Fiscalité immobilière — Droits de mutation

L'engagement de revendre

L'engagement de revendre (CGI art. 1115) permet à un assujetti à la TVA qui acquiert un immeuble de payer la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %, au lieu des droits de mutation proportionnels — 6,32 % du prix dans la plupart des départements en 2026, jusqu'au 31 mars 2028 — contre l'engagement de revendre le bien dans les cinq ans. Sur une acquisition de 300 000 €, l'économie avoisine 16 800 €. C'est l'outil de travail quotidien du marchand de biens, ouvert depuis 2010 à l'ensemble des assujettis à la TVA.

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Qu'est-ce que l'engagement de revendre de l'article 1115 du CGI ?

L'engagement de revendre permet à un acquéreur assujetti à la TVA (marchand de biens, promoteur, foncière) de ne payer que la taxe de publicité foncière de 0,715 % au lieu des droits de mutation de droit commun, soit 6,32 % du prix dans la plupart des départements en 2026.

En contrepartie, il s'engage dans l'acte à revendre le bien dans les cinq ans. Le délai est ramené à deux ans pour les ventes par lots qui ouvrent un droit de préemption au locataire. En cas d'acquisitions successives entre assujettis, le délai du premier acquéreur s'impose à tous.

Si le bien n'est pas revendu dans le délai, les droits dont l'acquisition a été dispensée deviennent exigibles, majorés de l'intérêt de retard, dans le mois qui suit la rupture de l'engagement.

CGI art. 1115 et 1840 G ter. Vérifié le 1er octobre 2026.

— En bref
Quoi
TPF réduite à 0,715 % au lieu des DMTO proportionnels (CGI art. 1115)
Pour qui
Assujettis à la TVA : marchands de biens, promoteurs, foncières, professionnels de l'immobilier
Condition
Revendre le bien dans les 5 ans de l'acquisition — 2 ans en cas de vente par lots avec droit de préemption du locataire
Souplesses
Renonciation possible avant l'échéance (complément de droits et intérêt de retard) · substitution vers un engagement de construire, sans droit · acquisitions successives entre assujettis dans le délai du premier acquéreur
Limite
Pas de prorogation hors ZAC ; substitution d'un engagement de construire possible avant l'échéance
— 01

Le régime d'achat-revente des professionnels

Sans régime de faveur, l'acquisition d'un immeuble ancien supporte les droits de mutation au taux de 6,32 % dans la majorité des départements depuis la hausse de la loi de finances 2025, applicable aux actes passés et aux conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, 5,81 % dans les onze départements restés à 4,50 % et 5,09 % dans l'Indre (tableau DGFiP au 1er juin 2026), auxquels s'ajoute, en Île-de-France, une taxe additionnelle de 0,6 % sur les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage (CGI, art. 1599 sexies), qui reste due même sous engagement de revendre.

L'article 1115 du CGI ramène cette charge à une taxe de publicité foncière de 0,715 % lorsque l'acquéreur, assujetti à la TVA, prend dans l'acte l'engagement de revendre le bien dans les cinq ans. Le régime vise les acquisitions d'immeubles, mais aussi de fonds de commerce et de titres de sociétés immobilières (CGI, art. 1115) ; seules les acquisitions d'immeubles supportent la taxe de 0,715 %, les autres étant exonérées. Historiquement réservé aux marchands de biens, le régime a été neutralisé et étendu à l'ensemble des assujettis par la réforme de la TVA immobilière de 2010.

L'engagement est d'un maniement souple : l'acquéreur qui renonce à revendre peut régulariser avant l'échéance, en acquittant le complément de droits, liquidé au tarif en vigueur au jour de l'acquisition, et l'intérêt de retard (CGI, art. 1840 G ter et 1727). La loi ne pose aucune condition sur l'identité de l'acheteur final ni sur le prix de revente ; elle exige en revanche une véritable vente, et la revente à une structure liée s'expose à l'abus de droit si elle n'a d'autre motif que fiscal. En cas de non-respect à l'échéance, les droits complémentaires deviennent exigibles, assortis de l'intérêt de retard. La discipline du régime tient donc en une chose : le calendrier.

