Le projet évolue, l'engagement peut suivre : l'article 1594-0 G, A-II du CGI permet de remplacer un engagement de revendre par un engagement de construire — et inversement — sans paiement de droits supplémentaires, à condition d'agir dans les délais et de le déclarer formellement à l'administration. C'est la soupape de sécurité des opérations immobilières : elle évite de perdre le bénéfice du régime de faveur quand le marché ou le projet change en cours de route.
Un opérateur qui prend un engagement de revendre ou un engagement de construire fige, au jour de l'acquisition, une hypothèse sur l'avenir de son opération. Or les projets immobiliers évoluent : un permis se complique, un marché se retourne, une opportunité de construction apparaît là où l'on pensait revendre.
Le législateur l'a prévu. L'article 1594-0 G, A-II du CGI organise la substitution : l'engagement initial est remplacé par l'autre, le régime de faveur est conservé, et l'opération ne supporte aucun droit supplémentaire du fait du changement. L'engagement initial est alors réputé respecté.
La substitution n'est pas un simple courrier : elle obéit à des délais stricts, à un formalisme déclaratif précis (annexe III au CGI, art. 266 bis), et peut ne porter que sur une fraction du bien, les droits se calculant alors au prorata. Bien utilisée, elle transforme un régime de faveur rigide en outil de pilotage de l'opération.
La substitution conserve le régime de faveur, mais elle transfère aussi le risque : c'est le nouvel engagement qu'il faut désormais tenir.
Le bénéfice du régime initial est consolidé : l'engagement remplacé est réputé respecté, aucun complément de droits n'est dû au titre du changement. L'opération continue sous le nouveau régime — droit fixe de 125 € si l'on construit, TPF à 0,715 % si l'on revend.
Le non-respect du nouvel engagement fait tomber l'ensemble : les droits initialement exonérés deviennent exigibles, assortis de l'intérêt de retard. La substitution ne remet pas les compteurs de délai à zéro — le délai de construction court depuis l'acquisition initiale.
Le choix se chiffre : coût du complément de droits en cas de levée pure et simple, faisabilité des travaux au sens de l'immeuble neuf fiscal (CGI art. 257 I, 2, 2°), délai restant. Sur les opérations mixtes, la substitution partielle permet d'ajuster finement.
Si la sortie passe par une revente à un autre assujetti, l'engagement peut aussi être repris par le sous-acquéreur, qui poursuit le délai initial. Substitution et reprise se combinent dans les chaînes d'opérations.
Le cabinet intervient au moment charnière où le projet dévie de l'hypothèse initiale : audit du délai restant et des conditions de substitution, chiffrage comparé des scénarios — substituer, lever l'engagement, faire reprendre —, rédaction de la déclaration de substitution et de l'acte complémentaire en coordination avec le notaire.
En cas de remise en cause par l'administration — substitution jugée tardive, formalisme contesté, nouvel engagement non tenu — nous défendons l'opérateur en contrôle comme au contentieux.
Le cabinet est reconnu pour sa pratique de la TVA et de la fiscalité immobilières (forte notoriété Leaders League, cabinet référencé Best Lawyers 2026 en droit fiscal) et publie régulièrement sur les engagements du marchand de biens (Defrénois, Lextenso).
Non : la substitution en elle-même n'entraîne aucun droit supplémentaire. Le seul enjeu financier est le respect du nouvel engagement — s'il n'est pas tenu, les droits initialement exonérés deviennent exigibles avec l'intérêt de retard.
Pour passer d'un engagement de revendre à un engagement de construire : avant l'expiration du délai de revente. Pour passer d'un engagement de construire à un engagement de revendre : dans les cinq ans de la souscription de l'engagement de construire, par acte complémentaire enregistré.
Non. En cas de substitution revendre → construire, le délai de quatre ans court depuis l'acquisition initiale, pas depuis la substitution. C'est le point le plus souvent mal anticipé : plus la substitution est tardive, plus le calendrier de travaux est contraint.
Oui. La substitution peut porter sur une fraction du bien, les droits étant calculés au prorata de la valeur concernée. C'est le schéma des opérations mixtes : construire sur une partie du foncier, revendre le reste.
Un courrier recommandé avec accusé de réception à l'administration, mentionnant l'engagement initial, le nouvel engagement, la nature des travaux le cas échéant et le montant des droits en jeu (annexe III au CGI, art. 266 bis) — et, pour la bascule vers la revente, un acte complémentaire enregistré. Un formalisme défaillant fragilise toute l'opération.
Droit fixe de 125 € contre production d'un immeuble neuf dans les 4 ans (CGI art. 1594-0 G A).
Voir la page Page pilierTPF réduite à 0,715 % contre revente dans les 5 ans (CGI art. 1115).
Voir la page SouplesseL'autre issue en cas de revente en cours de délai : le sous-acquéreur poursuit l'engagement initial.
Voir la page ChiffrageLes quatre composantes des frais et le simulateur comparant les trois scénarios d'acquisition.
Voir la pageLe cabinet accompagne marchands de biens, promoteurs et foncières sur l'ensemble du cycle : engagements, substitutions, reprises, contentieux.
Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre documentaire et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. État du droit : juillet 2026.
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