01
房地产增值税
处理复杂的房地产增值税问题，以降低税务风险、以最优方式适用法规并避免资金垫付负担。
- 交易的增值税后果：VIR、VEFA、BEFA、土地出售、建造工程、自我供应、拆除、迁离补偿金、店面权转让金。
- 结构安排：有利的抵扣比例、增值税集团、增值税抵免快速退还策略。
- 对商业租约及其他交易选择适用增值税。
- 增值税条款的起草：买卖契约、商业租约、选择函、附函。
- 在收到调整建议及增值税争议时的抗辩——见我们关于准酒店业的2025 年 11 月 12 日行政最高法院判决的文章。
— 01
我们对房地产税务的方法
房地产税务涵盖适用于不动产或不动产权利相关交易的全部税收规则：增值税（购置、建造、出租）、登记税与产权转让税、就不动产收入与资本利得课征的企业所得税与个人所得税、IFI（房地产财富税）、3% 税、地方税（土地税、法兰西岛地区办公用房税、商业面积税、空置住宅税）以及对已转为可建设用地的土地征收的定额税。
本所律师提供战略咨询、项目结构安排、谈判、税务审计，并在税务机关及法院（行政法院、行政上诉法院、行政最高法院）处理争议。我们同时为房地产融资结构以及以房地产信托为支撑的交易提供保障——登记税的中性化、增值税的衔接、资金流的保障。
本所刻意只承接有限数量的案件，以确保合伙人对每一案件的直接参与，并在任何委托之前系统评估介入的适当性。
— 02
业务领域
02
产权转让税
在房地产交易中优化并确保产权转让税（公证费）——面向房地产交易商、开发商、房地产公司及家族办公室。
- 根据交易性质及对建筑物所作的改良，确定适用税率。
- 建造承诺（法国税法典第 1594-0 G, A 条）——认购、跟进、展期。
- 转售承诺（法国税法典第 1115 条）——见我们关于房地产交易商制度的文章。
- 以补充契据认购承诺、提起争议申诉、申请展期。
- 将建造承诺转让予新买方，以建造承诺替代转售承诺。
03
直接税
在购置及运营不动产时的税务结构安排与优化——面向投资载体及个人。
- 载体的结构安排：SIIC、OPPCI、SCPI、SCI 或企业房地产——见我们的研究SIIC、递延利息及 300 万欧元门槛。
- 在谈判过程中对目标结构进行全面税务审计。
- 资金流与租金收入的管理，尤其是其国际层面。
- 税务跟进与复核，处理相关事项：折旧、免租期、房地产工程、借款利息的扣除。
- 房地产资本利得——法国税法典第 244 bis A 条课征的优化与争议。
- 个人：租金收入、LMNP / LMP 身份、职业性及个人性资本利得。
04
财富税务
在持有或传承房地产财富时的结构安排与优化——居民与非居民。
- 限制传承及 IFI 课税的结构安排策略。
- 为居民与非居民减轻社会课征的财富结构安排。
- 房地产信托的设立及税务（担保信托与管理信托）。
- 与私人银行、家族办公室及合作公证人的协调。
05
地方税
在与房地产相关的地方税方面提供支持——面向房地产公司、商业及物流经营者。
- 对已建及未建物业的土地税。
- 法兰西岛地区的年度办公用房税。
- 商业面积税（TASCOM）。
- 空置住宅税。
- 对已转为可建设用地的裸地有偿转让征收的定额税。
06
3% 税
3% 税的年度申报与争议——非居民所持结构的房地产税务中的一项核心问题。
- 法国税法典第 990 D 至 990 H 条——直接或间接持有法国不动产的法人实体。
- 免税情形及年度申报义务（2746 表）。
- 确保复杂持有链的税务安全（SCI、欧盟／欧盟外持有公司、信托）。
- 常见争议：我们经常就此类案件受托。
— 04
主办律师 — François Ouairy
巴黎办公室主管合伙人，专注于增值税、房地产税务及财富税务。Best Lawyers 2026 税法领域获评，Leaders League 在增值税领域享有高知名度，并设有专门的房地产税务实务。在 Defrénois（面向公证人）与 Lextenso 上就转售承诺、土地积极营销举措及增值税纳税人的财富转让撰写权威文章。与 Jonathan Bensaid 共同处理结合房地产税务与信托的交易。
- Best Lawyers 2026 — 税法
- Leaders League — 增值税
- 房地产税务
- 转售承诺
- 资本利得 244 bis A
- Defrénois & Lextenso
— 03
近期文章
本所与房地产增值税、产权转让税及房地产交易结构安排相关的部分文章选辑。
增值税 · 准酒店业
增值税与带家具出租：2025 年 11 月 12 日行政最高法院判决