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Conditions et mise en œuvre

01

Trois conditions cumulatives

  • Être assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du CGI : dans la pratique du cabinet, c'est le terrain de redressement le plus fréquent, l'administration contestant la qualité d'assujetti des structures patrimoniales
  • Acquérir un bien entrant dans le champ du régime : immeuble, fonds de commerce ou titres de société immobilière (CGI, art. 1115), l'immeuble devant se situer sur le territoire où la taxe de publicité foncière est perçue (métropole et départements d'outre-mer)
  • Prendre l'engagement dans l'acte d'acquisition de revendre dans les 5 ans
02

Le délai réduit à deux ans

Le délai tombe à deux ans pour les reventes par lots déclenchant le droit de préemption du locataire (immeubles d'habitation vendus à la découpe).

  • Le point a nourri un contentieux nourri sur la computation du délai : le délai court de l'acquisition (Cass. com., 14 févr. 2024, n° 22-17.541) et s'applique dès lors que les lots sont occupés à son expiration (Cass. com., 9 oct. 2024, n° 22-20.175)
  • Voir notre analyse : le délai réduit de l'engagement de revendre, publiée au Defrénois
03

La revente : une liberté encadrée

  • Aucune condition légale sur l'identité du sous-acquéreur ni sur le prix
  • Une véritable vente est en revanche exigée : l'apport pur et simple et le transfert en fiducie ne valent pas revente (CGI, art. 1115, alinéa 3), pas plus que l'annulation des titres par l'associé (Cass. com., 24 nov. 2021, n° 19-17.281) ; la perte du caractère immobilier des parts acquises entraîne la déchéance (Cass. com., 2 févr. 2010, n° 09-10.384)
  • La revente à une structure liée reste possible, mais s'expose à l'abus de droit si elle est purement fiscale
  • Voir notre analyse : engagement de revendre et abus de droit
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En cas de non-respect

  • Les droits complémentaires deviennent exigibles (différence entre le taux plein et 0,715 %), liquidés au tarif en vigueur au jour de l'acquisition, et non à celui du jour de la déchéance
  • Assortis de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, décompté du premier jour du mois suivant l'expiration du délai légal de présentation de l'acte d'acquisition à la formalité (CGI, art. 1840 G ter et 1727 ; BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 110)
  • L'acquéreur qui renonce à revendre peut régulariser avant l'échéance, aux mêmes conséquences financières ; aucune majoration propre à l'article 1115 ne s'ajoute, les majorations de droit commun n'étant encourues qu'en cas de manquement délibéré ou de paiement tardif
— 03

Le délai expire sans revente : quelles issues ?

Contrairement à l'engagement de construire, l'article 1115 ne prévoit aucune prorogation, hors le cas des immeubles en ZAC acquis par l'aménageur (CGI art. 1594-0 G, A, IV bis). Trois voies restent ouvertes au professionnel qui ne parvient pas à revendre.

1. La substitution vers un engagement de construire

Le régime le plus protecteur : basculer vers un engagement de construire, par simple déclaration au service des impôts (pli recommandé rappelant les références de l'acte), si l'opération peut évoluer vers une production d'immeuble neuf. La substitution ne donne lieu à aucun droit, la taxe de 0,715 % déjà acquittée restant acquise (CGI, art. 1594-0 G, A, II ; BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 100) ; le droit fixe de 125 € est celui de l'acquisition placée d'emblée sous engagement de construire. Voir la substitution d'engagements.

2. La prorogation : réservée aux aménageurs de ZAC

Aucune prorogation n'est prévue dans le cas général. La seule prorogation légale, annuelle et renouvelable, vise les immeubles en ZAC acquis par l'aménageur (CGI art. 1594-0 G, A, IV bis). Voir la prorogation de l'engagement de revendre.

3. La force majeure

Ultime terrain : démontrer qu'un événement imprévisible, irrésistible et extérieur a rendu la revente impossible. La jurisprudence est exigeante (Cass. com., 27 nov. 1984, SA Bâti Service, n° 83-12.714 ; Cass. com., 19 juin 1990, n° 89-10.127 : un projet d'autoroute connu des professionnels n'est pas imprévisible) ; le dossier se construit en amont, pièces à l'appui.

Et en cas de revente avant terme à un autre assujetti ?

