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不动产担保信托
在结构化融资与开发交易中，对不动产或 SCI 份额设立担保信托。参见我们的专属网站 fiduciesurete.com。
- 在结构化融资与不动产开发交易中，有效替代抵押。
- 违约时的庭外实现，由受托人取得所有权或出售，无需诉诸不动产查封程序。
- 对委托人破产程序的绝对隔离保护。
- 与银团及债权人间协议的衔接。
- 与可再充抵押、质押及从属担保的协调。
- 完整方法论与参考范本见 fiduciesurete.com。
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服务于结构化不动产的信托
不动产信托是源自民法典第 2011 至 2030 条的合同工具。它可将不动产（或不动产公司份额）的所有权临时转移给受托人，由其置于独立财产中，为一名或多名受益人的利益持有，用于担保、管理或传承之目的。信托提供可对抗第三人的财产隔离，以及备受青睐的税收中性：在多数情形下设立时不产生转让税，且在增值税与企业所得税上具穿透性。
本所律师介入整个周期：合同的架构与谈判、与银团及债权人间协议的衔接、税务保障（增值税、转让税、企业所得税、3% 税）、操作跟踪、违约情形的处理（担保信托的实现）、了结及向受益人的返还或向第三方的转让。
本所是市场上少数能在最高水平上兼具信托与不动产税务专长的机构之一，从而得以优化整个交易：参见我们的受托律师页面与信托与复杂融资页面。
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介入领域
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不动产管理信托
为持有交易、复杂家族财产及投资载体架构管理信托。
- 在取得与最终使用者使用之间对不动产的持有。
- 共同投资结构与信托俱乐部交易。
- 对复杂共有或处于继承了结中财产的管理。
- 在财富规划思路下对弱势受益人（未成年人、受保护成年人）的保护。
- 与 SCI、OPPCI、不动产 FPCI 载体的衔接。
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不动产信托的税务
保障税收中性，并预估在增值税、转让税、企业所得税及 3% 税上的后果。
- 有偿转让税：多数情形下设立时保持中性（法国税法典第 668 bis 条及以下）。
- 增值税：受托财产的穿透性，进项与出项交易的处理。
- 企业所得税：在委托人层面征税（法国税法典第 223 V 至 223 VG 条）。
- 3% 税，与受托人定性及申报义务的衔接：参见我们的 3% 税 页面。
- IFI：价值仍保留在委托人的应税财产之中。
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结构化融资
将不动产信托与银行融资交易及债务市场相协调。
- 与银团贷款、club deals 及私募债基金的衔接。
- 与财务契约及security agents 的协调。
- 再融资、证券化及支持性债权的转让。
- 对从属文件的保障：账户质押、Dailly 债权转让、商标质押。
- 参见我们的分析 2026 年不动产担保信托 与 信托与复杂融资。
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实现与违约情形
在委托人或被担保债务人违约时，保障庭外实现机制。
- 庭外实现的条件与方式（民法典第 2372-3 及 2488-3 条），图示解说见 fiduciesurete.com。
- 与委托人破产程序的衔接，担保信托的抗性。
- 对信托项下不动产的对席估值及专家指定。
- 与竞合债权人及可能的司法管理人的协调。
- 实现后争议：返还、找补款、异议。
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担保的比较与选择
在担保信托、抵押、质押与出资贷款人优先权之间的比较分析。
- 担保信托 vs 抵押：成本、实现时间、对破产程序的抗性。
- 对 SCI 份额的信托，是对不动产本身抵押的有效替代。
- 法国 fiducie vs 瑞士 fiduciaire 的比较：参见我们的比较分析。
- 在民法典第 2488-1 条（不动产）与 2372-1 条（动产，含份额）之间的选择。
- 依交易情况与贷款人意愿作出具体建议。
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六种典型的不动产信托情形
从为一项融资提供担保，到对分布于多个国家的不动产财产的重组：六个不动产信托案例，涵盖法国与国际。
在不动产上运用信托的六种方式
不动产信托并非只对应单一情形。以下是本所处理的六个常见案例（担保、持有、管理、国际重组）。每个都是刻意作一般化处理的典型范式；您的案件需作专门分析。
01. 分布于多个国家的不动产财产
一位居于境外的企业家，持有分布于约十个国家的不动产财产，每项资产各自成筒：各有独立的当地公司、银行、贷款与继承制度。本所置入一个母层结构（视法域而定，为法国信托 fiducie、瑞士或卢森堡控股，或英美信托 trust，常采用法瑞跨境架构），使该组合重获单一资产般的整体性：合并再融资、隔离、通过单一载体传承、整体统筹，且不失去对其的控制。
02. 在结构化融资中替代抵押
在一项利害重大的交易上，贷款人希望获得比抵押更稳固的担保。担保信托将不动产隔离于一项独立财产之中，可对抗委托人的破产程序，并开启庭外实现，无需不动产查封程序。
03. 在取得与最终去向之间持有不动产
一项资产为第三方或未来项目而取得。管理信托负责其持有：中立的所有权、受约束的治理、到期时有序返还，且不与个人财产相混同。
04. 保障共有或尚在进行的继承
一项家族不动产财产因共有或尚未了结的继承而被冻结。管理信托将财产托付给受托人，保护受益人（包括弱势者），并在了结期间使管理更为顺畅。
