不动产增值税指南：
逐项解析各类交易

三项主要标准：（1）出让方的身份（法国税法典第256 A条意义上的增值税纳税主体，且以纳税人身份行事）；（2）标的物的性质（是否为建设用地；新建房产，即竣工未满五年且系新建或经恢复至全新状态的工程，抑或竣工满五年的房产）；（3）交易的性质（单项出售，抑或已出租房产连同租约的转让，后者适用专门制度）。本页开头的表格将上述标准一并列出。

法国税法典第257条第I款第2°对新建房产作出定义：竣工未满5年，且系新建工程或使房产恢复至全新状态的工程。主体结构标准为择一满足（多数基础工程，或多数基础以外的构件，或多数外立面构造（外墙翻新除外），或加层扩建）。装修工程标准则要求法国税法典附件II第245 A条列举的六项构件（不决定建筑物承重或刚度的楼板、外门窗、内隔墙、卫生与给排水设施、电气设施，以及本土地区的供暖系统）全部恢复至全新状态，且每一项均须达到至少三分之二。仅其中部分构件达到三分之二并不足够。

当出让方已抵扣进项增值税（取得、工程、费用）且免税出售将触发对已抵扣增值税按二十分之一的调整（CGI附件II第207条）时，行使选择权（CGI第260条5° bis）是合适的。选择缴税可消除该项调整。该选择权不附带任何与受让方身份有关的条件，出让方应缴的税款载明于出售契据，该契据在载有法国税法典附件II第242 nonies A条所要求的事项时即具有发票效力（BOI-TVA-IMM-10-30，第60段）；但只有在受让方能够抵扣该税款时，行使选择权才有实益，否则该税款最终由其承担，并抬高价格。该选择须在契据中清晰且无歧义地表述。

差额增值税制度（CGI第268条）以两项条件同时满足为前提：（1）取得环节未产生进项抵扣权（个人之间的买卖、免税交易等）；（2）取得与转售之间满足同一性条件，该条件针对标的物的法律定性：取得与转售时须保持同一法律定性（BOI-TVA-IMM-10-20-10，第20段）；分割为地块或进行基础设施配套工程并不破坏该同一性（欧盟法院2021年9月30日Icade Promotion判决，C-299/20；CE 2022年5月12日第416727号），而改变该定性的拆除或改造则排除其适用。第二项条件源于判例（并未载于第268条的条文之中）：由CE 2020年3月27日第428234号Promialp判决确立（通过拆除将已建土地转变为可建土地即丧失同一性，排除差额增值税的适用），后经CE 2022年10月11日第464561号判决确认（可建土地的地块分割：区分须自最初取得时即已存在）。

可能，但属于例外情形。欧盟法院Slaby/Kuć判例（2011年9月15日）及其后最高行政法院的裁判确立了积极的土地商业化行为概念：个人若动用与生产者或商人类似的手段（土地基础设施配套、市场推广、专业中介），即在出售可建土地时成为税法典第256 A条意义上的纳税主体，理由在于其此时从事经济活动，而非出售具有偶然性；法国在这一点上并未转化增值税指令第12条所开放的选择权。参见本所专题分析：积极的土地商业化行为。

交易缴纳增值税，本身并不排除比例登记税。只有按全额价款缴纳增值税的可建土地与新建房产的转让，才据此适用0.70%优惠税率的土地公示税，即含征收费用后为0.715%（CGI第1594 F quinquies条A项）。相反，竣工满五年以上房产经行使选择权而缴纳增值税的出售，以及任何按差额计税的出售（CGI第268条），仍适用普通法上的转让登记税：绝大多数省份为6.32%（这些省份已将省级税率提高至5%，适用于2025年4月1日至2028年3月31日之间订立的契据），十一个仍维持4.50%的省份为5.81%，安德尔省为5.09%（CGI第1594 D条、第1584条及第1647条第V款a项；DGFiP 2026年6月1日转让登记税税率表）。与买受人承诺相关的免税制度，即转售承诺或建造承诺，独立于增值税而适用。作出5年内转售承诺的不动产交易商（CGI第1115条）还可享受更广泛的减免。参见本所分析：转售承诺与权利滥用。