L'option à la TVA sur la location nue de locaux professionnels

Parce que l'exonération prive le bailleur de tout droit à déduction. Sans option, la TVA ayant grevé l'acquisition, la construction, les travaux ou les charges de l'immeuble reste un coût définitif. L'option de l'article 260, 2° du CGI soumet les loyers à la TVA et ouvre, en contrepartie, la déduction de la taxe d'amont. Lorsque le preneur est lui-même assujetti récupérateur, la taxe facturée sur les loyers est neutre pour lui : l'option est alors, dans la grande majorité des cas, favorable au bailleur.

Toute personne qui donne en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA : personne physique, SCI, société commerciale, foncière. L'option est ouverte même au bailleur qui n'est pas assujetti par ailleurs, une SCI patrimoniale par exemple ; l'option le fait précisément entrer dans le champ de la taxe pour ces locations. Lorsque le preneur n'est pas assujetti, l'option demeure possible à la condition que le bail mentionne expressément l'option du bailleur. Les locaux nus à usage d'habitation sont en revanche exclus du dispositif.

La voie de référence est une déclaration expresse, distincte pour chaque immeuble, en pratique une lettre d'option adressée au service des impôts dont relève l'immeuble, identifiant précisément l'immeuble concerné. Le Conseil d'État a toutefois admis que l'option puisse être exercée à l'occasion de la déclaration d'existence de la société, à la condition que ce document identifie l'immeuble concerné avec une précision suffisante (CE 23 décembre 2011, n° 323189, Sté Mercedes). La manifestation de la volonté d'opter doit rester non équivoque et identifiable par l'administration : cette souplesse jurisprudentielle est une voie de secours en cas de litige, pas une méthode, et le cabinet recommande systématiquement une déclaration d'option formelle. Les mentions utiles figurent dans notre modèle de lettre d'option TVA pour une SCI.

Non. L'option s'exerce immeuble par immeuble, mais le Conseil d'État a jugé qu'elle ne s'étend pas nécessairement à la totalité des locaux : le bailleur peut en circonscrire la portée à certains locaux de l'immeuble (en ce sens, CE 9 septembre 2020, n° 439143). Il devient ainsi possible de taxer les loyers des preneurs récupérateurs et de maintenir l'exonération pour les preneurs non récupérateurs, banque, assurance, professions de santé, associations, pour lesquels la TVA serait un coût sec. Cette modulation impose en contrepartie un suivi rigoureux des coefficients de déduction, local par local.

L'option couvre une période minimale et ne peut être dénoncée qu'à compter du 1er janvier de la neuvième année qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. La dénonciation doit être formalisée auprès du service des impôts. Elle mérite d'être chiffrée avant toute décision : le retour à l'exonération peut déclencher des régularisations de la TVA antérieurement déduite lorsque l'immeuble se trouve encore dans sa période de régularisation de vingt ans, et il prive le bailleur de la déduction sur les dépenses futures.

Lorsque l'immeuble est vendu loué, avec transfert des baux, à un acquéreur qui poursuit l'activité locative soumise à TVA, la cession relève le plus souvent de la dispense de l'article 257 bis du CGI : pas de TVA sur le prix et aucune régularisation, l'acquéreur continuant la personne du cédant pour la période de régularisation restante. Dans cette hypothèse, l'option exercée par le cédant au titre de l'immeuble peut être transmise à l'acquéreur dès lors que celui-ci entend poursuivre une activité locative soumise à la taxe (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 240). Plus largement, le même paragraphe admet que, « dans l'hypothèse d'actes emportant substitutions de détenteurs de l'immeuble, l'option exercée peut être transférée à la personne venant aux droits sur l'immeuble », sans condition tenant à la transmission d'une universalité. À défaut de transfert, l'acquéreur qui entend poursuivre la location taxée doit exercer sa propre option. La transmission ne se présume pas : elle se vérifie dans l'acte, dans la reprise des baux et, au besoin, auprès du service des impôts. À défaut de dispense, le cédant arbitre entre une vente exonérée, avec reversement par vingtièmes, et une vente volontairement taxée sur option de l'article 260, 5° bis du CGI.

Le risque est double. Côté bailleur, l'administration peut remettre en cause les déductions opérées sur l'immeuble, la location étant réputée exonérée faute d'option valable, avec rappels et intérêts de retard. Côté preneur, la TVA facturée sur les loyers l'a été à tort, ce qui fragilise sa propre déduction. Cette situation se rencontre fréquemment lors de l'acquisition d'immeubles loués anciens, lorsque la lettre d'option d'origine ne se retrouve pas : l'audit du formalisme des options en place et, le cas échéant, leur régularisation sont un préalable indispensable à l'opération.