在西班牙置有一处房产、在里斯本拥有一套公寓、在马拉喀什持有一座庭院住宅：只要您仍是法国税务居民，这些房产及其产生的租金收入便始终处于法国税收管辖范围之内。《法国税法典》第 4 A 条规定，税务住所在法国的个人须就其全球收入缴纳所得税，无论收入来源于法国境内还是境外。仅持有房产这一事实即产生三项义务：若 1 月 1 日全球不动产净值超过 130 万欧元，须缴纳不动产财富税；为收取租金或支付费用而开立的境外银行账户须申报；租金收入自第一欧元起即须申报。而消除双重征税的机制则无法凭直觉推断：各国税收协定的规定并不相同。本所协助法国税务居民就其境外不动产的持有与申报实现合规。
答案只需一句话：是的，必须申报，即使房产所在国已经征税。《法国税法典》第 4 A 条规定，税务住所在法国的个人须就其全部收入缴纳所得税。与房产所在国签订的税收协定并不免除该申报义务，它仅规定在收入已列入法国纳税申报表之后，如何消除双重征税。
最常见的误解是：以为在西班牙、意大利或葡萄牙已缴的税款即可了结此事。事实并非如此。相关收入须列入 2047 附表，转入相应的法国收入类别，再填入触发消除双重征税机制的协定栏位。即便出于善意的遗漏，也可能招致补税、滞纳金，并视情形加征罚款。
持有行为本身所产生的义务，与租金收入所产生的义务彼此独立。境外房产计入不动产财富税的税基，其 1 月 1 日不动产净值 130 万欧元的起征点已由 2026 年财政法予以维持。为收取租金、缴纳当地房产税或支付共有部分费用而在当地开立的账户，构成税法典第 1649 A 条意义上的境外账户，须每年申报。
本所刻意限制承接案件的数量，以确保合伙人对每一宗案件的直接投入，并在接受委托前系统评估介入的必要性。
法国居民就其全球不动产纳税，不因所在地不同而区别对待。
一个每年仅收取三笔租金、并用于缴纳共有费用的账户，同样属于须申报的账户。
带家具房屋的出租一律归入工商业利润，与出租期限及房产所在国无关。
申报链条包含三个步骤，而触发消除双重征税的正是最后一步。
两种机制并存，对家庭其余收入适用税率的影响截然不同。
收入相同、家庭相同，两种协定机制，两种结果。
需要。作为法国税务居民，您须就全部收入纳税，无论来源于法国境内还是境外（税法典第 4 A 条）。在西班牙已缴的税款并不免除法国的申报义务：依 1995 年 10 月 10 日协定第 24 条，该税款使您有权获得等于法国税额的抵免。具体而言，您在 2047 附表申报收入，在 2042 C PRO 表按工商业利润转记，再将同一金额填入 2042 C 表的 8TK 栏。该抵免随即中和相应的所得税与社会分摊金。若未填 8TK 栏，您将被重复征税。
只要房屋带家具出租，一律属于工商业利润，并无例外。不动产收入类别及 2044 表仅适用于空房出租。出租期限并不影响定性：每年夏季数周即足以使收入落入工商业利润。这并非形式问题：它决定适用的扣除比例、社会分摊金税率（家具出租现为 18.6 %，不动产收入为 17.2 %），以及在实际制下对房产计提折旧的可能性。
自 2025 年度收入课税起，依 2024 年 11 月 19 日第 2024-1039 号法律，存在两套制度。未评级旅游家具出租的扣除比例为 30 %，收入上限为 15,000 欧元。已评级旅游家具出租或家庭旅馆的扣除比例为 50 %，上限为 77,700 欧元。上述门槛按收入总额判断，不得先行扣除平台佣金。超过门槛即适用实际制，须建账核算，并可对房产计提折旧。位于法国境外的房产能否视为已评级，须就其与法国评级标准的等同性逐案审查。
二者体现两种不同的协定方法。8TK 栏对应等于法国税额的抵免：收入先在法国计税，随后由等额抵免全部中和。西班牙、意大利与希腊来源的不动产收入适用此法。8TI 栏对应免税但计入实际税率：收入在法国免税，但用于确定适用于家庭其余收入的税率。葡萄牙与摩洛哥适用此法。若将两栏填反，或导致重复征税，或导致少缴税款而面临补征。
需要，无论余额多少，即使该账户仅用于缴纳当地房产税和共有费用。《法国税法典》第 1649 A 条要求每年通过 3916 / 3916 bis 表申报在境外开立、持有、使用或注销的账户。未申报者，每个账户、每个未过追征期年度罚款 1,500 欧元；若账户所在国家或地区未与法国签订允许获取银行资料的行政协助协定，则提高至 10,000 欧元。此外，若未申报账户余额合计在该年度任一时点超过 50,000 欧元，税务机关的追征期将延长至 10 年。
是。不动产财富税针对法国居民家庭的全球不动产。境外房产按 1 月 1 日的市场价值计入，并扣除可扣除的债务。应税与否取决于不动产应税净值是否超过 130 万欧元；在“非生产性财富税”方案未获通过后，该起征点由 2026 年财政法予以维持。由于 30 % 的减免仅适用于主要住所，第二住宅须按全额计入。适用协定可能允许抵免在当地已缴的财富税。
有四种反复出现。其一是以“已在当地缴税”为由完全不申报，结果丧失抵免权并招致补征。其二是将度假短租按不动产收入填入 2044 表而非工商业利润，导致扣除比例与社会分摊金税率均有误。其三是混淆 8TK 与 8TI 两栏，而方法取决于房产所在国适用的协定。其四是将境外税款从申报收入中扣除：境外税款并非可扣除费用，而是通过抵免机制加以考虑，二者计算方式不同。
问题的层级随之改变。永久性住所的迁移可能导致税务居民身份变更，先依税法典第 4 B 条判断，在出现冲突时再依协定的居民身份判定顺序处理。此项迁移可能触发对股权潜在增值课征的离境税，其申报义务与递延规则均相当严格。当地机构常建议的通过公司持有方案，亦须结合不动产财富税、分配收益的课税与估值规则事先分析。此类决策应提前筹划，而非在搬迁之际仓促决定。
境外房产的持有，处于申报义务、税收协定与流动性规划的交汇处。
文章作者
Me Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, fondateur du cabinet Bensaid Avocats, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève.
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