- 关键判决
- 最高行政法院 2025 年 11 月 12 日第 498267 号判决：取消短期住宿的自动推定
— 酒店投资人
投资酒店：物业、单元还是经营公司
三种投资方式，三种税务处理。购买物业（直接或通过 SCI）并出租给经营者：若场所符合酒店条件，租约依法当然应税，购置增值税在用于该出租的范围内可以抵扣。购买单元（酒店或服务式公寓中的客房或公寓），并与管理方签订商业租约：逻辑相同，只是规模缩小到个人投资者，投资者须就租金缴纳增值税。入股持有物业或经营酒店的公司：股权交易不属于增值税征税范围，投资人承接公司已作出的增值税承诺。
- 先审查经营者，再审查物业。投资人的回收权取决于管理方实际提供的服务：住宿期限、早餐、定期清洁、布草、接待。租约和宣传册并不足够，服务商合同和排班记录才是证据。
- 评估承诺期限。对于不动产，已抵扣的增值税在二十年内都可能被调整：更换经营者或改为不提供服务的家具出租，可能导致按剩余年数比例退还部分已回收增值税。
- 预先安排管理方违约的情形。租约应约定由符合相同条件的经营者接手，否则出租将转为免税。
- 所得税问题另行处理。租金的税务类别取决于租约、出租人身份及其税制（个人所得税或公司所得税）；参见准酒店所得税、LMNP 与 LMP。
- 个人投资酒店：参见本所由自然人持有的酒店架构案例（法文）。
— 出售酒店
第 257 bis 条在酒店业的适用
法国税法典第 257 bis 条规定，增值税纳税人之间转让全部或部分整体资产时，免征增值税：视为不发生任何交付，受让方被视为延续转让方的地位，尤其是承接已抵扣增值税的调整义务。在酒店业，该规则涵盖三种常见情形。
出售经营中的酒店（物业与经营资产一并出售，使经营得以独立延续）：视所出售企业的范围，属于全部或部分整体资产转让，前提是买方有意继续经营。出售出租给经营者的物业：在增值税下出租的物业，若买方为纳税人并继续出租，即构成部分整体资产；税务机关认可即使买方此前未从事相同活动，也可适用免税（BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10）。出售持有物业或经营酒店的公司股权：不属于增值税征税范围，公司保留其自身的调整义务。
三点注意。条件满足时，免税强制适用，卖方不能改为选择对出售征税。仅部分在增值税下出租的物业被单独出售时，不适用该免税（RES 第 2008/4 号）。若物业买方即为经营者本身，并终止租约自用物业，则须逐案分析所转让的出租活动是否得到延续，方可适用免税。一般条件和判例详见本所关于第 257 bis 条增值税免税的页面。自 2027 年 1 月 1 日起，该规则纳入《商品与服务税法典》（第 L. 211-107 条和第 L. 211-108 条）：参见本所关于不动产增值税重新编纂的说明。
— 酒店还是准酒店
酒店、服务式公寓、家具出租：界线在哪里
第 261 D 条第 4° 项区分两类应税情形。b 目针对酒店业及类似功能行业：所提供的住宿不超过三十晚，且四项服务中至少提供三项。b bis 目针对上述行业以外、用于居住的带家具住房出租，须提供至少三项相同服务；它不采用三十晚标准，但以持续居住为前提，税务机关将其与期限超过一个月的合同相联系（BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20）。两者均适用 10% 税率（第 279 条 a 款），并使向经营者出租物业的租约应税（c 目）。未达上述条件的家具出租免税，且不得选择纳税。
传统酒店的定性一般没有疑问。但对公寓式酒店、无餐饮的旅游住宅、无实体前台的酒店和长租住宅而言，定性较为微妙：这属于准酒店税务、服务定性标准以及BOFiP 行政解释的范畴，而 2025 年 11 月 12 日的判决已撤销其中针对短期住宿的宽容规定。
— 01
酒店架构：多层次的增值税问题
酒店经营就其住宿服务缴纳增值税。法国税法典第 261 D 条第 4° 项 b 目将酒店业或具有类似功能行业所提供的住宿服务排除于家具出租免税之外，条件是所提供的住宿期限不超过三十晚（不影响续住），并包含四项服务中的至少三项（早餐、定期清洁、床品布草、接待）。适用税率为 10%（第 279 条 a 款）。相应地，经营者可抵扣其采购与投资所含的增值税。
最常见的架构是将资产置于 SCI 或房地产基金，将经营置于承租该物业的商业公司。同一第 4° 项 c 目规定了该租约的税务处理：向符合上述条件的场所经营者出租空置、带家具或配备设施的物业，依法当然应税，无论物业所有人与酒店经营者之间存在多少中间层（BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20），但向《建筑与住房法典》第 L. 633-1 条所述、其活动不产生抵扣权的集体宿舍（logement-foyer）经营者出租的除外。因此第 260 条第 2° 项的选择权在此并不适用：税务机关明确指出，该选择权绝不能涵盖用于提供带家具住宿的物业（BOI-TVA-CHAMP-50-10）。
