Résidence secondaire à l'étranger : déclarer le bien et les loyers sans faux pas

Oui. En tant que résident fiscal de France, vous êtes imposable sur l'ensemble de vos revenus, de source française comme étrangère (CGI art. 4 A). L'impôt acquitté en Espagne ne dispense pas de la déclaration française : il ouvre droit, en application de l'article 24 de la convention du 10 octobre 1995, à un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus. Concrètement, vous déclarez les recettes sur l'annexe 2047, vous les reportez en bénéfices industriels et commerciaux sur la 2042 C PRO, puis vous portez le même montant en case 8TK de la 2042 C. Le crédit d'impôt neutralise alors l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux correspondants. Sans la case 8TK, vous serez imposé deux fois.

Des bénéfices industriels et commerciaux, sans exception, dès lors que le logement est loué meublé. La catégorie des revenus fonciers et la déclaration 2044 sont réservées aux locations nues. La durée de la location est indifférente : quelques semaines par été suffisent à placer les recettes dans les BIC. Cette qualification n'est pas un détail de forme : elle commande le régime d'abattement applicable, le taux des prélèvements sociaux, désormais de 18,6 % pour la location meublée contre 17,2 % pour les revenus fonciers, et la possibilité d'amortir le bien sous le régime réel.

Depuis l'imposition des revenus de 2025, issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, deux régimes coexistent. Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement est de 30 % et le plafond de recettes de 15 000 euros. Pour un meublé de tourisme classé ou des chambres d'hôtes, l'abattement est de 50 % et le plafond de 77 700 euros. Ces seuils s'apprécient sur les recettes brutes, commissions de plateforme non déduites. Au-delà, le régime réel s'impose, avec une comptabilité à tenir et la possibilité d'amortir le bien. Le classement d'un bien situé hors de France suppose un examen au cas par cas de l'équivalence avec le classement français.

Elles traduisent deux méthodes conventionnelles distinctes. La case 8TK correspond au crédit d'impôt égal à l'impôt français : le revenu est imposé en France, puis l'impôt correspondant est intégralement neutralisé par un crédit de même montant. C'est la méthode retenue pour les revenus immobiliers de source espagnole, italienne et grecque. La case 8TI correspond à l'exonération avec taux effectif : le revenu est exonéré en France mais retenu pour déterminer le taux applicable aux autres revenus du foyer. C'est la méthode retenue pour le Portugal et le Maroc. Inverser les deux cases conduit soit à une double imposition, soit à une minoration de l'impôt exposant à un rappel.

Oui, quel que soit son solde et même s'il ne sert qu'à régler la taxe foncière et les charges. L'article 1649 A du code général des impôts impose de déclarer chaque année, sur le formulaire 3916 / 3916 bis, les comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos à l'étranger. Le défaut de déclaration est sanctionné par une amende de 1 500 euros par compte et par année non prescrite, portée à 10 000 euros lorsque le compte est situé dans un État n'ayant pas conclu avec la France de convention d'assistance administrative permettant l'accès aux renseignements bancaires. Le délai de reprise de l'administration est en outre porté à dix ans lorsque le total des soldes non déclarés a dépassé 50 000 euros à un moment quelconque de l'année.

Oui. L'impôt sur la fortune immobilière porte sur le patrimoine immobilier mondial du foyer résident de France. Le bien étranger y entre pour sa valeur vénale au 1er janvier, sous déduction des dettes admises. L'assujettissement est déclenché par un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 euros, seuil maintenu par la loi de finances pour 2026, le projet d'impôt sur la fortune improductive n'ayant pas été retenu. L'abattement de 30 % étant réservé à la résidence principale, une résidence secondaire est retenue pour sa valeur pleine. La convention applicable peut prévoir l'imputation de l'impôt sur la fortune acquitté localement.

Quatre reviennent constamment. La première consiste à ne rien déclarer au motif que l'impôt a été acquitté sur place, ce qui prive du crédit d'impôt et expose au rappel. La deuxième consiste à traiter une location saisonnière en revenus fonciers sur la 2044 au lieu des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement et un taux de prélèvements sociaux erronés. La troisième consiste à confondre les cases 8TK et 8TI, alors que la méthode dépend de la convention applicable au pays de situation. La quatrième consiste à déduire l'impôt étranger des recettes déclarées : l'impôt étranger n'est pas une charge déductible, il est pris en compte par le crédit d'impôt, ce qui n'est pas le même calcul.

Le sujet change d'échelle. Le transfert du foyer permanent d'habitation peut emporter un changement de résidence fiscale, apprécié au regard de l'article 4 B du code général des impôts puis, en cas de conflit, des critères conventionnels de résidence. Ce transfert déclenche potentiellement l'exit tax sur les plus-values latentes de participations, avec des obligations déclaratives et des règles de sursis strictement encadrées. La question de la détention via une société, souvent proposée localement, mérite une analyse préalable au regard de l'impôt sur la fortune immobilière, de la fiscalité des revenus distribués et des règles de valorisation. Ces décisions se préparent en amont, pas au moment du déménagement.