Refinancement · Code civil art. 2488-1 · Code de commerce L. 622-23-1

Refinancement immobilier par fiducie-sûreté : sécuriser le prêteur jusqu'en procédure collective

Pour refinancer un immeuble ou une foncière, le prêteur peut exiger que la propriété de l'immeuble soit transférée à un fiduciaire à titre de garantie (articles 2488-1 à 2488-5 du Code civil). À défaut de paiement, il obtient le bien ou le produit de sa vente sans saisie immobilière, à la valeur fixée par expert. La garantie reste opposable en procédure collective de l'emprunteur, sauf si celui-ci conserve l'usage de l'immeuble : l'article L. 622-23-1 du Code de commerce bloque alors la réalisation pendant la sauvegarde ou le redressement. Cette page traite du refinancement ; le régime général figure sur la page fiducie-sûreté immobilière, et les financements à plusieurs prêteurs sur la page fiducie-sûreté en club deal et pool bancaire.

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Selon Code civil art. 2011 à 2030, art. 2488-1 à 2488-5 ; Code de commerce art. L. 622-7 et L. 622-23-1 ; CGI art. 969, 1020 et 1133 quater ; ord. n° 2021-1192 du 15 sept. 2021 · Octobre 2026
— En bref
Quoi
Transfert temporaire de propriété d'un bien immeuble au profit d'un fiduciaire, dans un patrimoine d'affectation, pour garantir une dette présente ou future
Pour qui
Opérations de refinancement immobilier, dette privée, family offices, mezzanine, structurations cross-border franco-suisses
Article civil clé
Code civil art. 2488-1 à 2488-5 (immeubles), 2372-1 à 2372-5 (meubles, dont les parts de société), 2011 à 2030 (régime général)
Article fiscal clé
CGI art. 1133 quater et 1020 (taxe de publicité foncière de 0,70 % sur le transfert de l'immeuble) ; CGI art. 969 (IFI chez le constituant)
Délai usuel
4 à 8 semaines de mise en place (rédaction, notaire, publicité foncière)
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Cadre juridique du refinancement par fiducie-sûreté

Trois corps de règles structurent le dispositif : les articles 2011 à 2030 du Code civil (régime général de la fiducie) ; les articles 2372-1 à 2372-5 (fiducie-sûreté sur biens meubles, dont les parts d'une société immobilière) ; et les articles 2488-1 à 2488-5 (fiducie-sûreté sur immeubles), dont la rédaction actuelle résulte pour l'essentiel de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés.

L'article 2488-1 permet de céder la propriété d'un bien immobilier à titre de garantie d'une obligation présente ou future, à condition qu'elle soit déterminable ; l'article 2488-2 impose, à peine de nullité, de mentionner la dette garantie dans le contrat. Le contrat de fiducie doit, à peine de nullité, être enregistré dans le mois et, lorsqu'il porte sur un immeuble, publié au service de la publicité foncière (article 2019 du Code civil), ce qui suppose en pratique un acte notarié.

Le fiduciaire reçoit l'immeuble dans un patrimoine d'affectation distinct de son propre patrimoine. Selon l'article 2025 du Code civil, ce patrimoine ne peut être saisi que par les créanciers dont la créance est née de sa conservation ou de sa gestion, sous réserve des créanciers du constituant titulaires d'une sûreté publiée avant le contrat de fiducie et des cas de fraude.

À l'échéance, deux issues : paiement de la dette, et l'immeuble revient au constituant ; défaut de paiement, et, sauf stipulation contraire, le fiduciaire créancier acquiert la libre disposition du bien, tandis que le créancier non fiduciaire peut en exiger la remise ou, si le contrat le prévoit, la vente (article 2488-3). La valeur est toujours fixée par un expert désigné à l'amiable ou en justice, et l'excédent sur la dette revient au constituant (article 2488-4). Une convention de mise à disposition permet au constituant de continuer à exploiter l'immeuble pendant la durée de la fiducie.

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Procédure collective et fiscalité du refinancement

Quatre points à arbitrer avant de signer : comparaison avec l'hypothèque, comportement en sauvegarde, redressement ou liquidation, coût fiscal du transfert et IFI.

Comparaison avec l'hypothèque

Hypothèque : sûreté réelle qui laisse l'immeuble dans le patrimoine du débiteur ; sa réalisation passe en principe par la saisie immobilière et elle subit la discipline de la procédure collective. Fiducie-sûreté : transfert temporaire de propriété au fiduciaire, réalisation selon le contrat sans saisie, meilleure résistance à la procédure collective, mais coût de mise en place plus élevé (taxe de publicité foncière de 0,70 %, rémunération du fiduciaire, acte notarié). Le choix entre les deux est détaillé sur la page fiducie-sûreté immobilière.

Liquidation judiciaire du constituant

L'immeuble transféré n'appartient plus au constituant : il ne fait pas partie, en principe, des actifs que le liquidateur réalise au profit de l'ensemble des créanciers. À défaut de paiement, le bénéficiaire met en œuvre les modalités de réalisation prévues au contrat. Restent réservées la nullité du transfert consenti en période suspecte pour une dette antérieure (article L. 632-1, I, 10°) et la fraude. La règle de résiliation de plein droit prévue par l'article L. 641-12-1 du Code de commerce ne vise que le constituant seul bénéficiaire de la fiducie, ce qui n'est pas le cas d'une fiducie-sûreté consentie à un prêteur.

