商业用途房产的无家具出租原则上免征增值税（VAT），这使出租人无法抵扣任何进项税（工程、购置、专业服务费）。CGI 第 260 条 2° 提供了解决之道：出租人可以选择对租金征税，从而开启其进项税抵扣权，并确保楼宇的增值税处理直至转售都安全无虞。该选择权须遵循严格的形式要求，按楼宇逐一行使，且自最高行政法院（Conseil d'État）2020 年判例以来，可以按单元逐一灵活安排。本所从租约到转让，为这些选择权提供架构设计、形式办理与合规保障。
无家具房产的出租原则上属于免征增值税的业务。这项免税并非优惠：未对租金征收增值税的出租人无法抵扣任何进项增值税，无论是楼宇购置或建造所负担的税款，还是工程、专业服务费和各项费用所含的税款。就一栋商业楼宇而言，无法收回的税款往往高达数十万欧元。
CGI 第 260 条 2° 提供了对策：将无家具房产出租给增值税纳税人用于其经营活动的人士，或在满足租约相关条件的情况下出租给非纳税人的人士，可以就这些租赁选择征税。任何出租人均可行使该选择权，包括本身并非增值税纳税人的出租人，例如家族性不动产民事公司（SCI）。但居住用途的无家具房产不适用该选择权。
当承租人自身可以收回增值税时，这一权衡通常是有利的：租金上开具的税款对承租人是中性的，而出租人则可全额收回进项税。面对无法收回增值税的承租人（银行、保险、医疗、协会组织），情况则更为微妙，因为租金上的增值税对其而言是纯粹的成本：正是在这种情形下，按单元逐一灵活安排选择权的能力才显得尤为重要。
本所有意控制受理案件的数量，以确保合伙人直接参与每一个案件，并在承接任何委托之前系统评估介入的必要性。
选择权涵盖为专业承租人经营需要而出租的无家具房产；居住用途除外。
选择权须以向税务局提交的明确声明作出，每栋楼宇分别提交；最高行政法院已阐明其边界。
选择权按楼宇或建筑群逐一行使并逐一跟踪；其在楼宇内部的适用范围已由法官予以放宽。
选择权是长期承诺，并影响转售时的增值税处理；须在整个持有周期内加以管理。
因为免税剥夺了出租人的全部进项税抵扣权。不行使选择权，楼宇购置、建造、工程或各项费用所负担的增值税将成为最终成本。CGI 第 260 条 2° 的选择权使租金缴纳增值税，作为对价开启进项税的抵扣。当承租人本身是可收回增值税的纳税人时，租金上开具的税款对其是中性的：在绝大多数情况下，选择权因此对出租人有利。
任何为增值税纳税人承租人的经营需要而出租无家具房产的人士：自然人、SCI、商业公司、不动产投资公司。即使出租人本身并非增值税纳税人，例如家族性 SCI，也可以行使选择权；选择权恰恰使其就这些租赁进入增值税的适用范围。当承租人并非纳税人时，选择权仍然可行，条件是租约明确载明出租人的选择权。居住用途的无家具房产则被排除在该制度之外。
标准途径是一份明确声明，每栋楼宇分别提交，实践中即向楼宇所属税务局发出一封选择权函，精确指明相关楼宇。不过，最高行政法院已认可选择权可在公司设立申报时一并行使，条件是该文件足够精确地指明相关楼宇（CE 23 décembre 2011, n° 323189, Sté Mercedes）。行使选择权的意思表示必须始终明确无歧义并能为税务机关所识别：这一司法上的弹性是争议中的补救途径，而非常规方法，本所始终建议采用正式的选择权函。
不是。选择权按楼宇逐一行使，但最高行政法院判定其不必然扩展至全部单元：出租人可将其范围限定于楼宇内的某些单元（参见 CE 9 septembre 2020, n° 439143）。由此，出租人可以对可收回增值税的承租人的租金征税，同时对无法收回增值税的承租人（银行、保险、医疗行业、协会组织，增值税对其是纯粹的成本）维持免税。作为对价，这种灵活安排要求按单元逐一严格跟踪抵扣系数。
选择权涵盖一个最短期间，只能自行使当年之后第九年的 1 月 1 日起撤销。撤销须向税务局正式办理。在作出任何决定之前，都应事先测算其影响：如楼宇仍处于二十年调整期内，恢复免税可能触发对此前已抵扣增值税的调整补缴，并使出租人丧失未来支出的抵扣权。
选择权不会自动转移：拟继续应税租赁的买方必须行使其自己的选择权。当楼宇连同租约一并出售给继续从事应税租赁活动的买方时，该转让多数情况下适用 CGI 第 257 bis 条的豁免：价款不征增值税、无需任何调整，买方在剩余调整期内承继卖方的法律地位。在此情形之外，卖方需在免税出售（按二十分之一比例返还）与依 CGI 第 260 条 5° bis 的选择权主动征税的出售之间作出取舍。
风险是双重的。在出租人一方，税务机关可以否定就该楼宇进行的抵扣，因缺乏有效选择权而将租赁视为免税，并补征税款、加收滞纳利息。在承租人一方，租金上开具的增值税属于错误开具，其自身的抵扣因此受到影响。这种情形在收购较早出租的在租楼宇时屡见不鲜，原始选择权函往往无从查找：对既有选择权的形式合规性进行审计，并在必要时予以补正，是交易不可或缺的先决步骤。
租赁选择权须结合不动产增值税的一般规则、书面形式要求以及楼宇转让的增值税处理一并分析。
文章作者
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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