在不动产买卖中，交易的税务制度并非事后认定，而是在文书中确定。对免税转让选择征税的选择权须在文书中行使（CGI 第 260 条 5° bis），适用差额征税还是按全价征收增值税须在文书中载明，转售承诺（CGI 第 1115 条）与建造承诺（CGI 第 1594-0 G 条）须在文书中作出，第 257 bis 条的增值税免征通常也在文书中予以记载。条款缺失、含糊或相互矛盾，将使出让方与受让方面临增值税补征、登记税优惠制度的丧失以及滞纳利息。本所与公证人协作，负责起草并审核买卖文书中的税务条款。
不动产增值税与登记税构成一个由选择权、承诺与豁免组成的体系，其共同点在于均须在买卖文书中正式载明。对原则上免税的转让选择征税（CGI 第 260 条 5° bis），须依照 CGI 附件二第 201 quater 条的要求，在载明产权转移的文书中予以记载。CGI 第 1115 条的转售承诺与第 1594-0 G 条的建造承诺，是登记税优惠制度的适用条件，均须在文书中作出。适用于整体资产转让的 CGI 第 257 bis 条增值税豁免，通常也通过文书中的记载予以确认，双方当事人均为纳税义务人。
这一形式要求绝非无关紧要。被遗漏的选择权不能被推定行使：转让仍然免税，并可能在出让方处引发增值税调整。文书中缺失转售承诺，将使受让方失去其自以为已经取得的优惠制度。对应按全价征税的交易记载为差额征税，或者相反，都会扭曲计税基础，为日后的补征埋下伏笔。因此，税务条款、当事人身份与标的物历史之间的一致性，是签署前必须进行的首要核查。
起草缺陷的后果会在多个层面显现：出让方或受让方的增值税补征、登记税优惠制度的丧失并须补缴原已豁免的税款、CGI 第 1727 条的滞纳利息，以及在必要时对文书起草人的责任追究和买卖双方就税负最终承担的合同争议。对文书进行税务审阅的成本，与税务调整的代价相比微不足道。
本所有意控制受理案件的数量，以确保合伙人直接参与每一个案件，并在接受任何委托之前系统评估介入的必要性。
竣工超过五年的不动产出售原则上免征增值税；作为增值税纳税人的出让方可以选择征税，文书须载明所采用的计税基础。
增值税纳税人作为买方享受的登记税优惠制度，建立在文书中作出的承诺之上，违反承诺须付出代价。
当买卖属于增值税纳税人之间的整体资产转让时，增值税免征通常在文书中予以记载。
除买卖本身的税务制度外，文书及其附件还须安排原始增值税的处理以及双方之间税务风险的分配。
因为在不动产领域，税务制度并不仅仅取决于交易的性质，而是取决于在文书中正式载明的选择权、承诺与记载。对免税转让选择征税须在文书中行使（CGI 第 260 条 5° bis），转售承诺与建造承诺须在文书中作出（CGI 第 1115 条与第 1594-0 G 条），第 257 bis 条的豁免通常也在文书中记载。因此，条款的遗漏或起草不当会直接改变双方应缴的税款，有时金额相当可观。
依照 CGI 附件二第 201 quater 条的规定，第 260 条 5° bis 的选择权必须在载明产权转移的文书中记载。否则，竣工超过五年的不动产转让仍然免征增值税，若该不动产仍处于调整期内，出让方可能须退还原先抵扣的税款，受让方也将失去可抵扣的增值税。事后补救缺失的选择权十分困难：这一问题必须在签署之前、在预约合同阶段就予以解决。
CGI 第 268 条的差额征税是一项例外制度，其适用条件主要涉及出让方取得该不动产的方式，特别是取得时未产生抵扣权。分析时须重建标的物的历史：进入卖方财产的条件、上游适用的制度、可能进行的改造。文书随后载明所采用的制度。错误地记载差额征税，或者相反，都会扭曲计税基础，是税务稽查中典型的补征事由。
买方将失去其原本享有的优惠制度：须补缴收购时已豁免或减征的登记税，并加收 CGI 第 1727 条的滞纳利息。法律规定了转售承诺（第 1115 条）与建造承诺（第 1594-0 G 条）之间的延期与替换机制，但其实施须遵守形式与期限要求，必须在期限届满之前预作安排，而非事后补救。
第 257 bis 条的免征在其实质条件满足时即可适用：增值税纳税人之间进行的全部或部分整体资产转让，且受让方继续经营。但实务上仍要求在文书中作出明确记载，确认双方适用该制度，并为各自的申报处理提供保障。关键仍在于定性：对不符合条件的交易而言，免征记载并不能提供保护；而记载的缺失则会在税务稽查时使双方的立场更加被动。因此，该记载必须以事先的分析为依据。
当转让不征收增值税且发生在调整期内时，出让方可将原先计入该不动产的部分税款转移给受让方，金额对应剩余年度（CGI 附件二第 207 条第 III 款）。该转移通过一份证明文件完成，其中载明受让人有权抵扣的税额。证明的出具及其内容决定受让方能否抵扣：证明缺失、迟延或有误，将导致该权利丧失或受损，即便退税义务已由卖方承担。
两种角色相辅相成。公证人作为公证文书的起草人，负有咨询义务并办理各项手续，特别是登记税方面的手续。税务顾问负责交易定性、制度选择及相应条款的起草，在复杂交易（不动产交易商、出租中的不动产、重组）中尤为重要。一旦出现错误，补征税款首先依照文书条款在双方之间分配，随后可根据各自的过错追究职业责任。最好的保护，仍然是在签署之前进行税务审阅。
文书条款的起草，须结合不动产增值税的一般规则、增值税调整机制以及专业经营者的特殊制度。
不动产买卖的完整分析路径：标的物定性、当事人身份、增值税制度与登记税。
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文章作者
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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