收紧准酒店制度的一项重大判决：对带家具出租的出租人、旅游经营者及进项增值税可抵扣性的实际影响。
房地产交易商房地产交易商的公证费
转售承诺与建造承诺的衔接、优惠税率及争议：面向房地产交易商与增值型投资者的实务解读。
增值税 · 建造增值税中房地产工程概念的厘清
房地产工程与货物交付之间的界线，及其对适用税率、反向征收与抵扣的影响。面向建筑企业与业主的实务解读。
增值税 · BOFIP准酒店增值税 — BOFIP 更新
对准酒店业行政学理的注释解读：准酒店服务的判定标准及其对增值税定性的影响。
房地产公司 · SIICSIIC — 递延利息与 300 万欧元门槛
上市房地产公司借款利息可抵扣性的机制：与 300 万欧元门槛的衔接及购置情景。
增值税 · 国际增值税常设机构 — 欧盟法院的解读
增值税常设机构的判定标准，及其对跨境房地产与服务交易的影响。
— 05
常见问题
在法国，什么是房地产税务？
房地产税务涵盖适用于不动产相关交易的全部税收规则：房地产增值税（VEFA、BEFA、土地、工程）、产权转让税（公证费、建造承诺与转售承诺）、就租金与资本利得课征的企业所得税与个人所得税、IFI（房地产财富税）、3% 税（法国税法典第 990 D 至 H 条）、地方税（土地税、法兰西岛办公用房税、TASCOM、空置住宅）以及对已转为可建设用地的土地征收的定额税。
在法国出售不动产的增值税制度如何？
由纳税人出售新建不动产（竣工不足 5 年）须按全额价格课征增值税。出售旧有不动产原则上免税，但可选择适用增值税（视情形按全额价格或按差额课征）。可建设用地的出售适用专门制度。定性——新建、旧有、可建设用地——以及卖方身份（是否为纳税人）决定适用的制度、税基与可抵扣性。
什么是转售承诺？
转售承诺（法国税法典第 1115 条）允许房地产交易商在购置不动产时享受降低的产权转让税（125 欧元），条件是在5 年期限内转售该不动产。否则将连同利息追征税款。该承诺可转让予新买方，或在符合条件时以建造承诺（第 1594-0 G, A 条）替代。见我们关于房地产交易商公证费的文章。
什么是对不动产的 3% 税？
3% 税（法国税法典第 990 D 至 990 H 条）由直接或间接持有位于法国不动产的法人实体（公司、基金、信托）每年按不动产市场价值缴纳，旨在化解持有链的不透明性。存在诸多免税情形（上市实体、国家机构、申报其股东的协定实体）。该税的争议频发——它是非居民房地产税务中的一项核心问题。
如何优化复杂房地产交易的增值税？
优化的路径包括：（一）为每一流动（出售、出租、再开票）选择适用的制度；（二）载体的结构安排（增值税集团、分部核算）；（三）对商业租约适用增值税的选择政策；（四）在契据中审慎起草增值税条款；（五）对增值税抵免与退税的主动管理。事前的防范可避免日后对往往关系重大的交易的补税。
非居民的房地产资本利得如何征税？
非居民的房地产资本利得（法国税法典第 244 bis A 条）须缴纳所得税项下 19% 的预提课征加 17.2% 的社会课征（隶属外国制度的欧盟／欧洲经济区／瑞士居民可享社会课征免除者除外）。适用持有期扣减（满 22 年所得税全额免除，满 30 年社会课征免除）。欧盟／欧洲经济区之外的非居民通常须指定核准税务代表。另见我们的非居民税务页面。
什么是 IFI，涉及哪些人？
房地产财富税（IFI）对净应税房地产财富超过 130 万欧元者征收，无论其为直接持有还是通过公司（份额、股份）持有。法国税务居民须就其全球房地产财富纳税；非居民仅就其位于法国的资产纳税（更有利的税收协定除外）。IFI 须进行年度估值、适用扣减（主要居所、职业性资产）并扣除与房地产财富相关的负债。
房地产信托如何与税务衔接？
房地产信托可将不动产的所有权临时转移给受托人，用于担保或管理目的。税务在很大程度上被中性化：多数情形下设立时无有偿产权转让税，增值税与企业所得税上的透明处理，在信托财产中的会计隔离。这种中性化使信托成为结构性融资与过桥持有交易的有力工具。
Cité par
文章作者
Me Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, fondateur du cabinet Bensaid Avocats, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève.
© BENSAID Avocats — 本网站信息不构成法律意见，亦不能替代个性化的税务分析。