L'engagement de construire (CGI art. 1594-0 G A) permet à un assujetti à la TVA qui acquiert un immeuble de remplacer les droits de mutation proportionnels — 6,32 % du prix dans la plupart des départements en 2026 — par un droit fixe de 125 €, contre l'obligation de produire un immeuble neuf ou d'achever un immeuble inachevé dans les quatre ans de l'acquisition. Sur une opération de 400 000 €, l'économie dépasse 25 000 €. Le mécanisme est central dans le financement des opérations de promotion et de rénovation lourde.
Lorsqu'un assujetti à la TVA acquiert un immeuble en prenant, dans l'acte, l'engagement d'y réaliser des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf — ou à l'achèvement d'un immeuble inachevé — l'acquisition échappe aux droits de mutation proportionnels. Elle ne supporte qu'un droit fixe de 125 € (CGI art. 1594-0 G A).
L'enjeu est loin d'être symbolique. Depuis la hausse de la loi de finances 2025, les DMTO atteignent 6,32 % du prix dans la majorité des départements. Sur une acquisition de 400 000 € destinée à une opération de promotion, l'engagement de construire représente environ 25 000 € d'économie, mobilisables dans le plan de financement des travaux.
La contrepartie est un engagement ferme : réaliser les travaux dans les quatre ans de l'acquisition, le respect de l'engagement se prouvant par le dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux accompagnée d'un certificat attestant le caractère neuf de l'immeuble produit. En cas de non-respect, les droits deviennent exigibles, assortis de l'intérêt de retard. Tout se joue donc avant la signature : la qualification des travaux, le calibrage du délai et la rédaction de la clause.
Toute la sécurité de l'engagement repose sur cette qualification (CGI art. 257 I, 2, 2°). Un immeuble est neuf lorsqu'il résulte d'une construction nouvelle — ou de travaux portant sur un immeuble existant qui atteignent l'un des seuils suivants.
Remise à neuf de la majorité des fondations, ou de la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, ou de la majorité de la consistance des façades (hors simple ravalement).
Remise à neuf, à hauteur des deux tiers au moins de chacun d'eux, des six éléments de second œuvre : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques, chauffage.
En rénovation lourde, la qualification s'apprécie élément par élément, sur devis et métrés — c'est elle qui décide si l'engagement de construire est tenable. Une opération qui n'atteint pas ces seuils relève plutôt de l'engagement de revendre (TPF à 0,715 %, délai de 5 ans).
L'engagement de construire peut être substitué à un engagement de revendre, et inversement, sous conditions strictes — voir la substitution d'engagements. En cas de revente en cours de délai, l'engagement peut être repris par le sous-acquéreur.
Le cabinet intervient quotidiennement dans la structuration d'opérations immobilières mobilisant l'engagement de construire : analyse pré-acquisition de la faisabilité fiscale des travaux, rédaction des clauses d'engagement en coordination avec le notaire, suivi des délais et gestion des demandes de prorogation, sécurisation des substitutions et des reprises d'engagement.
En cas de remise en cause par l'administration — qualification d'immeuble neuf contestée, délai expiré, certificat jugé insuffisant — nous défendons le contribuable en contrôle comme au contentieux.
Le cabinet est reconnu pour sa pratique de la TVA et de la fiscalité immobilières (forte notoriété Leaders League, cabinet référencé Best Lawyers 2026 en droit fiscal), et publie régulièrement sur ces questions dans les revues des praticiens (Defrénois, Lextenso).
Tout assujetti à la TVA agissant en tant que tel : promoteur, marchand de biens, foncière, société d'opération. L'engagement doit être pris dans l'acte d'acquisition. Un particulier non assujetti ne peut pas en bénéficier.
Les DMTO proportionnels — 6,32 % du prix dans la majorité des départements en 2026 — sont remplacés par un droit fixe de 125 €. Sur 400 000 € d'acquisition, l'économie avoisine 25 000 € ; sur 2 M€, elle dépasse 125 000 €.
Les droits de mutation initialement exonérés deviennent exigibles, assortis de l'intérêt de retard. D'où l'importance d'anticiper : demande de prorogation d'un an renouvelable avant l'expiration du délai, substitution vers un engagement de revendre, ou reprise de l'engagement par un sous-acquéreur en cas de revente.
Pas sur la même assiette, mais ils peuvent se succéder : un engagement de revendre peut être substitué par un engagement de construire (le délai de quatre ans courant alors depuis l'acquisition initiale), et inversement, sous conditions. C'est un outil précieux quand le projet évolue en cours d'opération.
La voie normale est la mention dans l'acte. Une prise d'engagement a posteriori par voie de réclamation est admise dans certaines situations, avec restitution des droits versés. L'analyse doit être menée au cas par cas, les conditions étant strictes.
TPF réduite à 0,715 % contre revente dans les 5 ans (CGI art. 1115) — l'autre engagement du marchand de biens.
Voir la page SouplesseBasculer d'un engagement à l'autre quand le projet évolue, sans perdre le bénéfice du régime.
Voir la page ProcédureLa demande de prolongation d'un an renouvelable : forme, délai, acceptation tacite.
Voir la page ChiffrageLes quatre composantes des frais et le simulateur comparant les trois scénarios d'acquisition.
Voir la pageLe cabinet accompagne promoteurs, marchands de biens et foncières sur l'ensemble du cycle : qualification de l'engagement, rédaction, suivi des délais, contentieux.
Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre documentaire et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. État du droit : juillet 2026 — DMTO au taux issu de la loi de finances 2025, applicable jusqu'au 31 mars 2028 dans les départements ayant voté la hausse.
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