La livraison à soi-même (LASM) en TVA immobilière : quand faut-il encore se vendre à soi-même ?

C'est une opération par laquelle un assujetti est réputé se livrer à lui-même un bien qu'il a produit ou fait produire pour ses propres besoins, sans vente à un tiers. L'article 257, II du CGI assimile cette affectation à une livraison effectuée à titre onéreux : l'assujetti déclare la TVA sur le prix de revient du bien, puis la déduit dans les conditions de droit commun. L'objectif est la neutralité : l'autoproduction ne doit pas procurer d'avantage par rapport à l'achat auprès d'un tiers à un assujetti qui ne récupère pas intégralement la taxe.

Depuis la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, la LASM d'un immeuble neuf n'est exigée que lorsque l'assujetti qui l'a construit n'aurait pas pu déduire intégralement la TVA s'il avait acquis l'immeuble auprès d'un autre assujetti (2° du 1 du II de l'article 257 du CGI). La doctrine administrative le dispense toutefois de liquider la taxe lorsque l'immeuble est vendu dans les deux ans de son achèvement (BOI-TVA-IMM-10-10-20, § 180), le fait générateur restant, lui, acquis à l'achèvement. Un promoteur pleinement déducteur n'a donc plus de LASM à constater, même s'il conserve un immeuble invendu au-delà de deux ans ; une banque, un assureur ou un bailleur exonéré qui construit son siège ou un immeuble locatif, si.

Il faut replacer cette loi dans une réforme faite en deux temps. La loi de finances rectificative du 9 mars 2010 avait fait entrer les livraisons d'immeubles dans le droit commun de la TVA, en rendant taxable toute livraison d'un immeuble neuf par un assujetti agissant en tant que tel, la vente d'un immeuble neuf étant déjà soumise à la TVA sous l'empire de l'ancien article 257, 7° du CGI ; elle avait dans le même temps institué, au a du 1° du 3 du I de l'article 257 du CGI, une livraison à soi-même des immeubles neufs non vendus dans les deux ans de leur achèvement. L'article 32 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 a supprimé cette livraison à soi-même résiduelle, ainsi que les autres livraisons à soi-même devenues inutiles, celles dans lesquelles la taxe déclarée était intégralement et immédiatement déductible, de sorte que l'opération était neutre en trésorerie comme en charge. A notamment disparu, à ce titre, la LASM des biens affectés aux besoins de l'entreprise ouvrant droit à déduction complète. Le mécanisme est ainsi devenu résiduel : il ne subsiste que là où il produit un effet réel, chez les déducteurs partiels et dans le secteur du logement social.

Sur le prix de revient total de l'immeuble ou des travaux, et non sur une valeur vénale (article 266, 2-a du CGI). Le prix de revient comprend en principe le coût du terrain, les travaux de construction, les études et honoraires, ainsi que les frais se rattachant directement à l'opération. La reconstitution de cette base est un exercice comptable exigeant : une base incomplète expose à un rappel, une base surévaluée renchérit inutilement la fraction de taxe non déductible chez un déducteur partiel.

Pour les immeubles neufs, le fait générateur intervient au moment où le dépôt en mairie de la déclaration d'achèvement des travaux est exigé (article 269, 1-b du CGI). La taxe peut ensuite être liquidée sur les déclarations de chiffre d'affaires jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l'achèvement (article 270, II du CGI), une prorogation pouvant être accordée par le directeur départemental ou régional des finances publiques sur demande motivée par l'impossibilité d'établir la base taxable définitive (article 245 de l'annexe II au CGI). Pour les livraisons à soi-même de logements mentionnées aux A et C du II de l'article 278 sexies, c'est-à-dire au paragraphe consacré au secteur du logement locatif social et non à celui de l'accession sociale à la propriété, qui est le III du même article, ce délai est ramené au dernier jour du sixième mois suivant celui de l'achèvement, sans qu'aucune prorogation puisse être accordée par l'autorité administrative (article 270, II du CGI). Le dépassement de ce délai constitue l'un des chefs de rappel les plus fréquents en la matière.

Oui, dans les conditions de droit commun. La taxe déclarée au titre de la LASM ouvre un droit à déduction corrélatif, déterminé par le coefficient de déduction de l'assujetti et l'affectation de l'immeuble : déduction intégrale si l'immeuble sert exclusivement à des opérations taxées, partielle ou nulle sinon. C'est précisément lorsque la déduction n'est pas totale que la LASM a un coût, la fraction non déductible restant définitivement à la charge de l'assujetti, et c'est la raison pour laquelle le mécanisme n'a été maintenu que dans ce cas.

Parce que la LASM y fonctionne comme un outil de taux. Les entreprises de travaux facturent leurs prestations aux bailleurs sociaux au taux qui leur est propre ; la constatation d'une livraison à soi-même de travaux permet de placer l'opération sous le taux réduit prévu par les articles 278 sexies et 278 sexies A du CGI pour certains travaux portant sur des logements locatifs sociaux. Le bailleur déclare la taxe au taux réduit sur le coût des travaux et déduit la TVA facturée par les prestataires, la différence lui étant restituée. La LASM, ailleurs contrainte, est ici un avantage à ne pas omettre.