Axe bilatéral France-Israël

Conserver ou vendre son immobilier français après l'alya

Après le transfert de la résidence fiscale en Israël, l'immobilier conservé en France reste intégralement imposé en France : la convention du 31 juillet 1995 attribue les revenus immobiliers à l'État de situation du bien (article 6). Concrètement, les loyers supportent le taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà d'environ 29 600 euros de revenu net (article 197 A du CGI), auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, Israël étant hors Union européenne. En cas de vente, le prélèvement de 19 % de l'article 244 bis A s'applique avec, le plus souvent, l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité. Au-delà de 1,3 million d'euros d'actifs immobiliers français, l'IFI demeure dû chaque année. Le cabinet aide les familles en projet d'alya à arbitrer entre conserver, vendre ou donner avant le départ.

Faire arbitrer votre situation avant le départ Voir le hub Fiscalité franco-israélienne
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— En bref
Loyers
Taux minimum de 20 %, puis 30 % au-delà de la limite de la deuxième tranche du barème (CGI art. 197 A), sauf option pour le taux moyen
Prélèvements sociaux
17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values : le taux réduit de 7,5 % est réservé aux affiliés UE, EEE et Suisse, Israël en est exclu
Plus-value
Prélèvement de 19 % (CGI art. 244 bis A), abattements par durée de détention, représentant fiscal accrédité en principe obligatoire hors UE au-delà de 150 000 euros
IFI
Imposition annuelle des actifs immobiliers français dès 1,3 million d'euros de valeur nette taxable (CGI art. 964)
Convention 1995
Revenus et gains immobiliers imposables dans l'État de situation du bien (articles 6 et 13) : la France conserve la main
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L'immobilier français ne suit pas le contribuable en Israël

Le départ vers Israël transforme le propriétaire en non-résident au regard du droit français, sans rien changer au lieu d'imposition de ses immeubles. L'article 6 de la convention franco-israélienne du 31 juillet 1995 stipule que les revenus des biens immobiliers ne sont imposables que dans l'État où ces biens sont situés ; l'article 13 retient la même solution pour les gains de cession, y compris pour les parts de sociétés à prépondérance immobilière. La France conserve donc l'intégralité de son droit d'imposer, quel que soit le statut du contribuable côté israélien.

Le régime des non-résidents est sensiblement moins favorable que celui des résidents. Les revenus fonciers supportent le taux minimum de l'article 197 A du CGI : 20 % jusqu'à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème (29 579 euros pour les revenus 2025, seuil revalorisé chaque année), 30 % au-delà, sauf à justifier d'un taux moyen inférieur calculé sur les revenus mondiaux. S'y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : le prélèvement de solidarité de 7,5 %, réservé aux personnes relevant d'un régime de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse, ne bénéficie pas aux résidents d'Israël.

Côté israélien, selon le droit israélien en vigueur, le nouvel immigrant (oleh hadash) bénéficie en principe d'une exonération de dix ans sur ses revenus de source étrangère, à confirmer avec un conseil local, ce qui neutralise le plus souvent toute imposition israélienne sur les loyers français pendant cette période. Cette exonération est toutefois strictement israélienne : elle ne réduit en rien l'impôt français. Le cabinet conseille en droit fiscal français et travaille avec des correspondants israéliens pour la dimension locale.

Le cabinet privilégie un nombre limité d'interventions afin de garantir l'implication directe des associés sur chaque dossier, et évalue systématiquement la pertinence d'une intervention avant tout engagement.

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Conserver, vendre ou donner : l'analyse point par point

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Conserver et louer : le rendement net après impôt

Le couple taux minimum et prélèvements sociaux ampute fortement le rendement locatif du non-résident.

