Substitution engagements de revendre et construire

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Définition et principes des substitutions d’engagements

La substitution d’engagements est un dispositif prévu par le Code général des impôts (CGI) permettant de remplacer un engagement initialement pris lors de l’acquisition d’un bien immobilier par un autre engagement. Cette flexibilité est particulièrement utile dans le secteur immobilier, où les projets peuvent évoluer en fonction des conditions du marché et des opportunités de développement. L’objectif est toujours de limiter les droits de mutations (frais de notaire). Deux types principaux de substitutions d’engagements sont possibles :

1. Substitution de l’engagement de revendre par un engagement de construire : Selon l’article 1594-0 G, A-II du CGI, un acquéreur initialement tenu de revendre un bien immobilier dans un certain délai peut substituer cet engagement par une obligation de construire sur le bien acquis. Cette substitution permet de bénéficier d’une exonération totale des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) à condition que la construction soit achevée dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition du bien immobilier (CGI, art. 1594-0 G, A-I).
2. Substitution de l’engagement de construire par un engagement de revendre : En vertu du même article (CGI, art. 1594-0 G, A-II), il est également possible de remplacer un engagement de construire par un engagement de revendre, sous certaines conditions. Cette option peut s’avérer utile lorsque les conditions du marché ou les contraintes du projet rendent la construction moins opportune que prévu.

Conditions de mise en œuvre des substitutions

Pour que la substitution d’engagement soit valide et effective, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Délais légaux : La substitution d’un engagement de revendre par un engagement de construire doit être réalisée avant l’expiration du délai initialement imparti pour la revente. Pour substituer un engagement de construire par un engagement de revendre, le changement doit être effectué dans les cinq années suivant la souscription de l’engagement de construire (CGI, art. 1594-0 G, A-II).
• Procédure de déclaration : La substitution doit être formellement déclarée à l’administration fiscale. Conformément à l’article 266 bis V de l’annexe III au CGI, cette déclaration, envoyée en recommandé avec accusé de réception, doit mentionner les détails de l’engagement initial ainsi que ceux du nouvel engagement, y compris la nature des travaux prévus et le montant des droits exonérés conditionnés à la réalisation de ces travaux.
• Pas de frais supplémentaires : La substitution n’entraîne pas de paiement de droits supplémentaires, bien que l’acquéreur soit tenu de respecter le nouvel engagement pour éviter des pénalités fiscales.

Implications fiscales des substitutions d’engagements

Les substitutions d’engagements ont des conséquences fiscales directes qui influencent la charge fiscale des acquéreurs immobiliers :

1. Exonération des DMTO avec l’engagement de construire : L’engagement de construire permet, lorsqu’il est respecté, de bénéficier d’une exonération totale des droits de mutation à titre onéreux. Cette exonération est conditionnée à l’achèvement des travaux dans les délais prévus par la loi, généralement quatre ans à compter de la date d’acquisition du bien (CGI, art. 1594-0 G, A-I).
2. Taux réduit de la TPF pour l’engagement de revendre : Substituer un engagement de construire par un engagement de revendre permet de bénéficier d’un taux réduit de la taxe de publicité foncière (TPF) de 0,715 %, à condition que les conditions de la substitution soient respectées (CGI, art. 1115).
3. Calcul des droits en cas de substitution partielle : Si la substitution ne concerne qu’une partie du bien immobilier, les droits de mutation ou les taxes de publicité foncière sont calculés au prorata de la valeur de la fraction concernée par rapport à la valeur totale du bien (CGI, art. 266 bis VI de l’annexe III).
4. Sanctions en cas de non-respect de l’engagement substitué : En cas de non-respect du nouvel engagement après substitution, l’acquéreur peut être tenu de verser les droits initialement exonérés, majorés des intérêts de retard. Ce risque souligne l’importance d’une planification fiscale rigoureuse et d’un suivi attentif des engagements pris.

Cas pratiques de substitution d’engagements

Voici des scénarios typiques illustrant l’utilisation stratégique des substitutions d’engagements :

• Optimisation dans un contexte incertain : Un promoteur immobilier ayant souscrit un engagement de construire peut faire face à des incertitudes quant à la faisabilité du projet. En substituant cet engagement par un engagement de revendre, le promoteur peut limiter ses risques financiers tout en optimisant ses obligations fiscales.
• Adaptation stratégique après l’achat : Un investisseur ayant prévu de revendre un bien peut décider, après acquisition, qu’il est plus avantageux de construire. La substitution de l’engagement de revendre par un engagement de construire permet de bénéficier des avantages fiscaux associés à la construction, notamment l’exonération des DMTO (constituant une partie substantielle des frais de notaire).

Conclusion

Les mécanismes de substitution d’engagements de construire et de revendre offrent aux acteurs de l’immobilier une flexibilité précieuse pour optimiser leur fiscalité tout en s’adaptant aux évolutions du marché et des projets. Cependant, leur utilisation nécessite une compréhension approfondie des dispositions fiscales applicables et une gestion proactive des délais et des obligations. Il est donc fortement recommandé de solliciter les conseils d’un avocat fiscaliste pour naviguer efficacement dans ce cadre complexe et éviter les risques fiscaux potentiels.

Pour résumer les principales caractéristiques et implications fiscales de ces substitutions d’engagements, voici un tableau récapitulatif :

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