L'engagement de construire

Tout assujetti à la TVA agissant en tant que tel : promoteur, marchand de biens, foncière, société d'opération. L'engagement doit être pris dans l'acte d'acquisition. Un particulier non assujetti ne peut pas en bénéficier.

Les DMTO proportionnels — 6,32 % du prix dans la majorité des départements en 2026, taux applicable aux actes passés et aux conventions conclues jusqu'au 31 mars 2028 — sont remplacés par un droit fixe de 125 €. Sur 400 000 € d'acquisition, l'économie avoisine 25 000 € ; sur 2 M€, elle dépasse 125 000 €. Ce gain suppose une acquisition soumise aux droits de droit commun : si l'acquisition est elle-même soumise à la TVA sur le prix total, les droits sans engagement ne sont que de 0,715 % et l'économie devient marginale.

Les droits de mutation initialement exonérés deviennent exigibles dans le mois suivant l'expiration du délai, assortis de l'intérêt de retard, lequel court en pratique depuis l'acquisition et non depuis la fin du délai de quatre ans. D'où l'importance d'anticiper : demande de prorogation d'un an renouvelable, au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai ; substitution d'un engagement de revendre, possible seulement dans les cinq ans de la souscription initiale et rétroactive à cette date (la revente doit donc intervenir avant le cinquième anniversaire de l'acquisition, moyennant 0,715 % de droits et l'intérêt de retard) ; ou reprise de l'engagement par un sous-acquéreur en cas de revente.

Pas sur la même assiette, mais ils peuvent se succéder : un engagement de revendre peut être remplacé, avant son échéance, par un engagement de construire, et inversement, sous conditions. Depuis la loi du 9 mars 2010, cette substitution s'opère par une déclaration adressée au service des impôts en recommandé avec avis de réception, et le nouvel engagement prend effet à la date de cette souscription, le délai de quatre ans courant depuis cette date (CGI, art. 1594-0 G, A, II ; annexe III au CGI, art. 266 bis, V). La jurisprudence antérieure (Cass. com., 13 déc. 2011, n° 11-11.951) admettait la substitution par acte complémentaire, à condition qu'elle intervienne avant l'expiration du délai de revente : cette exigence de délai demeure. C'est un outil précieux quand le projet évolue en cours d'opération.

La voie normale est la mention dans l'acte. L'administration admet toutefois qu'un engagement omis soit pris dans un acte complémentaire présenté au service de l'enregistrement (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 270) ; les droits déjà versés sont alors restitués sur réclamation, dans le délai de l'article R* 196-1 du LPF (en pratique jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant le versement des droits). Le délai de quatre ans court toutefois depuis l'acquisition. L'analyse doit être menée au cas par cas, les conditions étant strictes.

La doctrine administrative figure au BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 140 à 510. Elle précise notamment que l'acquéreur doit avoir souscrit la déclaration d'existence de l'article 286 du CGI (§ 150) ; que l'acte doit indiquer l'objet et la consistance des travaux, ce qui permet de mesurer la part du prix exonérée (§ 250 et 260) ; que l'engagement peut viser un terrain qui n'est pas encore constructible, mais sans pouvoir invoquer la force majeure si le terrain ne le devient pas (§ 280) ; que la prorogation annuelle est demandée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai, l'absence de refus motivé dans les deux mois valant acceptation (§ 310 à 340) ; que l'intérêt de retard court, en cas d'échec, depuis le premier jour du mois suivant l'expiration du délai légal de présentation de l'acte d'acquisition à la formalité (§ 450). Lorsque l'engagement est abandonné parce qu'une modification des documents d'urbanisme interdit désormais de construire, l'administration admet de liquider les droits sur la valeur vénale qui résulte de cette modification, l'intérêt de retard ne courant qu'à compter de sa date d'effet (§ 460).