Les clauses TVA de l'acte de vente d'immeuble : la fiscalité s'écrit dans l'acte

Parce qu'en matière immobilière, le régime fiscal ne résulte pas seulement de la nature de l'opération : il dépend d'options, d'engagements et de mentions qui se formalisent dans l'acte. L'option pour la taxation d'une cession exonérée s'exerce dans l'acte (article 260, 5° bis du CGI), les engagements de revendre et de construire y sont pris (articles 1115 et 1594-0 G du CGI), la dispense de l'article 257 bis y est usuellement constatée. Une clause omise ou mal rédigée modifie donc directement l'impôt dû par les parties, parfois pour des montants très significatifs.

L'option de l'article 260, 5° bis du CGI doit être mentionnée dans l'acte constatant la mutation, ainsi que le prévoit l'article 201 quater de l'annexe II au CGI. À défaut, la cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans demeure exonérée de TVA, ce qui peut déclencher chez le cédant un reversement de la taxe initialement déduite si l'immeuble se trouve encore dans sa période de régularisation, et priver l'acquéreur d'une TVA déductible. La réparation a posteriori d'une option manquante est délicate : la question doit être tranchée avant la signature, au stade de l'avant-contrat.

La TVA sur la marge de l'article 268 du CGI est un régime dérogatoire, subordonné à des conditions tenant notamment aux modalités d'acquisition du bien par le cédant, en particulier l'absence de droit à déduction lors de cette acquisition. L'analyse suppose de reconstituer l'historique du bien : conditions d'entrée dans le patrimoine du vendeur, régime appliqué en amont, transformations éventuelles. L'acte constate ensuite le régime retenu. Une mention de marge appliquée à tort, ou l'inverse, fausse la base d'imposition et constitue un motif classique de rappel lors d'un contrôle.

L'acquéreur perd le régime de faveur dont il avait bénéficié : il devient redevable des droits d'enregistrement dont l'acquisition avait été dispensée ou allégée, assortis de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI. Les textes prévoient des possibilités de prorogation et de substitution entre l'engagement de revendre (article 1115) et l'engagement de construire (article 1594-0 G), mais leur mise en oeuvre obéit à des conditions de forme et de délai qu'il faut anticiper avant l'échéance, et non après.

La dispense de l'article 257 bis du CGI s'applique lorsque ses conditions de fond sont réunies : transmission d'une universalité totale ou partielle entre redevables, l'acquéreur poursuivant l'exploitation. La pratique retient néanmoins une mention expresse dans l'acte, qui constate que les parties se placent sous ce régime et sécurise le traitement déclaratif de chacune. L'essentiel demeure la qualification : une mention de dispense ne protège pas une opération qui n'en remplit pas les conditions, et son absence complique la position des parties en cas de contrôle. La mention doit donc être adossée à une analyse préalable.

Lorsque la cession n'est pas soumise à la TVA et intervient pendant la période de régularisation, le cédant peut transférer à l'acquéreur une fraction de la taxe qui avait grevé l'immeuble, correspondant aux années restantes (annexe II au CGI, article 207, III). Ce transfert s'opère par une attestation mentionnant le montant de taxe que le bénéficiaire est en droit de déduire. Sa délivrance et son contenu conditionnent la déduction chez l'acquéreur : une attestation absente, tardive ou erronée fait perdre ou fragilise ce droit, alors même que le reversement a été supporté par le vendeur.

Les rôles sont complémentaires. Le notaire, rédacteur de l'acte authentique, est tenu d'un devoir de conseil et assure les formalités, notamment en matière de droits d'enregistrement. Le conseil fiscal intervient sur la qualification de l'opération, le choix du régime et la rédaction des clauses correspondantes, en particulier dans les opérations complexes (marchands de biens, immeubles loués, restructurations). En cas d'erreur, la charge du redressement se répartit d'abord entre les parties selon les clauses de l'acte, les responsabilités professionnelles pouvant ensuite être recherchées selon les fautes commises. La meilleure protection reste une relecture fiscale avant signature.