当适用法国税法典第 1594-0 G, A 条制度的初始买受人在完成工程之前转售不动产时，次级买受人可以承接建造承诺，从而保留不动产转让税（DMTO）的免税待遇。承接由法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II 规定，并由税务行政解释加以细化（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 350 及以下），须满足三项条件：承接人须具备增值税纳税人身份，转售契据中须明确载明承接并援引初始契据，且须遵守剩余期限（而非重新起算的期限）。次级买受人可将其自身的承诺与所承接的承诺叠加：此时行政解释允许各项承诺共同解除，使其免于多重征税，但自链条中第一次取得起算的滞纳利息仍须缴纳。
承诺承接机制回应了一项实务需求：建设项目在实施过程中可能易手，例如初始买受人出现财务困难、项目重组，或转让给更合适的运营方。若无承接，第一买受人虽已不再是所有权人，仍受其承诺约束；且若次级买受人不是增值税纳税人，第一买受人将丧失不动产转让税（DMTO）免税待遇（Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572）。
建造承诺的承接由法律明文规定（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II），并由税务行政解释加以细化（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 350 及以下）。次级买受人接过接力棒，承诺遵守剩余期限（自初始取得之日起算，而非自次级取得之日起算）以及承诺的各项条件（建成法国税法典第 257 条第 I 款第 2 项第 2° 意义上的新建不动产，或完成未完工不动产所需的工程）。作为对价，初始买受人取得的转让税免税待遇得以保留：承接使转让人免于任何可能的补税追缴（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 380）。
实务上的关键有两点：公证文书的起草（明确载明承接、准确援引初始契据），以及当次级买受人就同一项目自行作出建造或转售承诺时的各项承诺的衔接。
承接受法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II 及税务行政解释的规范。若无具备增值税纳税人身份的次级买受人有效承接，第一买受人将丧失免税待遇（Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572）：税款、费用及滞纳利息将向其追缴（法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款）。
次级买受人须为法国税法典第 256 A 条意义上的增值税纳税人，通常为不动产交易商、开发商、不动产公司或其他专业不动产运营方。该条件在实务中排除了以私人身份取得的买受人：若无纳税人承接，第一买受人将丧失免税待遇（Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572）。不过，行政解释认可由法国税法典第 1042 条所指的公共团体或由公共资本控股的混合经济公司承接，且其无需自行作出承诺（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 360）。
转售公证契据中必须明确载明次级买受人承接该承诺。该记载须援引转让人自身作出建造承诺的在先契据的日期以及登记及公示编号（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 370）。虽然 BOFiP 并无此要求，但建议同时载明工程的目的与内容（法国税法典附件三第 266 bis 条第 III 款）以及剩余期限。
次级买受人承诺遵守初始承诺的剩余期限，该期限自第一买受人取得之日起算，而非自次级取得之日起算。若初始期限为 4 年，且次级取得发生在 2 年之后，则次级买受人只有 2 年时间完成建造，除非其自行获准延期，且转让人已获准的延期对承接人同样有效（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 400）。只有在转售之日转让人的期限尚未届满时，承接方为可能（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 350）。
次级买受人可能同时受两项承诺约束：所承接的初始承诺，以及其就同一项目自行作出的建造承诺（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 350）。若次级买受人放弃申请其中一项承诺的延期，或延期申请被拒，行政解释允许其就同一不动产、按同一免税比例同时解除其他各项承诺。此时，其须缴纳自身取得时被免除的税款及比例费用，并缴纳自链条中第一次取得起算的滞纳利息；该利息以每次转让所规避的税款为基数，按至下一次转让为止的期间计算（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 390 及 400）。
承接合规时，第一买受人免于任何补税追缴：由承接人证明工程在期限内完工（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 380），标准仍是建成法国税法典第 257 条第 I 款第 2 项第 2° 意义上的新建不动产。若无承接，最高法院拒绝在次级买受人不是增值税纳税人时维持免税待遇（Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572），并至少要求核实该身份，即使次级买受人已在期限内完成工程（Cass. com., 7 mai 2025, n° 24-11.771）。在契据中明确承接仍是唯一稳妥的途径。
