1. 新建房产的出售：当然应税
符合法国税法典第257条第I款第2项第2°定义的新建房产（竣工未满5年，且系新建工程或使房产恢复至全新状态的工程），由以纳税人身份行事的纳税主体出售的，依法当然按20%税率缴纳增值税。对于已作出转售承诺的不动产交易商（CGI第1115条），登记税负则仅限于125欧元的固定税（含土地公示税）。
不动产税务 — 增值税指南
不动产增值税指南：
逐项解析各类交易
法国不动产增值税建立在法国税法典若干关键条文构成的技术体系之上：第257条（适用范围）、第261条第5款（竣工满5年以上房产的免税）、第260条5° bis（增值税选择权）、第268条（差额增值税）以及第257 bis条（整体资产转让）。本指南梳理了常见交易适用的规则：新建房产的出售、竣工满5年以上房产的出售、差额增值税的适用，以及整体资产转让的特殊情形。内容已更新至最高行政法院关于同一性条件的裁判（CE 2022年10月11日，第464561号）及Promialp判例（CE 2020年3月27日，第428234号）。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 增值税适用范围
- 法国税法典第257条：以纳税人身份行事的纳税主体（256 A）
- 新建房产
- 依法当然应税（竣工不超过5年）
- 竣工满5年房产
- 免税（CGI 261, 5），可行使选择权（CGI 260, 5° bis）
- 差额增值税
- CGI 268：同一性条件（CE 2022年10月11日第464561号）
- 整体资产转让
- CGI 257 bis：纳税主体之间不构成交付
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在这一领域，每笔交易须先定性，再谈数额
不动产增值税绝不是套用一个税率那么简单。在任何计算之前，必须先对交易进行定性：出让方是否为以纳税人身份行事的纳税主体？房产属于新建还是既有？是可建土地还是已建土地？适用何种制度（当然应税、免税、差额征税，还是第257 bis条的豁免）？上述每一项定性都决定着增值税处理及登记税负。
被重新定性的代价高昂：补缴增值税，加计法国税法典第1727条规定的滞纳利息（每月0.20%，即每年2.40%）；构成故意违规或权利滥用的，加征40%或80%的罚款（CGI第1729条）；进项增值税须作调整；相关情形下还将丧失转售承诺或建造承诺的优惠。交易的安全须在前端落实，即在预约合同和正式契据的起草阶段。
本所为每一笔复杂不动产交易的税务定性提供保障，并在税务机关提出重新定性时为纳税人进行抗辩。
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为交易定性须区分的5种增值税制度
每笔不动产交易都须归入一项明确的制度。下列框架可用于构建分析。
2. 竣工满5年房产的出售：免税 + 选择权
法国税法典第261条第5款对竣工满5年以上房产的出售免征增值税。但第260条5° bis开放了缴纳增值税的选择权：当出让方希望避免对此前已抵扣的增值税作调整（按二十分之一逐年调整，CGI附件II第207条）时，行使该选择权可能是合适的安排。该选择权须在出售契据中清晰且无歧义地表述（近期判例）。
3. 差额增值税（CGI第268条）：同一性条件
差额增值税制度的适用须同时满足两项条件：（a）取得环节未产生进项抵扣权；（b）取得与转售之间满足同一性条件，涵盖物理特征与法律定性两个层面。第二项条件源于判例：它并非出自第268条的条文本身，而是由CE 2020年3月27日（Promialp）第428234号判决确立（通过拆除将已建土地转变为可建土地即排除差额增值税的适用），并经CE 2022年10月11日第464561号判决确认（对于从已建不动产中分割出的可建土地，同一性要求自最初取得时即存在地块区分）。
4. 整体资产转让（CGI第257 bis条）
当出售属于两个增值税纳税主体之间全部或部分整体资产的转让时，第257 bis条规定其不构成增值税意义上的交付。其后果是：出售不缴纳增值税，且此前已抵扣的进项增值税亦无须调整。第260条5° bis的选择权在此情形下不适用。BOFiP行政指引（BOI-TVA-IMM-10-10-10-30）要求，作为替代方案行使增值税选择权时，该选择须明示且无歧义。
5. 未从事经济活动的个人：不属于增值税范围
