1. 毛资本利得的计算
毛资本利得 = 转让价格（扣除卖方承担的费用与税项）− 购置价格（加计费用与工程）。购置价格可按定额加计（工程：持有满 5 年后为购置价格的 15%，或凭凭证按实际金额）或加计购置费用（定额 7.5% 或按实际）。这些加计可减少应税税基。
财富 — 房地产资本利得（税法典第 150 U 条）
房地产资本利得：
计算、申报与免税
个人转让不动产时实现的房地产资本利得，依法国税法典第 150 U 条及以下条款规定的特定制度征税。整体税率为 36.2%（19% 所得税 + 17.2% 社会课征），净利得超过 50,000 欧元时，还加征累进附加税（2% 至 6%）。多项持有期扣减可带来逐步免税：所得税为 22 年（自第 6 年至第 21 年每年扣减 6% + 第 22 年扣减 4%），社会课征为 30 年。存在多种免税情形——其中最著名的是主要住所的免税（税法典第 150 U II 1° 条）。本页概述适用规则。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 适用条文
- 税法典第 150 U 条及以下
- 2025 年整体税率
- 36.2%（19% 所得税 + 17.2% 社会课征）+ 附加税 2%-6%
- 所得税免税
- 持有 22 年（每年 6%，其后 4%）
- 社会课征免税
- 持有 30 年
- 主要住所
- 全额免税（税法典第 150 U II 1° 条）
— 01
技术性强、免税情形众多的税制
个人房地产资本利得制度以税法典第 150 U 至 150 VH 条为基础。毛资本利得为转让价格（扣除相关费用与税项）与购置价格（加计凭证证明的费用与工程）之间的差额。该毛利得随后依持有期扣减递减，从而在满 22 年（所得税）或 30 年（社会课征）后实现全额免税。
整体税率为 36.2%（19% 所得税 + 17.2% 社会课征），净应税利得超过 50,000 欧元时，另加征 2% 至 6% 的累进附加税。但存在众多免税情形：主要住所（最重要）、在符合条件下首次转让主要住所以外的住宅、低收入退休人员或残疾人转让住宅、为社会住房而转让、征收，以及若干其他特定情形。
本所对涉及重大利益的房地产转让进行结构安排，以优化适用制度：主要住所的定性、与不动产经销商操作的衔接、直接转让与经由 SCI 转让之间的取舍、免税情形的预先安排。
— 02
须掌握的 5 项核心机制
2. 持有期扣减（所得税与社会课征）
所得税：自第 6 年至第 21 年每年持有扣减 6%，第 22 年再扣减 4% → 满 22 年后全额免税。社会课征：适用不同的累进扣减 → 满 30 年后全额免税（自第 6 年至第 21 年每年 1.65% + 第 22 年 1.60% + 其后每年 9%）。结果：在 22 至 30 年之间，所得税已免除，但社会课征仍部分应缴。
3. 主要住所的免税
税法典第 150 U II 1° 条对转让时业主习惯且实际居住的住所的资本利得予以免税。条件严格：转让之日实际居住（或在挂牌出售并同时搬迁的情形下于转让前不久居住）、未作出租或职业用途。特殊情形：第二居所（不免税）、在建房屋、分割所有权（démembrement）下的不动产。
4. 对大额资本利得的附加税
净应税利得超过 50,000 欧元时适用累进附加税：50,000 至 60,000 欧元为 2%，60,000 至 100,000 欧元为 3%，100,000 至 150,000 欧元为 4%，150,000 至 200,000 欧元为 5%，超过 200,000 欧元为 6%（税法典第 1609 nonies G 条）。该附加税可能显著加重整体税负。
5. 非居民制度（税法典第 244 bis A 条）与欧盟／欧洲经济区／瑞士社会保障归属
