Le droit de commercialité : cession et fiscalité

C'est le droit d'affecter des locaux à un usage autre que l'habitation dans les communes où le changement d'usage des logements est soumis à autorisation préalable (article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation). Lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation (article L. 631-7-1 du même code), le propriétaire d'un local à usage professionnel ou commercial peut céder cette faculté à un tiers : il s'engage à rendre son local à l'habitation, ce qui permet au cessionnaire d'obtenir l'autorisation de transformer un logement en locaux d'activité. La commercialité est ainsi un droit incorporel, distinct de la propriété de l'immeuble.

Cela dépend de l'immeuble auquel le droit se rapporte. L'administration considère que le droit de commercialité constitue un droit réel immobilier, assimilé à un bien corporel et suivant le régime TVA de l'immeuble (CGI, article 257, I-1-1° ; rescrit publié BOI-RES-TVA-000178 du 9 juillet 2025). Cédée par un assujetti agissant en tant que tel, la commercialité est soumise de plein droit à la TVA si l'immeuble est achevé depuis moins de cinq ans, et exonérée s'il est achevé depuis plus de cinq ans (CGI, article 261, 5-2°), le cédant pouvant alors opter pour la taxation (CGI, article 260, 5° bis). La situation d'un cédant non assujetti, particulier agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, s'apprécie différemment et mérite une analyse au cas par cas.

Lorsque la cession est effectivement taxée, de plein droit ou sur option, c'est le taux normal qui s'applique, aucun taux réduit n'étant prévu pour cette opération. Le prix convenu doit donc être négocié en précisant clairement s'il s'entend hors taxes ou toutes taxes comprises, la TVA au taux de 20 % représentant un cinquième du prix hors taxes, soit un sixième du prix toutes taxes comprises.

Oui, dans les conditions de droit commun, lorsque la cession a été soumise à la TVA de plein droit ou sur option. Le cessionnaire assujetti déduit la TVA facturée si la dépense se rattache à des opérations ouvrant droit à déduction : c'est le cas lorsque les locaux transformés sont destinés à une activité taxée ou à une location soumise à la TVA sur option. À l'inverse, si les locaux sont affectés à des opérations exonérées sans droit à déduction, la taxe reste à la charge du cessionnaire et renchérit d'autant le coût de l'opération. L'affectation projetée doit donc être arrêtée avant la signature, car elle commande l'économie réelle de la cession.

La question mérite une analyse au cas par cas. L'administration qualifiant le droit de commercialité de droit réel immobilier en matière de TVA, l'application éventuelle des droits de mutation à titre onéreux et le régime d'enregistrement de la convention doivent être examinés au regard de cette qualification, des stipulations de l'acte et du traitement TVA retenu, taxation de plein droit, exonération ou option. Le cabinet recommande une analyse de l'acte avant signature, l'enjeu étant à la fois le coût d'enregistrement, la publicité foncière et la cohérence d'ensemble du traitement fiscal.

À Paris, l'autorisation de changement d'usage d'un logement est en principe subordonnée à une compensation : la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, pour une surface au moins équivalente. Le règlement municipal fixe les modalités, avec des exigences renforcées dans certains secteurs où la surface compensatrice exigée peut être supérieure à la surface transformée et où la localisation des locaux compensateurs est encadrée. Le demandeur qui ne dispose pas de locaux à transformer acquiert la compensation auprès d'un tiers : c'est la cession de commercialité. La valeur du droit dépend directement de la rareté des surfaces compensatrices dans le secteur considéré.

Pas nécessairement. La TVA ne frappe que les opérations réalisées par un assujetti agissant en tant que tel, c'est-à-dire dans le cadre d'une activité économique. Un particulier qui cède la commercialité d'un local détenu dans son patrimoine privé, en dehors de toute activité de cette nature, réalise en principe une opération située hors du champ de la TVA. La frontière est toutefois délicate : la qualité d'assujetti peut résulter d'une location soumise à la TVA, d'une pluralité d'opérations ou de démarches actives de commercialisation. Le cabinet recommande de sécuriser cette qualification avant la signature, au besoin par rescrit.