Si le sous-acquéreur est lui-même assujetti et prend à son tour un engagement de revendre, le délai initial s'impose à lui : c'est celui qui détient le bien à l'expiration des cinq ans décomptés depuis la première acquisition qui supporte le complément (CGI, art. 1115, alinéa 2). Il ne s'agit pas de la reprise d'engagement propre à l'engagement de construire : chaque acquéreur successif prend son propre engagement, dans le délai du premier.

— 04

Notre approche au cabinet

Le cabinet accompagne marchands de biens, promoteurs et foncières sur l'ensemble du cycle de l'engagement de revendre : qualification de l'assujettissement avant l'acquisition — c'est, dans notre pratique, le point que l'administration attaque en premier —, rédaction des clauses, suivi du calendrier et arbitrage en fin de délai entre revente, substitution et renonciation anticipée.

En contrôle comme au contentieux, nous défendons les opérateurs dont le régime est remis en cause : qualité d'assujetti contestée, computation du délai réduit de deux ans, abus de droit sur les reventes intragroupe.

Le cabinet publie régulièrement sur ces questions dans les revues des praticiens — Defrénois, Lextenso — et est reconnu pour sa pratique de la TVA et de la fiscalité immobilières (forte notoriété Leaders League en TVA (2025) et en fiscalité immobilière (2026), cabinet référencé Best Lawyers 2026 en droit fiscal).

  • Best Lawyers 2026 — Tax Law
  • Leaders League, Fiscalité immobilière : Forte notoriété (2026)
  • Leaders League, TVA : Forte notoriété (2025)
  • Publications Defrénois / Lextenso
— Questions fréquentes

L'engagement de revendre en pratique

Qui peut bénéficier de l'engagement de revendre ?

Tout assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du CGI, agissant en tant que tel, qui acquiert un immeuble, un fonds de commerce ou des titres de société immobilière (CGI, art. 1115) ; pour un immeuble, le bien doit se situer en métropole ou dans un département d'outre-mer. Le statut de marchand de biens n'est plus requis depuis 2010 — mais la qualité d'assujetti reste, dans notre pratique, le point le plus contrôlé par l'administration.

Quelle est l'économie réalisée ?

La TPF de 0,715 % se substitue aux DMTO de 6,32 % (taux standard 2026, applicable aux actes passés et aux conventions conclues jusqu'au 31 mars 2028). Sur 300 000 €, les droits passent d'environ 18 960 € à 2 145 €, soit ~16 800 € d'économie ; sur 1 M€, l'écart dépasse 56 000 €.

Peut-on revendre à une société du même groupe ?

La loi ne pose aucune condition sur l'identité du sous-acquéreur. Elle exige en revanche une véritable vente : l'apport pur et simple ou le transfert en fiducie ne valent pas revente (CGI, art. 1115, alinéa 3). Une revente intragroupe peut par ailleurs être requalifiée sur le terrain de l'abus de droit si elle n'a d'autre motif que fiscal. La substance de l'opération se prépare en amont.

Le délai de cinq ans peut-il être prolongé ?

Non, sauf pour les aménageurs de ZAC, pour lesquels une prolongation annuelle renouvelable est prévue (CGI, art. 1594-0 G, A, IV bis). L'engagement de construire est mieux loti : la prolongation y est accordée sur demande, l'absence de refus motivé dans les deux mois valant acceptation. Hors ZAC, restent la substitution d'un engagement de construire avant l'échéance, qui ne donne lieu à aucun droit, ou la force majeure ; l'administration ne peut remettre que l'intérêt de retard, jamais les droits (LPF, art. L. 247).

Que se passe-t-il si je conserve finalement le bien ?

Vous pouvez renoncer à l'engagement avant l'échéance : le complément de droits est alors dû dans le mois, liquidé au tarif en vigueur au jour de l'acquisition, avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI, art. 1840 G ter et 1727). C'est souvent l'arbitrage le plus sain lorsqu'un projet locatif se substitue au projet de revente — il se chiffre avant l'échéance, pas après.

Cité par
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Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre documentaire et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. État du droit : juillet 2026 — DMTO au taux issu de la loi de finances 2025, applicable jusqu'au 31 mars 2028 dans les départements ayant voté la hausse, sauf terme anticipé prévu par la délibération départementale.