本所在涉及承诺承接的交易的各个阶段提供服务：事先税务分析（交易定性、初始买受人与次级买受人各项承诺的衔接、剩余期限的计算），预约合同及次级取得公证契据中相关条款的起草（明确记载、援引初始契据、承诺叠加），以及在后端应对税务机关质疑时的抗辩。
本所与公证事务所的直接协作以及对 BOFiP 行政解释的熟练掌握，能够确保文书起草的安全性，防范可能危及免税链条的形式瑕疵。
不可以。只有当次级买受人是法国税法典第 256 A 条意义上的增值税纳税人时，承接才有可能。该条件在实务中排除了以私人身份取得的买受人（Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572）。不过，行政解释认可由法国税法典第 1042 条所指的公共团体或由公共资本控股的混合经济公司承接，且其无需自行作出承诺（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 360）。承接还要求转让人的期限在转售之日尚未届满（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 350）。实务中，承接主要涉及不动产交易商、开发商、不动产公司及其他专业不动产运营方。
行政解释要求两项记载（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 370）：（1）对建造承诺的明确承接表述（就转售承诺而言，次级买受人须自行作出承诺，并受第一买受人的期限约束：法国税法典第 1115 条第 2 款）；（2）对在先契据的援引（日期、登记及公示编号）。虽然 BOFiP 并无此要求，但建议同时载明初始买受人的身份、工程的目的与内容（法国税法典附件三第 266 bis 条第 III 款）以及剩余期限。若无有效承接，税务机关可认定第一买受人仍受其承诺约束。
不享有。次级买受人承接的是初始承诺的剩余期限，自第一买受人取得之日起算。若初始期限为 4 年，且次级取得发生在初始取得后 18 个月，则次级买受人只有 2 年 6 个月时间完成建造，且转让人已获准的延期对承接人同样有效（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 400）。当然，次级买受人可以按照法国税法典附件三第 266 bis 条规定的条件申请延期。
次级买受人可以将对初始承诺的承接与其自身的建造承诺叠加（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 350）。若次级买受人放弃申请其中一项承诺的延期，或延期申请被拒，行政解释允许其就同一不动产、按同一免税比例同时解除其他各项承诺。此时，其须缴纳自身取得时被免除的税款及比例费用，并缴纳自链条中第一次取得起算的滞纳利息；该利息以每次转让所规避的税款为基数，按至下一次转让为止的期间计算（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 390 及 400）。承接项下的税款并不被放弃：正是上游所规避税款的滞纳利息加重了负担。
可以，前提是承接合规（明确记载、纳税人身份具备、期限尚未届满）：此时第一买受人获得解除，由承接人证明在期限内完工（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 380）。核心标准始终是在规定期限内建成法国税法典第 257 条第 I 款第 2 项第 2° 意义上的新建不动产，或完成未完工的不动产。若无承接，最高法院拒绝在次级买受人不是增值税纳税人时维持免税待遇（Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572），并至少要求核实该身份，即使次级买受人已在期限内完成工程（Cass. com., 7 mai 2025, n° 24-11.771）。在契据中明确承接仍是唯一稳妥的途径。
税务机关可以认定承接未有效成立：此时第一买受人仍受其承诺约束，且若次级买受人不是增值税纳税人或未承接该承诺，第一买受人将丧失免税待遇（Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572）。原本免除的转让税款将依据法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款向其追缴，并加收核定及征收费用以及法国税法典第 1727 条规定的滞纳利息（每月 0.20%，即每年 2.40%），该利息自契据法定办理登记期限届满之次月首日起算（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 440 及 450）。因此，严谨的公证文书起草和事先审查至关重要。
可以。自第一买受人作出承诺之日起五年内，承接人可以以转售承诺替代该建造承诺（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II）。此时，其须就自身的取得按 0.715% 的优惠税率缴纳土地公示税，并加收滞纳利息（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 490 及以下）。本所会事先核实该五年期限尚未届满，并在作出任何决定之前测算替代的成本。
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