— La nuance
Ce qui n'est pas tout à fait du droit constant
La recodification est présentée comme opérée à droit constant, et elle l'est pour l'essentiel. Mais le rapport au Président de la République publié avec l'ordonnance du 17 décembre 2025 énumère lui-même ce qui bouge. Ce sont ces quelques lignes qu'il faut lire avant de considérer qu'une solution acquise survit à l'identique.
- Des principes jurisprudentiels passent dans la loi : les critères de l'opération à titre onéreux et de l'activité économique, la définition de l'établissement stable en matière de TVA, le principe de déduction des frais généraux, la régularisation en cas de facturation irrégulière. Un principe écrit dans la loi ne se discute pas comme un principe prétorien
- Des règles remontent du décret vers la loi : le calcul du droit à déduction pour les dépenses mixtes et les biens d'investissement, les franchises intra-européennes
- D'autres descendent de la loi vers le décret : les périodes déclaratives et les acomptes, les modalités d'exercice des options, les procédures des guichets uniques européens. Ces règles pourront désormais être modifiées sans passage devant le Parlement
- Le vocabulaire change : « intracommunautaire » devient « intra-européen », les « agences de voyage » deviennent des « opérateurs de voyage », et apparaissent les notions d'« intrants », de « secteurs autonomes » et la distinction entre exonérations « fonctionnelles » et « dérogatoires »
- L'architecture change : dix-huit régimes particuliers sont regroupés en blocs cohérents et la présentation se fait par secteur d'activité, là où le CGI juxtaposait des dérogations éparses
Un second signal, autrement plus lourd de conséquences pour qui rédige aujourd'hui un acte destiné à produire ses effets après la bascule : le texte recodifié a été renuméroté avant même d'entrer en vigueur. L'ordonnance du 27 juillet 2026 n'a pas seulement décalé la date : elle a restructuré le livre II. Le titre II, qui accueillait les régimes particuliers transversaux, est devenu le titre consacré au droit à déduction, et les régimes particuliers, dont le chapitre Biens immeubles et travaux immobiliers, sont passés au titre III. Les articles L. 221-xx de la version de décembre se lisent désormais L. 231-xx, le dernier segment étant conservé. Nous l'avons vérifié sur vingt dispositions immobilières : l'option pour la taxation, la TVA sur marge, le terrain à bâtir, l'immeuble neuf, les livraisons à soi-même, le logement locatif intermédiaire.
Un exemple parlant, parce qu'il touche un sujet très disputé : la para-hôtellerie. La définition de la prestation d'hébergement figurait en décembre aux articles L. 221-21 à L. 221-25 ; elle se trouve aujourd'hui aux articles L. 231-21 à L. 231-25. Le fond, lui, ne bouge pas : la prestation d'hébergement suppose un logement meublé et au moins trois services parmi quatre, la fourniture du petit déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge de maison et la réception du client ; l'usage touristique ou professionnel suppose en outre le secteur hôtelier ou un secteur de fonction similaire et une mise à disposition n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des reconductions.
Deux avertissements pour finir, tirés de la vérification des dernières lignes du tableau. Le premier tient au vocabulaire : la transmission d'universalité de l'article 257 bis n'existe plus sous ce nom. Le CIBS parle de transmission d'une activité économique autonome (articles L. 211-107 et L. 211-108), définie comme le transfert d'un ensemble d'éléments corporels et, le cas échéant, incorporels, ayant pour objet la poursuite d'une activité économique et suffisant pour permettre au bénéficiaire de la poursuivre de manière autonome. Chercher le mot « universalité » dans le nouveau code ne donne rien.
Le second tient à la méthode : la règle de transposition L. 221-xx vers L. 231-xx ne vaut que pour le chapitre des biens immeubles. Ailleurs, le décalage n'est pas régulier. La dispense passe de L. 211-133 à L. 211-107, la continuation de la personne du cédant de L. 224-14 à L. 211-108, et le principe même du droit à déduction de L. 211-99 à L. 221-2, en changeant de titre. Toute transposition hors du chapitre immobilier doit être vérifiée article par article.
