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Engagement de construire

Forts d’une expérience significative dans le domaine de la TVA immobilière et des droits de mutation, nos avocats interviennent quotidiennement dans la structuration de projets immobiliers d’envergure. L’engagement de construire est un mécanisme central dans la réalisation et le financement des projets.

Le Cabinet est reconnu comme ayant une « Forte notoriété » dans la pratique de la TVA et fiscalité immobilière.

Classement "Décideurs 2023"

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Qu’est ce qu’un engagement de construire ?

Dès lors que vous êtes assujetti à la TVA et que vous achetez un bien immobilier en France, vous pouvez profiter d’un avantage fiscal considérable : l’exonération totale des DMTO proportionnels et le paiement d’un simple droit fixe de 125 euros.

Pour bénéficier de cet avantage, vous devez vous engager à réaliser des travaux de construction ou de rénovation dans les quatre ans suivant l’acquisition du bien.

D’une façon générale, les travaux doivent aboutir à la production d’un immeuble neuf ou à l’achèvement d’un immeuble inachevé, selon les critères définis par l’article 257 I, 2, 2° du Code général des impôts (CGI).

L’engagement de construire doit être mentionné dans l’acte d’acquisition et peut être prolongé d’un an sur demande motivée du bénéficiaire. Précision qu’en cas de non-respect de l’engagement, les DMTO proportionnels deviennent dus avec intérêts et pénalités.

Engagement de construire : quels sont les types de travaux éligibles ?

Un engagement de construire peut concerner différents types de travaux, tels que :

  • la construction d’un immeuble à partir de rien.
  • la surélévation d’un immeuble existant. Dans ce cas, l’exonération des DMTO est proportionnelle à la surface de plancher créée par rapport à la surface totale du bâtiment.
  • la remise en état d’un immeuble ancien lorsque les travaux le rendent neuf au sens fiscal (v. tableau en bas de page).
  • l’achèvement d’un immeuble neuf inachevé.

Quelles sont les limites de superficies applicables à l’engagement de construire ?

 

Les engagements de construire sont soumis à des limites de superficies qui visent à limiter l’exonération des DMTO à ce qui est nécessaire. Ces limites varient selon la nature du projet :

  • pour une maison individuelle, la limite est en principe de 2 500 m² ou celle imposée par le plan d’urbanisme local si elle est supérieure.
  • pour un immeuble collectif, la limite est égale à la surface de plancher des constructions augmentée des cours et jardins.
  • pour un immeuble dont moins des trois quarts sont à usage d’habitation, la limite est égale à la surface de plancher des constructions augmentée des dépendances nécessaires.

Comment prouver le respect de l’engagement de construire ?

Un engagement de construire est réputé avoir été respecté lorsque la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée avant l’expiration du délai de quatre ans, éventuellement renouvelé.

Plus précisément, la déclaration doit être accompagnée d’un certificat attestant que les travaux ont conduit à la production d’un immeuble neuf ou à l’achèvement d’un immeuble inachevé au sens fiscal.

Engagement de construire : comment demander une prorogation ?

Si vous avez souscrit un engagement de construire pour bénéficier de l’exonération des DMTO, vous disposez d’un délai de quatre ans pour réaliser les travaux prévus.

Toutefois, si vous rencontrez des difficultés ou des imprévus, vous pouvez demander une prolongation de ce délai d’un an renouvelable. Pour cela, vous devez respecter les conditions suivantes :

  1. faire votre demande par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard dans le mois qui suit la fin du délai initial ou prorogé.
  2. Motiver votre demande, en rappelant les circonstances de votre engagement et les raisons qui justifient le report du délai.
  3. Préciser la nature des travaux concernés (si vous n’avez pas prévu de construire sur la totalité du bien acquis), ainsi que le montant des droits dont l’exonération est conditionnée à la réalisation des travaux. Si vous ne recevez pas de réponse négative et motivée de l’administration fiscale dans les deux mois suivant votre demande, vous pouvez considérer que votre demande est acceptée tacitement.
Schéma d'un engagement de construire

