一、正式的公司决议
载明用途变更、注明日期并经签署的股东大会决议或董事会决议。此文件的证明力最强，须明确记载将该资产移出存货并计入固定资产的决定，并说明用途变更的理由。如无此类决议，可采用以具有确定日期的书面文件形式作出的执行经理决定。
不动产交易商 — 存货与固定资产
退出不动产交易商税制：
计提折旧所需的客观证据
不动产交易商以存货（流动资产）形式持有其不动产，因此无法计提折旧。当纳税人决定将某处不动产永久性地用于出租或长期持有时，这一用途变更需要在会计和税务上将该资产从存货转入固定资产，从而为计提折旧打开通道。法国最高行政法院（Conseil d'État）的判例（尤其是 V. Daumas 于 2014 年 4 月 9 日就第 358278 号裁决所作的结论意见）以及 BOFiP 行政解释均要求就这一经营决定提供客观证据，且该决定必须是最终性而非临时性的。仅有声明的意向，或过渡性的出租安排，均不足以成立，南锡行政上诉法院（CAA Nancy）在 2023 年 3 月 16 日的判决中重申了这一点。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 原则
- 不动产交易商 = 存货（不可折旧）
- 退出税制
- 将资产从存货转入固定资产（最终性的经营决定）
- 要求
- 客观证据：仅声明意向不足以成立
- 判例
- CE concl. V. Daumas, 2014 年 4 月 9 日, n° 358278；CAA Nancy, 2023 年 3 月 16 日
- 行政解释
- BOI-BIC-CHG-20-10-10；BOI-BIC-AMT-10-30-30-10；BOI-BIC-AMT-10-40-10
— 01
存货与固定资产：一条税务意义重大的界线
不动产交易商税制建立在一项会计与税务定性之上：以转售为目的持有的不动产计入存货。这一定性带来两项后果：（1）无法对该资产计提折旧（存货不发生持续性贬值，而是不断周转）；（2）转售时按实现的差价计入经营成果纳税（普通 BIC 工商利润税制）。
当不动产交易商决定将某处不动产永久性地用于非转售目的（典型情形为长期出租或长期持有）时，其作出的经营决定使该不动产退出不动产交易商税制。该资产随即从存货科目转入固定资产科目，从而可以计提折旧。
对于这一用途变更的证明，法院要求十分严格。仅声明意向不足以成立。纳税人必须以客观要素证明该决定是最终性而非临时性的。南锡行政上诉法院在 2023 年 3 月 16 日的判决中阐明了这一要求：其认定一封 2000 年 5 月 30 日的内部函件不足以客观证明用途变更，并据此维持了税务调整。
— 02
证明经营决定具有最终性的五项有力指标
证明须依赖一组客观指标的综合印证，而非单一文件。
二、前后一致的会计处理
该资产必须实际从存货科目（一般为第 3 类科目）移出，并计入固定资产科目（第 2 类科目）。该分录应在决定作出之日入账，并与其后计提的折旧保持一致。账务不一致（资产仍留在存货科目却同时计提折旧）会严重削弱纳税人的立场。
三、持久的实际用途安排
该资产必须具有非临时性的实际用途安排：长期出租、作为经营性资产持有（公司注册地址、营业场所）、登记入固定资产台账。以近期转售为导向的短期出租不构成退出该税制，其仍属于存货的逻辑范畴。
四、与纳税申报保持一致
决定作出之后的纳税申报表必须反映这一变更：租金收入申报（视情形为不动产收入或 BIC 工商利润）、折旧明细表、固定资产入账价值。声明的决定与实际提交的纳税申报表之间的不一致，是不存在真实经营决定的有力迹象。
五、在时间和用途上保持一致
各项指标必须在时间上前后一致。该决定应纳入整体战略（业务方向调整、资产多元化、有序的财富传承安排）。用途变更后不久即转售会削弱纳税人的立场：税务机关可将其重新定性为继续适用不动产交易商税制，并否定期间计提的折旧。
