1. 承接人须具备增值税纳税人身份
次级买受人须为法国税法典第 256 A 条意义上的增值税纳税人，通常为不动产交易商、开发商、不动产公司或其他专业不动产运营方。个人买受人或非纳税人不能承接该承诺，此时转售将导致第一买受人已取得的免税待遇丧失（触发失权）。
不动产交易商 — 法国税法典第 1594-0 G, A 条
建造承诺的承接：
次级买受人链条
当适用法国税法典第 1594-0 G, A 条制度的初始买受人在完成工程之前转售不动产时，次级买受人可以承接建造承诺，从而保留不动产转让税（DMTO）的免税待遇。税务行政解释在三项严格条件下认可这一机制：承接人须具备增值税纳税人身份，转售公证契据中须明确载明承接并援引初始契据，且须遵守剩余期限（而非重新起算的期限）。次级买受人还可将其自身的承诺与所承接的承诺叠加；此时行政解释允许各项承诺在最近到期日共同解除，从而避免双重处罚。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 适用条文
- 法国税法典第 1594-0 G, A 条：4 年建造承诺
- 承接人
- 须为法国税法典第 256 A 条意义上的增值税纳税人
- 契据中的记载
- 明确的承接表述并援引初始契据（日期、编号）
- 适用期限
- 初始承诺的剩余期限，而非重新起算的期限
- 行政解释
- BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-40（01/06/2016）
— 01
在不丧失制度利益的前提下维系免税链条
承诺承接机制回应了一项实务需求：建设项目在实施过程中可能易手，例如初始买受人出现财务困难、项目重组，或转让给更合适的运营方。若无承接机制，中间转售将导致第一买受人已取得的不动产转让税（DMTO）免税待遇丧失，从而阻碍链条中的任何流转。
税务行政解释在严格条件下认可建造承诺的承接。次级买受人接过接力棒，承诺遵守剩余期限（自初始取得之日起算，而非自次级取得之日起算）以及承诺的各项条件（建成法国税法典第 257 条意义上的新建不动产）。作为对价，初始买受人取得的转让税免税待遇得以保留。
实务上的关键有两点：公证文书的起草（明确载明承接、准确援引初始契据），以及当次级买受人就同一项目自行作出建造或转售承诺时的各项承诺的衔接。
— 02
有效承接须同时满足的 5 项条件
税务行政解释对承接作了严格限定。只要缺少任何一项条件，即足以使该机制无效，并触发初始买受人的免税失权。
2. 转售契据中的明确记载
转售公证契据中必须明确载明次级买受人承接该承诺。该记载须准确援引初始契据（日期、登记编号），并重述初始承诺的内容（工程性质、适用期限）。
3. 剩余期限，而非重新起算的期限
次级买受人承诺遵守初始承诺的剩余期限，该期限自第一买受人取得之日起算，而非自次级取得之日起算。若初始期限为 4 年，且次级取得发生在 2 年之后，则次级买受人只有 2 年时间完成建造（除非获准延期）。
4. 可以叠加多项承诺
次级买受人可能同时受两项承诺约束：所承接的初始承诺，加上其就同一项目自行作出的建造或转售承诺。BOFiP 行政解释允许在未履行时将税务后果合并处理，以避免双重征税。具体而言，两项承诺将在最近到期日共同解除：仅最重的一项处罚仍可能被追缴，且税务机关只要求缴纳初始承诺项下应缴的税款。
5. 由第三方完成建造：予以认可
判例和行政解释均认可工程的实际完工可由第三方次级买受人完成，而不影响第一买受人已取得的免税待遇，但前提是承接链条合规，且实体条件（法国税法典第 257 条意义上的新建不动产）在规定期限内得到满足。
— 03
本所的服务方式
本所在涉及承诺承接的交易的各个阶段提供服务：事先税务分析（交易定性、初始买受人与次级买受人各项承诺的衔接、剩余期限的计算），预约合同及次级取得公证契据中相关条款的起草（明确记载、援引初始契据、承诺叠加），以及在后端应对税务机关质疑时的抗辩。
本所与公证事务所的直接协作以及对 BOFiP 行政解释的熟练掌握，能够确保文书起草的安全性，防范可能危及免税链条的形式瑕疵。
— 常见问题
承接承诺之前您需要了解的一切
任何建造承诺都可以承接吗？
不可以。只有当次级买受人是法国税法典第 256 A 条意义上的增值税纳税人时，承接才有可能。该条件排除了个人和非纳税人。实务中，承接主要涉及不动产交易商、开发商、不动产公司及其他专业不动产运营方。
次级取得的公证契据须载明哪些内容？
三项核心要素：（1）对建造承诺（或视情况为转售承诺）的明确承接表述；（2）对初始契据的援引（日期、登记编号、初始买受人身份）；（3）适用期限（初始承诺的剩余期限）。缺少上述任何一项记载，税务机关均可对承接提出异议，并触发初始买受人的失权。
次级买受人是否享有重新起算的 4 年期限？
不享有。次级买受人承接的是初始承诺的剩余期限，自第一买受人取得之日起算。若初始期限为 4 年，且次级取得发生在初始取得后 18 个月，则次级买受人只有 2 年 6 个月时间完成建造。当然，次级买受人可以按照法国税法典附件三第 266 bis 条规定的条件申请延期。
如果次级买受人自行作出额外承诺，会怎样？
次级买受人可以将对初始承诺的承接与其自身的建造或转售承诺叠加。BOFiP 行政解释允许在未履行时将税务后果合并处理，以避免双重征税。此时两项承诺将在最近到期日共同解除：税务机关仅追缴初始承诺项下应缴的税款，放弃承接项下本应缴纳的税款。
建造工程可以由第三方完成吗？
可以，前提是承接链条合规（形式记载完备、纳税人身份具备、期限得到遵守）。判例和行政解释均认可工程的实际完工可由第三方次级买受人完成，而不影响第一买受人已取得的免税待遇。核心标准始终是在规定期限内建成法国税法典第 257 条意义上的新建不动产。
如果承接文书起草不当或不合规，会怎样？
税务机关可以认定承接未有效成立，并在转售时触发初始买受人的失权。届时，未缴纳的税款连同法国税法典第 1727 条规定的滞纳利息（每年 2.40%），将依据法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款向初始买受人追缴。因此，严谨的公证文书起草和事先审查至关重要。
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