Sauvegarde et redressement

Si une convention de mise à disposition a été conclue, l'article L. 622-23-1 du Code de commerce interdit, à peine de nullité, toute cession ou tout transfert de l'immeuble au profit du fiduciaire ou d'un tiers du seul fait de l'ouverture de la procédure, de l'arrêté du plan ou d'un défaut de paiement d'une créance antérieure. L'article L. 622-7 permet en outre au juge-commissaire d'autoriser le paiement de la dette antérieure pour obtenir le retour des biens transférés à titre de garantie, lorsque la poursuite de l'activité le justifie.

Fiscalité IFI et droits d'enregistrement

Les actes de fiducie supportent un droit fixe de 125 € (CGI art. 1133 quater), mais le transfert d'un immeuble au fiduciaire est soumis à la taxe de publicité foncière de 0,70 % (CGI art. 1020), et non aux droits de mutation de droit commun. Le retour de l'immeuble au constituant reste au droit fixe. L'article 969 du CGI maintient l'immeuble dans le patrimoine du constituant, pour sa valeur vénale nette, au titre de l'IFI : la fiducie-sûreté n'est pas un outil de réduction d'IFI.

— Cas pratiques

Cas pratiques rencontrés en cabinet

01

Refinancement actif tertiaire

SCI familiale + fonds de dette privée.

La fiducie-sûreté permet de sécuriser le créancier sans recours à l'hypothèque, jugée trop lente à activer en cas de défaut.

02

Acquisition à effet de levier

Holding + dette mezzanine adossée.

La fiducie-sûreté complète une hypothèque de premier rang détenue par la banque senior.

03

Restructuration franco-suisse

Résident suisse + immeuble français.

Fiducie-sûreté pour garantir un emprunt souscrit auprès d'une banque suisse ou d'un family office.

04

Vigilance contractuelle

Désignation, défauts, plus-value, articulation.

Cas de défaut formulés avec précision ; traitement de la plus-value de cession ; articulation avec d'autres garanties (cautions personnelles, sûretés sur loyers ou parts de SCI).

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Expert référent : Me Jonathan Bensaid

Me Jonathan Bensaid, avocat fondateur du cabinet, structure régulièrement des opérations de fiducie-sûreté immobilière pour des family offices, fonds de dette privée et groupes patrimoniaux : conception du contrat, articulation avec les sûretés bancaires senior, anticipation du comportement en procédure collective, suivi fiscal IFI et droits d'enregistrement.

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  • Family offices
— Questions fréquentes

Questions fréquentes sur la fiducie-sûreté immobilière

Pourquoi refinancer avec une fiducie-sûreté plutôt qu'avec une hypothèque ?

Pour le prêteur, quatre avantages : transfert de propriété au fiduciaire et non simple droit sur le bien d'autrui ; réalisation sans saisie immobilière, selon le contrat et à la valeur fixée par expert ; meilleure résistance à la procédure collective de l'emprunteur, sous la réserve de la convention de mise à disposition ; isolement de l'immeuble dans un patrimoine d'affectation. En contrepartie, le coût de mise en place est plus élevé et un fiduciaire habilité doit intervenir.

Comment se comporte la fiducie-sûreté en procédure collective du constituant ?

En liquidation judiciaire, l'immeuble transféré ne fait pas partie, en principe, des actifs du constituant et le créancier bénéficiaire met en œuvre la réalisation prévue au contrat. En sauvegarde ou en redressement, tout dépend de la convention de mise à disposition : si le constituant conserve l'usage de l'immeuble, l'article L. 622-23-1 du Code de commerce interdit toute cession ou tout transfert du seul fait de l'ouverture de la procédure, de l'arrêté du plan ou d'un impayé antérieur.

Quel est le coût et le délai de mise en place ?

Honoraires d'avocat, émoluments du notaire, taxe de publicité foncière de 0,70 % sur le transfert de l'immeuble (CGI art. 1133 quater et 1020), à laquelle s'ajoute la contribution de sécurité immobilière, et rémunération du fiduciaire. Le retour de l'immeuble au constituant, une fois la dette payée, ne supporte qu'un droit fixe de 125 €. La mise en place prend en général quatre à huit semaines.

La fiducie-sûreté est-elle assujettie à l'IFI ?

Oui. L'article 969 du CGI rattache les biens fiduciaires au patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette aux fins de l'IFI. La fiducie-sûreté n'est pas un outil d'optimisation IFI. Pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, le transfert peut bénéficier d'un régime de neutralité si les conditions des articles 238 quater B et suivants du CGI sont réunies.

Quels sont les fiduciaires habilités en France ?

L'article 2015 du Code civil en dresse la liste limitative : établissements de crédit, institutions et services énumérés à l'article L. 518-1 du Code monétaire et financier, entreprises d'investissement, sociétés de gestion de portefeuille, entreprises d'assurance et avocats. Le choix du fiduciaire dépend de l'opération, du profil du prêteur et de la nature du bien transféré.

Cité par

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Premier échange confidentiel. Audit de l'opportunité d'une fiducie-sûreté, rédaction du contrat, articulation avec les sûretés existantes, simulation de comportement en procédure collective.

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© BENSAID Avocats. Cet article est pédagogique et indicatif. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Sources : Code civil art. 2011 à 2030, art. 2372-1 à 2372-5 et art. 2488-1 à 2488-5 ; Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés ; Code de commerce art. L. 622-23-1, L. 622-7 et L. 641-12-1 ; CGI art. 969, 1020, 1133 quater et 238 quater B. Mise à jour : octobre 2026.