结论说来简单，实务影响却很大：物业所有人的增值税处理取决于经营者如何组织服务。由于最高行政法院 2025 年 11 月 12 日判决（第 498267 号）撤销了 BOFiP 中对不足一周的住宿仅凭入住前一次清洁或布草即视为满足标准的宽容规定，这些服务现须按实际情况判断：许多既有架构需要重新审查并补充书面证明。
— 02
需要提前应对的五大架构风险
每项风险都对应合同与税务上的关注点，它们之间的衔接决定了架构的实际收益。
2. 回收物业购置增值税
购置新建物业或期房（VEFA）时，购置增值税金额可观（20%）。SCI 能否抵扣，取决于 SCI 是否为纳税人（不适用小规模免税制度）以及物业是否用于应税租赁，即出租给符合酒店或准酒店条件的经营者，且该用途持续存在。架构一旦中断，将触发已抵扣增值税的调整。
3. SCI 与经营者之间的费用转嫁
SCI 与经营者之间转嫁费用、工程或服务须遵循明确规则。转嫁可能产生增值税摩擦，或引发经济合理性问题（按成本价、内部利润、代理）。对各项往来的性质（集团内部服务、附属出租、代理协议）进行严谨的书面记录，可保全抵扣链条。
4. 滑向准酒店：自行提供服务
若 SCI 自行提供附属服务（早餐、清洁、布草、接待），而非交由经营者提供，SCI 本身可能成为住宿服务提供者，从而影响其税务定性与申报义务。2025 年 11 月 12 日的判决排除了自动推定，因此须清楚记录各方的分工。
5. 退出：增值税调整
物业以免税方式出售或应税租赁终止时，物业已抵扣的增值税须就剩余期间按二十分之一进行调整（税法典附则二第 207 条）。若出售适用第 257 bis 条，则免税强制适用，由买方承接调整；仅在不适用时，才可通过选择对竣工满五年的物业出售征税来避免调整：参见出售一节。
— 03
本所的方法
本所为酒店经营者、房地产公司和投资人提供酒店交易全周期的服务：初始架构（物业与经营资产的持有、租约、购置增值税回收）、日常运营（费用转嫁、BOFiP 更新、服务审查）以及退出（出售、第 257 bis 条、调整）。
本所跨税种的执业（增值税、公司所得税、个人所得税、登记税）使我们能够整体处理架构，而非逐税处理。合同文件（商业租约、服务商合同、集团内部协议）均按经得起税务稽查的标准起草。
— 常见问题
客户在搭建酒店交易架构前最常问的问题
在法国，酒店经营是否一律缴纳增值税？
符合法国税法典第 261 D 条第 4° 项 b 目条件时缴纳：所提供的住宿不超过三十晚（不影响续住）、提供带家具的房间以及四项服务中至少三项（早餐、定期清洁、布草、接待）。经营者此时按 10% 收取增值税（第 279 条 a 款），并抵扣其采购与投资所含的增值税。
向酒店经营者出租物业的 SCI 是否需要选择缴纳增值税？
不需要。向符合酒店或准酒店条件的场所经营者出租物业（无论是否带家具），依法当然应税（第 261 D 条第 4° 项 c 目），某些集体宿舍的特别例外除外。第 260 条第 2° 项的选择权不能涵盖用于提供带家具住宿的物业：根据经营者提供的服务，租约要么依法当然应税，要么免税（BOI-TVA-CHAMP-50-10）。
SCI 能否回收购置或建造环节的增值税？
可以，前提是物业出租给符合第 261 D 条第 4° 项条件的经营者：租金应税，因此用于该出租的进项增值税（购置、工程、费用）可以抵扣，但 SCI 适用小规模免税制度的除外。若物业不再用于应税租赁，该抵扣在二十年内都可能被调整。
个人购买酒店客房能否回收增值税？
可以，前提是该单元出租给提供酒店或准酒店服务的经营者：租约依法当然应税，投资者须就租金缴纳增值税，并可抵扣购置增值税（适用小规模免税制度者除外）。主要风险在于管理方违约或改变经营模式，导致租约转为免税并触发调整。
出售已出租的酒店物业是否缴纳增值税？
若在增值税下出租的物业出售给继续出租的纳税人买方，可依据第 257 bis 条免征增值税：买方承接卖方的调整义务，此时免税对卖方强制适用。不适用时，竣工满五年的物业以免税方式出售，将触发已抵扣增值税的调整，除非卖方选择对出售征税（第 260 条第 5° 项之二）。
SCI 与经营者之间转嫁费用有哪些陷阱？
三个常见陷阱：按成本价转嫁而无利润，会引发公司所得税上的经济合理性质疑；转嫁附属服务（清洁、管理），可能使 SCI 本身成为住宿服务提供者；转嫁工程费用，须记录销项和进项增值税。完善的集团内部协议可保障这些往来。
物业所有人和经营者应如何应对 2025 年 11 月 12 日的判决？
2025 年 11 月 12 日第 498267 号判决撤销了 BOFiP 中对短期住宿仅凭入住前一次服务即视为满足清洁和布草标准的宽容规定；这些标准须结合住宿期限等实际情况判断。对于旅游住宅、公寓式酒店和服务精简的酒店，须重新审查服务组织、记录服务商合同并规范接待安排（包括数字化接待）。这不仅关系到经营者，也关系到物业所有人，因为其租约的税务处理取决于经营活动的定性。
Cité par
— 延伸阅读
相关页面
常与酒店架构一并处理的主题。