  • Location nue : régime réel ou micro-foncier, puis taux minimum de 20 % jusqu'à environ 29 600 euros de revenu net et 30 % au-delà (CGI art. 197 A), plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une charge marginale pouvant atteindre 47,2 %
  • Option pour le taux moyen : sur justification de l'ensemble des revenus mondiaux, l'impôt peut être ramené au taux qui résulterait du barème ; l'option est souvent pertinente pendant les dix ans du statut d'oleh, lorsque les revenus israéliens sont modestes ou exonérés
  • Location meublée depuis l'étranger : régime BIC, amortissements au réel en LMNP, mais réintégration des amortissements déduits dans la plus-value de cession depuis la loi de finances pour 2025, et vigilance sur les cotisations sociales en cas de passage en loueur professionnel
  • Exemple : loyers nets imposables de 36 000 euros, immeuble de 1,6 million d'euros ; impôt sur le revenu d'environ 7 800 euros au taux minimum, prélèvements sociaux d'environ 6 200 euros, IFI d'environ 4 600 euros, soit une charge annuelle globale proche de 18 600 euros, plus de la moitié du loyer net
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Vendre : le prélèvement de 19 % et le représentant fiscal

La cession par un résident d'Israël obéit à l'article 244 bis A du CGI, avec une contrainte procédurale propre aux cédants hors Union européenne.

  • Prélèvement de 19 % sur la plus-value, abattements pour durée de détention de l'article 150 VC : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans seulement, et surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable (CGI art. 1609 nonies G)
  • Représentant fiscal accrédité en principe obligatoire pour un cédant résident d'Israël, la dispense automatique étant réservée à l'UE et à l'EEE ; dispense pratique lorsque le prix de cession n'excède pas 150 000 euros par cédant ou lorsque la détention dépasse trente ans (BOI-RFPI-PVINR-30-20)
  • Ancienne résidence principale : exonération totale si la cession intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ et si le logement est resté libre de toute occupation (CGI art. 244 bis A, I, 1), Israël remplissant la condition d'assistance administrative grâce à l'article 26 de la convention ; à défaut, exonération plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette pour les ressortissants d'un État de l'UE ou de l'EEE ayant été domiciliés en France deux ans, jusqu'au 31 décembre de la dixième année suivant le départ (CGI art. 150 U, II, 2°)
  • Cas chiffré : bien acquis 800 000 euros en 2011, revendu 1,6 million d'euros après quinze ans ; plus-value d'environ 620 000 euros après forfaits, impôt sur le revenu d'environ 47 000 euros après abattement de 60 %, prélèvements sociaux d'environ 89 000 euros (abattement limité à 16,5 %), surtaxe d'environ 12 400 euros : un coût global proche de 148 000 euros, soit plus de 9 % du prix
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IFI, SCI et structures de détention

La détention indirecte ne fait pas sortir l'immeuble du champ français ; elle ajoute des obligations propres.

  • IFI du non-résident : imposition des biens et droits immobiliers situés en France, ainsi que des parts de sociétés à hauteur de leur valeur immobilière française, dès que la valeur nette taxable excède 1 300 000 euros, le barème s'appliquant à partir de 800 000 euros (CGI art. 964 et suivants) ; l'article 22 de la convention préserve ce droit d'imposer
  • SCI translucide : les revenus et gains restent imposables en France (article 6, paragraphe 5, et article 13 de la convention) ; les parts entrent dans l'assiette IFI et leur cession relève du prélèvement de l'article 244 bis A ; le traitement de la SCI côté israélien, qui ignore la translucidité française, doit être validé avec un correspondant local
  • Taxe de 3 % (CGI art. 990 D et 990 E) en cas de détention par une société : une entité israélienne peut bénéficier des exonérations sur engagement ou sur déclaration annuelle, la convention comportant les clauses de non-discrimination et d'échange de renseignements requises ; l'omission déclarative coûte 3 % de la valeur vénale chaque année
  • Passage d'une SCI à l'impôt sur les sociétés en cas de location meublée : conséquence fréquente et souvent subie, à anticiper avant le départ
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Donner avant le départ : la fenêtre de transmission

Aucune convention ne couvre les successions et donations entre la France et Israël ; l'immeuble français reste taxable en France dans tous les cas.