法国税务非居民就其法国房地产利得依税法典第 244 bis A 条的特定制度征税：视情形按源泉扣缴 19%（欧盟／欧洲经济区）或 19% 并设税务代表。就社会课征而言，起决定作用的是社会保障制度的归属——而非单纯的税务居民身份。自 De Ruyter 判决（欧盟法院 2015 年 2 月 26 日，案号 C-623/13）及社会保障法典第 L.136-1 条及以下条款以来，归属于另一欧盟／欧洲经济区成员国或瑞士社会保障制度的非居民，就法国利得免缴 CSG/CRDS，仅须缴纳 7.5% 的团结课征（2019 年社会保障筹资法针对该人群以其替代 CSG/CRDS）。适用于不动产及以房地产为主的 SCI 的转让。与适用的双边协定相衔接。
— 03
本所的处理方法
本所对涉及重大利益的房地产操作进行结构安排，将资本利得税纳入考量：主要住所的定性（关注实际居住）、转让日期的取舍（以持有期优化扣减）、与其他机制的衔接（不动产经销商的再转让承诺、分割所有权、传承）、附加税的管理。
对于转让法国不动产的非居民，我们统筹计算（税法典第 244 bis A 条）、可能的税务代表委托、与双边协定的衔接，以及针对依 De Ruyter 判例可质疑的社会课征进行抗辩。
— 常见问题
2025 年的整体税率是多少？
对应税利得的整体税率为 36.2%：19% 为所得税（税法典第 200 B 条）+ 17.2% 为社会课征。净利得超过 50,000 欧元时，另加征 2% 至 6% 的累进附加税（税法典第 1609 nonies G 条）。
资本利得何时全额免税？
全额免税在持有满 30 年后实现（所得税 + 社会课征）。满 22 年时，所得税已免除，但社会课征仍部分应缴（22 至 30 年间税率递减）。满 30 年时，不再缴纳任何课征。重要提示：上述期限自购置之日起按整年计算。
主要有哪些免税情形？
主要免税情形（税法典第 150 U II 条）：（一）转让主要住所（1°）；（二）在再投资条件下首次转让主要住所以外的住宅（1° bis）；（三）为社会住房而转让；（四）低收入退休人员转让（不超过一定的参考应税收入门槛）；（五）征收；（六）在残疾、领取退休金或参考应税收入较低情形下的转让。存在约十种情形——须逐案分析。
享受主要住所免税须满足哪些条件？
税法典第 150 U II 1° 条对转让时业主习惯且实际居住的住所的转让予以免税。核心标准：转让之日以主要住所名义实际居住（判例承认在挂牌出售与实际转让之间存在短暂的空置期，只要该空置能以出售的正当努力予以说明）。第二居所、出租不动产、由第三人占用的不动产均不在此列。
应税资本利得如何计算？
应税资本利得 =（转让价格 − 费用与税项）−（购置价格 + 购置费用 + 有凭证的工程）。购置价格在持有满 5 年后可按工程定额加计 15%（除非凭凭证证明更高的实际金额）。购置费用可按 7.5% 定额或按实际计入。毛利得随后依持有期扣减递减，以得出净应税利得。
非居民的征税是否有所不同？
是的。税法典第 244 bis A 条规定了特定制度：转让时按源泉扣缴 19%（欧盟／欧洲经济区以外的非居民须设税务代表）。就社会课征而言，起决定作用的是社会保障归属——而非税务居民身份：自 De Ruyter 判决（欧盟法院 2015 年 2 月 26 日，案号 C-623/13）及社会保障法典第 L.136-1 条及以下条款以来，归属于另一欧盟／欧洲经济区／瑞士国家社会保障制度的非居民免缴 CSG/CRDS，仅须缴纳 7.5% 的团结课征。持有期扣减适用条件与居民相同。参见我们关于非居民 CSG 与社会课征的分析。
有哪些申报义务？
资本利得的申报与缴纳于转让时经由公证人办理，公证人编制 2048-IMM 表并将税款汇缴税务机关。纳税人无须另行进行专门的后续申报（该项课征具有清偿效力，缴清即了结）。对于非居民，办理方式可能包括核准税务代表的介入。
Cité par
文章作者
Me Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, fondateur du cabinet Bensaid Avocats, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève.
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