Les avocats responsables de la pratique TVA

La TVA sur les locations immobilières

Nos avocats vous accompagnent sur le traitement TVA afférent à vos locations immobilières 

« Le Cabinet a développé une pratique significative dans l’accompagnement de projets immobiliers d’envergure et la résolution de problématiques complexes en fiscalité immobilière.« 

Magazine "Les Décideurs"

Quelques exemples de problématiques complexes en matière de TVA immobilière traitées par nos avocats fiscalistes

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Régularisations de TVA

Détermination des règles applicables lors de la fin du bail en cas de travaux immobilisés effectués par le preneur.

257 bis

Application du mécanisme dans le secteur hôtelier, notamment dans le cadre d’opération de crédit bail.

Franchise de loyer

Traitement TVA de la compensation versée par le cédant au cessionnaire, représentant la franchise de loyer versée au future locataire prévue par un BEFA.

Déduction de la TVA

Assistance dans la dertermination des règles de déduction applicables à une clinique ayant des locaux utilisés à la fois pour une activité exonérée et pour des actvités taxées.

Versement de d'une somme due au titre d'une clause d'accession

Cette clause permet au bailleur de réaliser, sans les facturer au locataire, des travaux d’aménagement et de les récupérer à terme en l’état (généralement à l’issu du bail).

Indeminté d'éviction

Cette indemnité est versée par le bailleur au locataire pour mettre fin à un bail de manière anticipée. La question de la taxation à la TVA de ce versement est fréquemment posée.

Emplacement de stationnement destiné au stockage

Le texte de la directive prévoit simplement que sont exclues de l’exonération « les locations d’emplacements pour le stationnement des véhicules ». La transposition française à l’article 261 D du CGI reprend la lettre de la directive en indiquant que :

« Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules »

La rédaction en tant que telle ne permet donc pas de déterminer si la qualification « d’emplacement pour le stationnement » se détermine en fonction de la nature du bien loué ou en fonction de sa destination réelle.

Abandon d'un immeuble

En l’espèce, il s’agissait de la question des conséquences en matière de TVA de l’abandon d’une usine de production sans démantellement ni nouveau projet d’exploitation.

01.

Fiscalité Immobilière

Nous intervenons sur l’ensemble des problématiques relatives au domaine immobilier, en accordant une attention particulière aux questions complexes qui requièrent une expertise approfondie.

02.

Fiducie et Financements complexes

Le Cabinet a développé une pratique significative et singulière dans les opérations de fiducies et de financements complexes. Cet accompagnement financier permet une structuration complète des projets envisagés, notamment en matière immobilière.

03.

TVA immobilière

Nos avocats offrent non seulement une expertise TVA en matière de conformité fiscale et de stratégies d’optimisation fiscale, mais aussi une assistance précieuse en cas de litige.

Bureau de Paris, avocats fiscalistes spécialisés en fiscalité de l'art, fiscalité immobilière, fiscalité financière et finance

Paris

49 Rue de Courcelles
75008 Paris

TÉL: +33 (0) 1 42 27 78 52
FAX: +33 (0) 1 42 27 78 52

 

BENSAID Avocats, bureau de Marseille, avocats fiscalistes spécialisées en fiscalité immobilière et financière

Marseille

Villa Notre Dame

25 Boulevard Notre Dame
13006 Marseille

TÉL: 04 65 85 45 01

 

BENSAID Avocats, fiscalistes à Cannes (fiscalité immobilière et financière)

Cannes

3, rue du Maréchal Foch

06400 Cannes

 

Cabinet d'avocats fiscalistes à Genève, spécialisé en fiscalité financière

Genève

Rue du Général Dufour 22

1204 Genève

 

Cabinets d'avocats fiscalistes à Lisbonne, fiscalité financière e des non-résidents

Lisbonne

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1250-096, Lisbonne

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