Portée par la croissance accélérée de la dette privée — qui dépasse désormais 1 500 milliards de dollars d'encours mondial — et par la sophistication des opérations de refinancement immobilier, la fiducie-sûreté retrouve en 2026 sa place de garantie première. Régie par les articles 2488-1 à 2488-5 du Code civil pour les biens immeubles, elle se distingue de l'hypothèque par un transfert effectif de propriété au fiduciaire, gage de robustesse en procédure collective.
Trois corps de règles structurent le dispositif : les articles 2011 à 2030 du Code civil (régime général de la fiducie : constitution, fiduciaire, déclarations, oppositions) ; les articles 2372-1 à 2372-6 (fiducie-sûreté sur biens meubles) ; et les articles 2488-1 à 2488-5 (fiducie-sûreté sur immeubles), modifiés par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés.
L'article 2488-1 dispose que la propriété d'un bien immobilier peut être transférée à titre de garantie d'une obligation en vertu d'un contrat de fiducie. Le contrat doit être passé sous forme authentique en présence d'un notaire ou par acte d'avocat, et publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble pour être opposable aux tiers.
Le fiduciaire reçoit l'immeuble dans un patrimoine d'affectation distinct de son propre patrimoine et des autres fiducies qu'il administre. Ce patrimoine est étanche : les créanciers personnels du fiduciaire ne peuvent saisir l'immeuble, les créanciers du constituant non plus (sauf ceux dont la créance est née antérieurement et opposables à la fiducie).
À l'échéance, trois issues : paiement de la dette (rétrocession au constituant) ; défaut — réalisation (cession amiable, par adjudication ou attribution directe) ; défaut — attribution (le bénéficiaire fait constater l'attribution en pleine propriété, sous réserve d'expertise contradictoire si la valeur excède la dette). Une convention de mise à disposition permet au constituant de continuer à exploiter le bien (loyers, occupation) pendant la durée de la fiducie.
Quatre dimensions à arbitrer : comparaison avec l'hypothèque, comportement en sauvegarde / redressement / liquidation, fiscalité IFI et droits d'enregistrement, points de vigilance contractuelle.
Hypothèque : droit réel accessoire, saisie immobilière 6–18 mois, classement du créancier privilégié, coût ≈ 2 % de la valeur. Fiducie-sûreté : transfert de propriété temporaire, réalisation en quelques semaines, opposabilité au plan dans la majorité des cas, coût supérieur (5,80 % d'enregistrement + frais fiduciaire + notaire).
Le créancier bénéficiaire conserve la plénitude de son droit. Il peut requérir du fiduciaire la cession de l'immeuble ou son attribution selon les modalités contractuelles. Le liquidateur ne peut s'opposer à cette réalisation : la fiducie échappe au plan de cession et à l'apurement collectif.
Si une convention de mise à disposition a été conclue, l'article L. 622-23-1 du Code de commerce empêche la cession ou le transfert des biens fiduciaires du seul fait de l'ouverture de la procédure. L'article L. 622-7 du Code de commerce prévoit en outre que les biens du patrimoine fiduciaire ne sont pas inclus dans les actifs soumis à la procédure collective.
Le transfert au fiduciaire est soumis aux droits de mutation à titre onéreux (5,80 %). L'article 969 du CGI rattache les actifs fiduciaires au patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette aux fins de l'IFI — la fiducie-sûreté n'est donc pas un outil de réduction d'IFI. Déduction de la dette garantie possible (art. 974 CGI).
SCI familiale + fonds de dette privée.
La fiducie-sûreté permet de sécuriser le créancier sans recours à l'hypothèque, jugée trop lente à activer en cas de défaut.
Holding + dette mezzanine adossée.
La fiducie-sûreté complète une hypothèque de premier rang détenue par la banque senior.
Résident suisse + immeuble français.
Fiducie-sûreté pour garantir un emprunt souscrit auprès d'une banque suisse ou d'un family office.
Désignation, défauts, plus-value, articulation.
Cas de défaut formulés avec précision ; traitement de la plus-value de cession ; articulation avec d'autres garanties (cautions personnelles, sûretés sur loyers ou parts de SCI).
Me Jonathan Bensaid, avocat fondateur du cabinet, structure régulièrement des opérations de fiducie-sûreté immobilière pour des family offices, fonds de dette privée et groupes patrimoniaux : conception du contrat, articulation avec les sûretés bancaires senior, anticipation du comportement en procédure collective, suivi fiscal IFI et droits d'enregistrement.
Quatre avantages majeurs : transfert de propriété au fiduciaire (et non simple privilège), réalisation extra-judiciaire en quelques semaines, résistance à la procédure collective (les biens du patrimoine fiduciaire échappent à la concurrence des créanciers privilégiés et chirographaires), isolement de l'actif des aléas du patrimoine du constituant. En contrepartie, coût de mise en place plus élevé et nécessité d'un fiduciaire habilité.
En liquidation judiciaire, le créancier bénéficiaire conserve son droit de réalisation ou d'attribution sans subir les opposabilités classiques. En sauvegarde ou redressement, l'effet diffère selon qu'une convention de mise à disposition existe : l'article L. 622-23-1 du Code de commerce empêche la cession des biens fiduciaires du seul fait de l'ouverture de la procédure tant que la convention produit ses effets.
Honoraires d'avocat, frais de notaire pour la mutation, droits d'enregistrement (5,80 % en principe sur la valeur du bien), rémunération du fiduciaire. La mise en place s'effectue typiquement en quatre à huit semaines.
Oui. L'article 969 du CGI rattache les biens fiduciaires au patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette aux fins de l'IFI. La fiducie-sûreté n'est pas un outil d'optimisation IFI. Elle est en revanche neutre fiscalement sur les revenus et plus-values lorsque le contrat est correctement structuré.
Établissements de crédit, entreprises d'investissement, compagnies d'assurance, avocats inscrits au barreau, et sociétés ad hoc agréées. Le choix du fiduciaire dépend de l'opération, du profil du créancier bénéficiaire et de la nature du bien transféré.
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Article rédigé par
Me Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, fondateur du cabinet Bensaid Avocats, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève.
© BENSAID Avocats — Cet article est pédagogique et indicatif. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Sources : Code civil art. 2011 à 2030 et art. 2488-1 à 2488-5 ; Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés ; Code de commerce art. L. 622-23-1 ; CGI art. 969 et art. 974. Mise à jour : mai 2026.