05. 就公司份额而非不动产本身设立担保
担保不针对不动产本身设立抵押，而是就持有该不动产的 SCI 份额设立。对份额的信托（民法典第 2372-1 条）为贷款人提供同等保护，同时简化租赁与法律管理。
06. 为开发交易或高端资产融资
开发商或不动产交易商须在受限的期限内，为高端资产的取得或某项交易的启动融资。本所设立一项担保信托，为贷款人提供一项即时可读、可迅速实现的担保，从而解锁一笔过桥融资，其条件是单凭抵押所无法获得的。
本所在一开始即厘定的事项
无论何种情形，两点最先厘定：该安排保持可逆（不构成赠与），出资的税务须逐一法域评估。在法国，资本利得可享递延，但登记税仍应缴纳；母层结构的所在地与税务住所主导全局。
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专属网站
一个专注于担保信托的平台
为进一步深入，本所开发了一个专注于不动产担保信托的网站，汇集方法论、解说图示与深度分析。
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主办律师，Jonathan Bensaid 与 François Ouairy
Jonathan Bensaid，创始合伙人，是法国在不动产信托与结构化融资领域的权威从业者之一。他介入各类型业务，担保信托、管理信托、持有交易，并协调法国及境外的银团。François Ouairy，Best Lawyers 2026 税法入选、Leaders League 高知名度，负责交易的税务方面（不动产增值税、转让税、企业所得税、3% 税）；其专长在兼具信托与不动产税务的交易上尤受认可。
- Best Lawyers 2026，税法
- Leaders League，高知名度
- 担保信托 民法典 2488-1
- 结构化融资
- 庭外实现
- FR · CH · LU 协调
视觉
不动产信托的图示与视觉
不动产信托交易、合同各方、违约假设的概要图示。点击可放大。
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近期文章
本所关于不动产信托、结构化融资及信托交易适用税务的部分分析。
担保信托 · 2026
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2026 年结构化融资中不动产担保信托的概览：比较优势、与银团的衔接。
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不动产公司借款利息可抵扣性的机制，与信托交易的衔接。
不动产交易商不动产交易商的公证费
转售承诺、建造承诺：信托持有交易中的操作空间。
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常见问题
什么是不动产信托？
不动产信托是指委托人将不动产（或不动产公司份额）的所有权临时转移给受托人，由其置于独立财产中持有，为一名或多名受益人的利益、用于担保、管理或传承之目的的操作。它受民法典第 2011 至 2030 条规范，提供可对抗第三人的财产隔离、备受青睐的税收中性，以及违约时的庭外实现机制。
相较于抵押，担保信托有哪些优势？
担保信托相较抵押具三项主要优势：(i) 违约时的迅速庭外实现，由受托人取得所有权或直接出售，无需不动产查封程序；(ii) 对委托人破产程序的抗性，信托项下资产隔离于受托财产中，脱离债权人的共同担保；(iii) 设立时的税收中性，多数情形下不产生有偿转让税。但设立成本高于常规抵押。详细比较见 fiduciesurete.com。
不动产信托是否税收中性？
是，在多数情形下如此。在设立时，向受托财产的转移原则上既不触发有偿转让税（法国税法典 668 bis 条及以下），也不触发在委托人层面应税的资本利得。受托财产在增值税与企业所得税上具穿透性，征税仍保留在委托人层面（法国税法典第 223 V 至 223 VG 条）。在了结或返还时，回归委托人同样保持中性。逐案分析仍不可或缺，尤其就 IFI 与 3% 税而言。
可否就 SCI 份额设立信托？
可以。信托可涵盖任何类型的财产，直接持有的不动产或不动产公司的份额或股份（SCI、不动产 SAS、SCPI）。对 SCI 份额的信托被频繁使用，因为它提供与就不动产本身设立信托相同的优势，同时简化租赁与法律管理。适用的法律制度是对动产的信托（民法典第 2372-1 条及以下），有别于直接的不动产信托（第 2488-1 条及以下）。
担保信托在违约时如何实现？
在被担保债务人违约时，担保信托允许受托人依合同约定的方式，将资产的所有权归属于受益人，或将其出售给第三方。资产价值经对席估值确定。受托人将所得抵充被担保债权；任何余额（找补款）归还委托人。此项实现无需事先诉诸法院，且可对抗委托人的破产程序，这是该机制的主要优势。
在法国谁可担任受托人？
受托人资格仅限于专业人士：信贷机构、投资公司、保险公司、互助保险机构、国库、法兰西银行、律师（民法典第 2015 条）。受托人的选择至关重要：其须具备交易所需的偿付能力、操作严谨性与法律协调能力。BENSAID Avocats 在结构设立中同时协助委托人与受托人。
信托的期限是多久？
信托订立时须有确定期限，自设立起不得超过 99 年（民法典第 2018 条）。实务中，期限依目的设定：担保信托为融资期限，管理信托为持有或管理委托的期限。期满时，资产回归受益人（在无违约时则回归委托人）。经各方协议，提前了结始终可行。
如何将不动产信托与 3% 税相衔接？
3% 税（法国税法典第 990 D 至 990 H 条）对持有法国不动产的法律实体征税。受托人可被视为纳税实体，但实务倾向于采用追溯至委托人或实益拥有人的穿透分析，尤其为通过承诺披露股权而享受 990 E 4° 豁免。遵守申报义务（2746 表）至关重要：参见我们的 3% 税 页面。
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