  • Un immeuble situé en France demeure soumis aux droits de mutation à titre gratuit français quelle que soit la résidence du donateur et du donataire (CGI art. 750 ter, 2°) ; le départ en Israël ne fait pas disparaître cette assiette
  • La donation avant cession purge la plus-value latente : les enfants donataires cèdent sur la base de la valeur déclarée, ce qui peut neutraliser l'essentiel du coût de 244 bis A dans le cas chiffré ci-dessus
  • Abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, et outils classiques (démembrement, donation-partage) mobilisables avant le départ dans un cadre purement français
  • Vigilance sur la règle des six ans sur dix (CGI art. 750 ter, 3°) : un héritier ou donataire resté résident de France est taxable en France sur les biens étrangers reçus ; Israël n'appliquant plus de droits de succession depuis 1981, aucun crédit d'impôt ne vient compenser les droits français
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Notre approche

Le cabinet accompagne les familles et dirigeants en projet d'alya sur la dimension française de leur patrimoine immobilier : chiffrage comparé des scénarios conserver, vendre ou donner, option pour le taux moyen, sécurisation des exonérations de sortie, coordination du représentant fiscal accrédité, IFI et obligations déclaratives des non-résidents, restructuration des SCI avant le départ. Pour le versant israélien, notamment le statut d'oleh et ses obligations locales, le cabinet travaille avec des correspondants israéliens de confiance, afin d'assurer une lecture croisée cohérente des deux droits.

  • Alya
  • Non-résidents
  • CGI art. 244 bis A
  • IFI
  • Convention France-Israël
— FAQ

Immobilier français après l'alya : vos questions

Mes loyers français seront-ils imposés en France ou en Israël après l'alya ?

En France. L'article 6 de la convention du 31 juillet 1995 prévoit que les revenus des biens immobiliers ne sont imposables que dans l'État où les biens sont situés. Les loyers d'un bien français restent donc soumis à l'impôt français au taux minimum de 20 % ou 30 % (CGI art. 197 A) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pendant la période d'exonération de dix ans du nouvel immigrant, Israël n'impose en principe pas ces revenus de source étrangère, mais cette exonération israélienne ne réduit jamais l'impôt français.

Puis-je échapper aux prélèvements sociaux de 17,2 % en tant que résident d'Israël ?

Non, en l'état des textes. L'exonération de CSG et de CRDS, qui ramène la charge au seul prélèvement de solidarité de 7,5 %, est réservée aux personnes relevant d'un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse. Israël n'appartenant à aucun de ces ensembles, les revenus fonciers et plus-values immobilières d'un résident d'Israël supportent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSS art. L. 136-6 et L. 136-7).

Dois-je désigner un représentant fiscal pour vendre mon bien depuis Israël ?

En principe oui. La dispense automatique de représentant fiscal accrédité ne bénéficie qu'aux cédants domiciliés dans l'Union européenne ou dans un État de l'EEE lié à la France par des conventions d'assistance (Islande, Norvège). Un résident d'Israël doit donc en désigner un, sauf lorsque le prix de cession n'excède pas 150 000 euros par cédant ou lorsque le bien est détenu depuis plus de trente ans et se trouve totalement exonéré par les abattements de détention (BOI-RFPI-PVINR-30-20). Le coût du représentant, usuellement proportionnel au prix, doit être intégré au chiffrage de la vente.

Vaut-il mieux vendre ma résidence principale avant ou après le départ ?

La vente avant le départ, pendant que le logement est encore la résidence principale, est exonérée sans condition de délai. Après le départ, l'exonération est maintenue si la cession intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert du domicile et si le logement est resté libre de toute occupation entre-temps (CGI art. 244 bis A, I, 1), condition d'assistance administrative remplie pour Israël. Au-delà de ce délai, il ne reste que l'exonération plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette (CGI art. 150 U, II, 2°), réservée aux ressortissants d'un État de l'UE ou de l'EEE ayant été fiscalement domiciliés en France pendant au moins deux ans, pour une cession réalisée au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ. Le calendrier de mise en vente est donc une décision fiscale à part entière.

Resterai-je redevable de l'IFI une fois installé en Israël ?

Oui, si la valeur nette de vos actifs immobiliers français excède 1 300 000 euros au 1er janvier. Le non-résident est imposable sur ses biens et droits immobiliers situés en France ainsi que sur les parts de sociétés, telles les SCI, à hauteur de leur valeur représentative d'immeubles français (CGI art. 964 et suivants), le barème s'appliquant dès 800 000 euros. L'article 22 de la convention de 1995 confirme le droit d'imposer de la France. Seules les dettes afférentes aux actifs français et répondant aux conditions des articles 973 et 974 du CGI restent déductibles, ce qui appelle une revue du financement avant le départ.

Cité par

Un patrimoine immobilier français à arbitrer avant l'alya ?

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