IFI des non-résidents : l'immobilier français logé dans des sociétés étrangères n'échappe pas à l'impôt

Que la notion de société à prépondérance immobilière, employée par l'article 22, paragraphe 2, de la convention franco-russe sans y être définie, s'interprète par renvoi au droit fiscal français, conformément à l'article 3, paragraphe 2, de la convention (Cass. com., 6 mai 2026, n° 24-22.185, publié au Bulletin). Le renvoi conduit aux articles 750 ter, 2° et 990 D du CGI, qui régissent la possession indirecte d'immeubles. La prépondérance immobilière de la holding chypriote du contribuable s'apprécie donc en intégrant la participation de 95 % de sa fille dans les SCI françaises. Le pourvoi est rejeté et l'impôt était dû.

Oui. La décision, rendue à propos de l'ISF, se transpose à l'IFI, dont les textes reprennent la même logique. L'article 964 du CGI soumet le non-résident à l'IFI à raison de ses seuls biens et droits immobiliers situés en France, et l'article 965, 2° inclut dans l'assiette les parts de sociétés, établies en France ou hors de France, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immeubles français détenus directement ou indirectement, en neutralisant les interpositions et en tenant compte du contrôle et de la jouissance.

Rarement sur ce terrain. Une convention fiscale prime la loi interne (article 55 de la Constitution), mais la plupart des conventions comportent une clause de renvoi : lorsqu'un terme n'y est pas défini, il s'entend au sens du droit fiscal de l'État qui applique la convention. Pour la prépondérance immobilière, ce renvoi conduit aux articles 750 ter, 2° et 990 D du CGI, qui intègrent les détentions familiales et les chaînes de participations. La protection conventionnelle est donc souvent illusoire sur cette notion, et chaque convention doit être examinée article par article.

Oui. Selon les articles 750 ter, 2° et 990 D du CGI, un immeuble est réputé possédé indirectement dès lors que le contribuable, avec son conjoint, ses ascendants, descendants, frères et sœurs, détient plus de la moitié des sociétés qui le détiennent, à travers toute chaîne de participations. Dans l'affaire jugée, le contribuable ne détenait que 5 % des SCI françaises via sa holding chypriote, mais la participation de 95 % de sa fille a suffi à caractériser la possession indirecte et la prépondérance immobilière.

En deux temps. D'abord, la fraction imposable des parts se détermine en appliquant, à chaque niveau d'interposition, un coefficient immobilier (article 965, 2° du CGI) égal au rapport entre la valeur vénale des immeubles français imposables et la valeur vénale de l'ensemble de l'actif de la société. Ensuite, la valorisation des parts obéit à l'article 973 du CGI : elle peut justifier des décotes (occupation, minorité, illiquidité) et impose un traitement précis des créances et comptes courants, certaines dettes n'étant pas prises en compte pour la valorisation. Un audit préalable de la chaîne de détention est le point de départ de tout chiffrage fiable.