— 03
本所的服务方式
本所分两个阶段为存货转固定资产的操作提供保障。事前：分析税务上的利弊（折旧收益与转售时丧失差额税制的权衡、与 IFI 不动产财富税的衔接、对财富传承的影响），将决定正式化（股东大会决议、会计分录、纳税申报表的一致性调整），并组建证据档案（法律文件、租约、固定资产台账）。
事后，如遇税务调整：分析可向法院提出的抗辩理由（决定的最终性、指标组合、会计与申报的一致性），在行政法院及其后的行政上诉法院为纳税人进行抗辩。
— 常见问题
对不动产交易商税制下的不动产计提折旧之前，您需要了解的全部要点
不动产交易商为何不能对其不动产计提折旧？
因为这些不动产被定性为存货而非固定资产。存货是以转售为目的持有的流动资产，其价值变化体现为周转而非持续性贬值。折旧则相反，是对企业长期使用的固定资产的价值减损予以确认的会计与税务机制。这一区分由法国会计总方案（Plan comptable général）和 BOFiP 行政解释规定（尤其是 BOI-BIC-CHG-20-10-10，其中明确论述了存货与固定资产的区分）。
如何使一处不动产退出不动产交易商税制？
通过作出最终性的经营决定，将该资产从存货科目转入固定资产科目。这一决定以该资产被持久地用于非转售目的为前提：长期出租、作为经营性资产持有、或持久地纳入资产结构。该决定必须正式化（股东大会决议、执行经理文件）、在会计上得到体现，并与其后的纳税申报保持一致。
判例所要求的「客观证据」是什么？
这一要求主要见于 Vincent Daumas 就法国最高行政法院 2014 年 4 月 9 日第 358278 号裁决所作的结论意见：纳税人必须以具体且可核实的要素证明其经营决定。仅声明意向不足以成立。需要一组综合指标：正式的公司决议、会计分录、长期租约、前后一致的纳税申报表、持久的用途期间。南锡行政上诉法院在 2023 年 3 月 16 日的判决中阐明了这一要求：其认定仅凭一封内部函件不足以客观证明用途变更。
证据不足会产生什么后果？
税务机关将拒绝承认退出该税制，进而否定已计提的折旧。税务机关会将折旧调增回应税所得，就相关年度补征公司所得税或个人所得税，并按法国税法典第 1727 条加收滞纳利息（每年 2.40%）。如果税务机关进一步认定会计定性系故意错误，还可加处 40% 的故意违规罚款（法国税法典第 1729 条 a 项），情节最严重的欺诈行为甚至可加处 80% 的罚款。
短期出租是否足以成立？
不足以。短期出租或带有近期转售意图的出租仍属于不动产交易商税制的逻辑范畴：该资产仍以转售为目的持有。退出该税制以持久而非临时性的用途安排为前提：长期租约、在固定资产台账中的持久登记、以及超过预期折旧年限的持有前景。
如果我在计提折旧后改变主意想要转售，该怎么办？
这是最为敏感的情形。如果转售发生在用途变更后不久，税务机关可能认定该经营决定并非真正具有最终性，并对交易重新定性：追溯否定折旧并进行税务调整。如果转售发生在很久之后（实际用途已持续数年），则该资产按固定资产处置：资本利得按经营性资产转让规则计算（视情形适用 BIC 长期或短期税制，或根据纳税人身份适用个人不动产资本利得税制）。
实务中如何为转科操作提供保障？
三个步骤：（1）正式化该决定（股东大会决议、执行经理文件），注明确定日期并详细说明理由；（2）立即在会计上体现（存货转入固定资产，自决定之日起开始计提折旧）；（3）在实际层面落实用途安排（签署长期租约、持久登记、纳税申报表保持一致）。由本所进行事前审查，有助于组建一套经得起税务稽查的扎实证据档案。
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