Troisième signal, et c'est le premier écart de fond documenté : les baux conférant un droit réel, bail à construction et bail emphytéotique en tête. Dans le CGI, leurs loyers relèvent d'une exonération qui leur est propre (article 261 D, 1° bis) et le bailleur peut opter pour la taxation quelle que soit la nature de l'immeuble, logements compris (article 260, 5°). Le CIBS ne reprend aucune disposition autonome : la table de concordance officielle ne comporte aucune ligne pour ces deux textes, la location résultant d'un tel bail est traitée comme une location ordinaire (article L. 211-48), et son régime se recherche dans les exonérations dérogatoires de droit commun selon la nature du bien. Or l'option de l'article L. 231-27 ne couvre pas tout le terrain perdu : elle est exclue pour les terrains non aménagés (article L. 231-28, rédaction issue de l'ordonnance du 27 juillet 2026), et rien ne la prévoit pour les logements. Lu littéralement, un bail à construction portant sur un terrain non aménagé ou sur un immeuble d'habitation perdrait la faculté d'option au 1er janvier 2027, ce que le droit constant ne permet pas de supposer. Une question écrite n° 17625 a été déposée le 4 août 2026 (JO du même jour) pour obtenir la confirmation du maintien du régime actuel ; nous suivons la réponse ministérielle et mettrons cette page à jour dès sa publication.
Quatrième signal, sur les promesses de vente cette fois, et l'enjeu pratique est considérable. Sous l'empire du CGI, le 2° du 1 du I de l'article 257 assimile à des biens corporels « les droits relatifs aux promesses de vente », mais seule leur cession est taxée, dans le cadre étroit admis par la doctrine (transfert d'une position de crédit-preneur en crédit-bail immobilier) ; la conclusion de la promesse, elle, n'est pas une opération au regard de la TVA, le fait générateur restant le transfert du pouvoir de disposer du bien lors de la vente. Le CIBS change la lettre : l'article L. 231-4 érige en livraison de biens « la constitution des droits mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 231-3 », dont « le droit conféré par une promesse de vente » (textes vérifiés sur la version au 1er janvier 2027). Lue littéralement, la seule signature d'une promesse unilatérale, d'une promesse synallagmatique ou d'un contrat de réservation VEFA portant sur un immeuble neuf ou un terrain à bâtir deviendrait taxable de plein droit, avec son cortège de questions insolubles : assiette, substitution de bénéficiaire, sort de l'indemnité d'immobilisation, articulation avec la dispense de l'article 257 bis. Une seconde question écrite n° 17626, déposée le même 4 août 2026, demande la confirmation que la conclusion d'une promesse, quelle qu'en soit la forme, demeure hors du champ de la taxe ; nous en suivons également la réponse.
Conséquence pratique, et elle est sérieuse : la table de concordance officielle, datée du 20 décembre 2025, n'a pas été actualisée. Toute référence au CIBS recopiée d'une source publiée avant le 28 juillet 2026 est susceptible de désigner un autre article que celui que l'on croit viser. C'est la raison pour laquelle notre tableau donne les deux numérotations et pour laquelle le moteur de recherche affiche un avertissement.
La conséquence pratique est simple : une clause construite sur la rédaction de décembre 2025 doit être revérifiée. Le cabinet suit article par article les dispositions intéressant l'immobilier, et nous publierons l'analyse de celles qui ont changé.
Les questions que nous instruisons
Le périmètre exact des baux conférant un droit réel (premier écart documenté ci-dessus, question écrite en cours). La rédaction de la condition tenant à la concurrence avec le secteur hôtelier pour les locations de courte durée. Le sort de la règle de neutralisation de l'exigibilité en cas de cession de créance. Le périmètre de la notion de secteur distinct, appréciée par local ou par bâtiment. Le crédit-bail immobilier. Les ventes en l'état futur d'achèvement et les promesses (second écart documenté ci-dessus, question écrite en cours). L'assujettissement des vendeurs étrangers.
Notre position de méthode
Nous ne présentons comme acquis que ce qui figure dans un texte publié, et nous datons chaque vérification. Sur un chantier de cette ampleur, la valeur d'une analyse tient moins à sa rapidité qu'à la traçabilité de ses sources : rapport au Président de la République, texte de l'ordonnance, table de concordance officielle.
