Engagement de construire

Qu’est ce qu’un engagement de construire ?

Un engagement de construire est un dispositif fiscal permettant aux assujettis à la TVA qui achètent un bien immobilier en France de bénéficier d’une exonération totale des DMTO proportionnels assortie d’un paiement d’un simple droit fixe de 125 euros.

Pour bénéficier de cet avantage, vous devez vous engager à réaliser des travaux de construction ou de rénovation dans les quatre ans suivant l’acquisition du bien.

D’une façon générale, les travaux doivent aboutir à la production d’un immeuble neuf ou à l’achèvement d’un immeuble inachevé, selon les critères définis par l’article 257 I, 2, 2° du Code général des impôts (CGI).

L’engagement de construire doit être mentionné dans l’acte d’acquisition et peut être prolongé d’un an sur demande motivée du bénéficiaire. Précision qu’en cas de non-respect de l’engagement, les DMTO proportionnels deviennent dus avec intérêts et pénalités.

Engagement de construire : quels sont les types de travaux éligibles ?

Un engagement de construire peut concerner différents types de travaux, tels que :

• la construction d’un immeuble à partir de rien.
• la surélévation d’un immeuble existant. Dans ce cas, l’exonération des DMTO est proportionnelle à la surface de plancher créée par rapport à la surface totale du bâtiment.
• la remise en état d’un immeuble ancien lorsque les travaux le rendent neuf au sens fiscal (v. tableau en bas de page).
• l’achèvement d’un immeuble neuf inachevé.

Quelles sont les limites de superficies applicables à l’engagement de construire ?

Les engagements de construire sont soumis à des limites de superficies qui visent à limiter l’exonération des DMTO à ce qui est nécessaire. Ces limites varient selon la nature du projet :

• pour une maison individuelle, la limite est en principe de 2 500 m² ou celle imposée par le plan d’urbanisme local si elle est supérieure.
• pour un immeuble collectif, la limite est égale à la surface de plancher des constructions augmentée des cours et jardins.
• pour un immeuble dont moins des trois quarts sont à usage d’habitation, la limite est égale à la surface de plancher des constructions augmentée des dépendances nécessaires.

Comment prouver le respect de l’engagement de construire ?

Un engagement de construire est réputé avoir été respecté lorsque la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée avant l’expiration du délai de quatre ans, éventuellement renouvelé.

Plus précisément, la déclaration doit être accompagnée d’un certificat attestant que les travaux ont conduit à la production d’un immeuble neuf ou à l’achèvement d’un immeuble inachevé au sens fiscal.

Engagement de construire : comment demander une prorogation ?

Si vous avez souscrit un engagement de construire pour bénéficier de l’exonération des DMTO, vous disposez d’un délai de quatre ans pour réaliser les travaux prévus.

Toutefois, si vous rencontrez des difficultés ou des imprévus, vous pouvez demander une prolongation de ce délai d’un an renouvelable. Pour cela, vous devez respecter les conditions suivantes :

1. faire votre demande par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard dans le mois qui suit la fin du délai initial ou prorogé.
2. Motiver votre demande, en rappelant les circonstances de votre engagement et les raisons qui justifient le report du délai.
3. Préciser la nature des travaux concernés (si vous n’avez pas prévu de construire sur la totalité du bien acquis), ainsi que le montant des droits dont l’exonération est conditionnée à la réalisation des travaux. Si vous ne recevez pas de réponse négative et motivée de l’administration fiscale dans les deux mois suivant votre demande, vous pouvez considérer que votre demande est acceptée tacitement.

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