Le pacte Dutreil de l'article 787 B du CGI permet une exonération de 75 % des droits de mutation à titre gratuit sur la transmission d'entreprise familiale, sous conditions. Pendant des années, son application aux activités de location meublée a été contestée par l'administration. Le Conseil d'État, par décision du 29 septembre 2023 (n° 473972), avait ouvert la fenêtre en jugeant que la location meublée exercée à titre habituel constitue une activité commerciale éligible. Mais le législateur a immédiatement refermé la porte : l'article 23 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (loi de finances pour 2024) a explicitement exclu les locations meublées et les locations d'établissements commerciaux ou industriels équipés du bénéfice du dispositif Dutreil — pour les transmissions intervenant à compter du 17 octobre 2023. Une nuance subsiste pour les activités mixtes.
Le pacte Dutreil de l'article 787 B du CGI est l'un des dispositifs les plus puissants du droit français de la transmission : exonération de 75 % de l'assiette des droits de mutation à titre gratuit sur les titres d'entreprise transmis, sous conditions tenant à la nature de l'activité (commerciale, artisanale, industrielle, agricole ou libérale), à des engagements de conservation et au pouvoir de direction.
L'application aux activités de location meublée a été contestée pendant des années par l'administration, qui considérait ces opérations comme relevant de la gestion de patrimoine privé non éligible. Cette position a été renversée par le Conseil d'État le 29 septembre 2023 (n° 473972), dans la lignée d'une jurisprudence concordante de la Cour de cassation : la location meublée exercée à titre habituel revêt un caractère commercial qui la rend éligible au Dutreil.
La loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, article 23) a immédiatement neutralisé cette jurisprudence en excluant explicitement de l'assiette du Dutreil les activités de location meublée et celles de location d'établissements commerciaux ou industriels équipés de leur exploitation. Application aux transmissions intervenant à compter du 17 octobre 2023 — la date de présentation du PLF 2024 en Conseil des ministres, choisie pour neutraliser tout effet d'aubaine.
Une nuance importante demeure : pour les activités mixtes (entité qui combine activité opérationnelle et activité civile/locative), le Dutreil reste applicable si l'activité opérationnelle est prépondérante. La caractérisation de cette prépondérance ouvre un terrain de pratique technique pour les schémas familiaux complexes.
Au-delà de la lettre du texte, plusieurs marges d'analyse demeurent pour préserver le bénéfice du Dutreil sur des opérations comportant des activités locatives.
L'exclusion s'applique aux transmissions intervenant à compter du 17 octobre 2023. Pour les transmissions antérieures à cette date, la jurisprudence du Conseil d'État (29 septembre 2023) reste applicable — éligibilité possible si l'activité de location meublée est habituelle. Une vigilance particulière s'impose sur la datation effective des actes.
Lorsqu'une entreprise exerce cumulativement une activité opérationnelle (commerciale stricto sensu) et une activité civile ou locative, le Dutreil peut s'appliquer si l'activité opérationnelle est prépondérante. La caractérisation de la prépondérance s'apprécie selon des critères cumulatifs : chiffre d'affaires, valeur des actifs immobilisés, et activité économique réelle.
La LF 2024 a aussi étendu le bénéfice du Dutreil aux holdings animatrices qui dirigent leur groupe — désormais considérées comme exerçant elles-mêmes une activité opérationnelle. Cette ouverture compense partiellement la fermeture sur les locations meublées : un schéma familial articulé autour d'une holding animatrice véritable peut continuer à bénéficier du Dutreil sur la valeur de la holding.
Les contribuables qui détenaient une activité locative meublée et envisageaient une transmission peuvent restructurer en amont : cession ou apport de l'activité locative à un véhicule distinct, recentrage de la société transmise sur une activité opérationnelle pure. Ces restructurations doivent être réalisées avec anticipation (le Dutreil exige des engagements de conservation rétroactifs) et sécurisées contre une requalification en abus de droit.
Au-delà du Dutreil, d'autres outils peuvent être mobilisés pour transmettre une activité locative meublée : donation-partage avec démembrement, OBO familial (apport-cession), donation de la nue-propriété, fiducie patrimoniale (CGI art. 2011 et suivants). Le choix de l'outil dépend de la situation patrimoniale, du calendrier et des objectifs familiaux.