由不具纳税主体身份（法国税法典第256 A条意义上）的个人实施的出售，原则上不属于增值税的范围。但须注意：欧盟法院Slaby/Kuć判例（2011年9月15日，C-180/10及C-181/10）及其后最高行政法院的裁判确立了「积极的土地商业化行为」概念，个人可能因此在出售可建土地时转变为临时性纳税主体。
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本所的工作方法
本所自税务预先分析阶段起即为复杂不动产交易提供保障：对出让方与受让方定性（纳税主体／非纳税主体、是否以纳税人身份行事），对标的物定性（新建／既有、可建土地／已建土地、定性上的同一性），对交易本身定性（单项出售／整体资产转让），并在各种可选方案之间作出权衡（增值税／差额增值税／第257 bis条豁免／与转售承诺或建造承诺的叠加适用）。
本所对增值税、登记税、公司所得税、个人所得税及税务争讼的跨领域驾驭能力，使我们能够对交易进行整体考量。我们与公证机构直接协作，为预约合同及公证契据的起草提供保障，并在税务机关提出质疑时为纳税人进行抗辩。
— 常见问题
不动产交易之前您需要了解的一切
哪些因素决定一笔不动产交易是否适用增值税？
三项主要标准：（1）出让方的身份（法国税法典第256 A条意义上的增值税纳税主体，且以纳税人身份行事）；（2）标的物的性质（新建房产，即竣工未满5年且系新建或经恢复至全新状态的工程，相对于既有房产）；（3）交易的性质（单项出售，相对于第257 bis条意义上的整体资产转让）。缺少其中任一标准，增值税即可能不适用。
何时房产在增值税意义上属于「新建」？
法国税法典第257条第I款第2°对新建房产作出定义：竣工未满5年，且系新建工程或使房产恢复至全新状态的工程。主体结构标准为择一满足（多数基础工程，或多数基础以外的构件，或多数外立面构造（外墙翻新除外），或加层扩建）。装修工程标准则为累积满足，要求至少三分之二的构件翻新。
出售竣工满5年的房产时，何时应选择缴纳增值税？
当出让方已抵扣进项增值税（取得、工程、费用）且免税出售将触发对已抵扣增值税按二十分之一的调整（CGI附件II第207条）时，行使选择权（CGI第260条5° bis）是合适的。选择缴税可消除该项调整。但这以受让方本身亦为增值税纳税主体为前提，否则出让方须就价款缴纳增值税却无法向受让方收取。该选择须在契据中清晰且无歧义地表述。
差额增值税何时适用？
差额增值税制度（CGI第268条）以两项条件同时满足为前提：（1）取得环节未产生进项抵扣权（个人之间的买卖、免税交易等）；（2）取得与转售之间满足同一性条件，涵盖标的物的物理特征与法律定性。第二项条件源于判例（并未载于第268条的条文之中）：由CE 2020年3月27日第428234号Promialp判决确立（通过拆除将已建土地转变为可建土地即丧失同一性，排除差额增值税的适用），后经CE 2022年10月11日第464561号判决确认（可建土地的地块分割：区分须自最初取得时即已存在）。
法国税法典第257 bis条是什么？
当全部或部分整体资产在两个增值税纳税主体之间转让时，第257 bis条规定其在增值税意义上不构成货物或服务的交付。因此，该出售既不产生增值税，也不触发对此前已抵扣进项增值税的调整。适用该条的前提是受让方继续经营相关活动：税务机关将核实标的物是否继续用于同一经济活动。
个人出售不动产是否可能成为增值税纳税主体？
可能，但属于例外情形。欧盟法院Slaby/Kuć判例（2011年9月15日）及其后最高行政法院的裁判确立了积极的土地商业化行为概念：个人若动用与生产者或商人类似的手段（土地基础设施配套、市场推广、专业中介），即在出售可建土地时转变为临时性纳税主体。参见本所专题分析：积极的土地商业化行为。
增值税与登记税如何衔接？
一般规则是：缴纳增值税的交易不再缴纳比例登记税（5.80%／6.40%），但仍须缴纳总税率为0.715%（而非5.80%）的土地公示税。作出5年内转售承诺的不动产交易商（CGI第1115条）还可享受更广泛的减免。参见本所分析：转售承诺与权利滥用。
Cité par
文章作者
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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