商业用途权（commercialité）：转让与税务处理

它是指在住宅用途变更须经事先许可的市镇（《法国建筑与住房法典》第 L. 631-7 条），将房产用于住宅以外用途的权利。当许可以补偿为条件时（同法典第 L. 631-7-1 条），持有办公或商业用途房产的业主可将该项权能转让给第三方：其承诺将自己的房产恢复为住宅用途，从而使受让方能够取得将住宅改作经营用房的许可。因此，商业用途权是一项无形权利，独立于不动产的所有权。

取决于该权利所附的不动产。税务机关认为商业用途权构成一项不动产物权，视同有形财产并适用不动产的增值税制度（CGI 第 257 条 I-1-1°；2025 年 7 月 9 日公布的税务裁定 BOI-RES-TVA-000178）。由以纳税人身份行事的纳税人转让时，不动产竣工不满五年的，商业用途权依法当然缴纳增值税；竣工已满五年的则免税（CGI 第 261 条 5-2°），转让方此时可选择征税（CGI 第 260 条 5° bis）。非纳税人转让方（即在私人财产管理范畴内行事的个人）的情形须另行判断，宜逐案分析。

转让实际被征税时，无论是依法当然征税还是经选择征税，均适用标准税率，此类交易不适用任何低税率。因此，约定价格在谈判时必须明确其为不含税还是含税：按 20% 税率计算的增值税相当于不含税价格的五分之一，即含税价格的六分之一。

可以，只要转让依法当然或经选择缴纳了增值税，即可按一般法条件抵扣。纳税人身份的受让方，如该项支出与产生抵扣权的交易相关联，即可抵扣被开票的增值税：改造后的房产用于应税经营活动，或用于经选择缴纳增值税的租赁的，即属此种情形。反之，如房产用于免税且无抵扣权的交易，税负由受让方承担，项目成本相应增加。因此，预定用途应在签约前确定，因为它决定了转让的实际经济效果。

这一问题须逐案分析。既然税务机关在增值税层面将商业用途权定性为不动产物权，有偿转让税的可能适用及协议的登记税制度，就必须结合该定性、契约条款以及所采增值税处理方式（依法当然征税、免税或选择征税）加以审查。本所建议在签约前对契约文书进行分析，其中的利害关系既包括登记成本和不动产公示，也包括税务处理的整体一致性。

在巴黎，住宅用途变更许可原则上以补偿为条件：即同时将其他用途的房产改回住宅用途，且面积至少相等。市政规章规定了具体规则，在某些街区要求更为严格：所要求的补偿面积可能超过被转换的面积，补偿房产的位置也受到限制。没有可供改造房产的申请人须向第三方购买补偿，这就是商业用途权转让。该权利的价值直接取决于相关街区内可用作补偿的面积的稀缺程度。

不一定。增值税仅针对以纳税人身份行事的纳税人实施的交易，即在经济活动范畴内实施的交易。个人转让其私人财产中持有的房产的商业用途权，且不涉及任何此类活动的，原则上实施的是增值税征税范围之外的交易。但这一界限颇为微妙：纳税人身份可能源于一项缴纳增值税的租赁、多笔交易，或积极的市场推广行为。本所建议在签约前确认这一定性，必要时申请税务裁定。