Le cabinet accompagne les familles patrimoniales, dirigeants d'entreprises hôtelières et résidences de tourisme, et investisseurs en immobilier locatif sur les stratégies de transmission post-LF 2024. Notre intervention couvre l'analyse pré-transmission (cartographie des activités, prépondérance opérationnelle, scénarios de restructuration), la structuration des opérations (apports, cessions intragroupe, holdings animatrices, démembrements), et la défense en cas de contrôle (recours hiérarchique, contentieux devant le tribunal administratif puis le Conseil d'État).
L'arrêt du 29 septembre 2023 et la LF 2024 ont créé une fenêtre d'opportunité pour les transmissions antérieures au 17 octobre 2023, et un terrain technique exigeant pour les transmissions postérieures. Une analyse au cas par cas est indispensable.
Non, plus depuis le 17 octobre 2023. L'article 23 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) a explicitement exclu les activités de location meublée du champ du Dutreil. L'exclusion s'applique aux transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023. Pour les transmissions antérieures, le Conseil d'État (29 septembre 2023, n° 473972) avait jugé l'activité éligible — application possible si la transmission est antérieure à la coupure.
L'arrêt n° 473972 du 29 septembre 2023 a jugé que la location meublée exercée à titre habituel revêt un caractère commercial qui la rend éligible au pacte Dutreil. Cette décision a renversé la position historique de l'administration. Elle a ouvert une fenêtre immédiatement refermée par la LF 2024, mais reste applicable pour toutes les transmissions antérieures au 17 octobre 2023.
Lorsqu'une entreprise exerce cumulativement une activité opérationnelle (industrielle, commerciale) et une activité civile/locative, le Dutreil reste applicable si l'activité opérationnelle est prépondérante. La prépondérance s'apprécie selon plusieurs critères (chiffre d'affaires, valeur des actifs, activité économique réelle). Cette grille a été précisée par la doctrine BOFiP et la jurisprudence — elle ouvre un terrain technique pour structurer des schémas familiaux où l'activité locative reste accessoire.
Tout dépend du caractère animateur de la holding. La LF 2024 a explicitement étendu le bénéfice du Dutreil aux holdings animatrices qui dirigent leur groupe — considérées comme exerçant une activité opérationnelle propre. Si la holding anime véritablement les filiales (politique commerciale, financière, ressources humaines documentées), elle peut bénéficier du Dutreil sur sa valeur, indépendamment de la nature des activités sous-jacentes.
Oui, dans le cadre d'une anticipation longue. Plusieurs voies : (a) cession ou apport de l'activité locative à un véhicule distinct, (b) recentrage de la société transmise sur une activité opérationnelle pure, (c) création d'une holding animatrice qui prend le pilotage du groupe. Toute restructuration doit être réalisée plusieurs mois avant la transmission (le Dutreil exige des engagements de conservation préalables) et sécurisée contre une requalification en abus de droit (LPF art. L.64 / L.64 A).
Plusieurs outils peuvent compléter ou remplacer le Dutreil : (1) donation-partage avec démembrement (réserve d'usufruit), qui permet de transmettre la nue-propriété tout en conservant les revenus ; (2) OBO familial (apport-cession à une holding familiale) ; (3) fiducie de gestion ou de transmission (CGI art. 2011 et suivants) ; (4) optimisation des abattements et tranches du barème des droits de mutation. Le choix dépend du patrimoine, du calendrier et des objectifs familiaux.
Au-delà de l'éligibilité de l'activité, le Dutreil exige (CGI art. 787 B) : (a) un engagement collectif de conservation des titres pendant au moins 2 ans avant la transmission ; (b) un engagement individuel de conservation des titres reçus pendant 4 ans après la transmission par chaque héritier ou donataire ; (c) une fonction de direction exercée par l'un des signataires de l'engagement collectif pendant la durée de cet engagement et 3 ans après la transmission ; (d) une activité éligible exercée à titre principal (industrielle, commerciale, artisanale, agricole, libérale).
Sujets fréquemment articulés avec le Dutreil et les locations meublées.
Vue d'ensemble : qualification, parahôtellerie, Dutreil, transmission.
Voir la page Pôle PatrimoineStratégies globales de transmission : Dutreil, démembrement, fiducie.
Voir la page Pôle PatrimoineFiducie patrimoniale et de gestion (CGI art. 2011 et suivants).
Voir la page TVAArticulation TVA / Dutreil sur les opérations parahôtelières.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour analyser les marges du Dutreil après la LF 2024, structurer une restructuration anticipée ou explorer les alternatives patrimoniales.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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