Acquisition · Cession · Financement · Restructuration

Opérations immobilières : la fiscalité qui fait le prix

Sur une opération immobilière, l'écart entre deux structures se compte souvent en points de prix : TVA ou droits de mutation, vente de l'immeuble ou des titres, engagement tenu ou perdu. Le cabinet accompagne investisseurs, foncières, family offices et promoteurs, de l'analyse de l'actif jusqu'à l'acte.

Soumettre une opération Comparer titres et actifs
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Que fait un avocat fiscaliste dans une opération immobilière ?

Il chiffre et sécurise ce qui ne se négocie pas avec le vendeur : la TVA ou les droits d'enregistrement de la mutation, le choix entre vente de l'immeuble et vente des titres de la société qui le détient, le sort de la plus-value, les engagements fiscaux pris dans l'acte et les garanties qui couvrent le risque après la signature.

Il intervient avant l'offre, pour comparer les structures, pendant les audits, pour mesurer le passif fiscal, et jusqu'à l'acte, pour rédiger les clauses fiscales et les options. Bensaid Avocats traite ces sujets sur des actifs de quelques millions à plusieurs dizaines de millions d'euros, et agit aussi comme fiduciaire dans les financements garantis par fiducie-sûreté.

— En bref
Pour qui
Investisseurs, foncières, family offices, sociétés de gestion, promoteurs, marchands de biens, propriétaires de murs
Opérations
Acquisition, cession, cession-bail, arbitrage de patrimoine, promotion, refinancement, actifs en difficulté
Ce qui se joue
TVA ou droits d'enregistrement, titres ou actifs, plus-values, engagements fiscaux, garanties
Notre singularité
Structuration et contentieux réunis ; le cabinet agit aussi comme fiduciaire
— Notre conviction

Une opération immobilière ne se lit plus seulement comme une transaction

Sur un même immeuble, l'impôt de la mutation peut passer de la TVA aux droits d'enregistrement selon l'âge du bâtiment, la nature des travaux, la qualité du vendeur et les options exercées. Céder la société plutôt que l'immeuble déplace l'assiette, le taux et le passif repris. Un engagement de construire ou de revendre mal tenu fait renaître des droits plusieurs années après l'acte.

Ces paramètres se décident avant l'offre et se figent à la signature. Notre rôle est de les mettre sur la table tôt, chiffrés et par écrit, pour que la négociation porte sur un prix réel et non sur un prix avant impôt. Nous travaillons aux côtés du notaire, de l'avocat de la transaction, du banquier et de l'expert, sans empiéter sur leur périmètre.

— Pour qui nous intervenons

Des acteurs différents, une même question : combien coûte vraiment l'opération

Investisseurs et foncières

Acquisitions et cessions d'actifs tertiaires, commerciaux ou logistiques, arbitrage entre détention directe et détention par société, structuration de la dette d'acquisition.

Family offices et patrimoines privés

Acquisition ou cession d'immeubles de rapport, réorganisation de la détention entre SCI, holding et fiducie, transmission du patrimoine immobilier.

Sociétés de gestion et asset managers

Revue fiscale des actifs en portefeuille, préparation des cessions, coût fiscal des refinancements et des sorties.

Promoteurs et marchands de biens

TVA sur marge ou sur prix total, livraison à soi-même, VEFA, engagements de construire et de revendre, défense en cas de remise en cause.

Dirigeants propriétaires de leurs murs

Externalisation des murs, cession-bail, cession des murs avec ou sans l'exploitation, sort de la plus-value et de la TVA déduite.

Investisseurs étrangers

Acquisition en France par une structure étrangère, conventions fiscales, taxe annuelle de 3 %, impôt sur la fortune immobilière et obligations déclaratives.

— Six familles d'opérations

Ce que nous structurons, et les pages qui le détaillent

— Opérations récentes

Quelques dossiers, présentés sans nom

Ces opérations ont été traitées par le cabinet au cours des deux dernières années. Les clients ne sont pas nommés ; les montants sont ceux de l'opération.

01

Centre commercial régional, environ 70 M€

Pour l'acquéreur : arbitrage entre achat de l'immeuble et achat des titres, entre TVA et droits d'enregistrement, exercice de l'option pour la TVA sur les baux commerciaux et sécurisation de la récupération de la TVA d'acquisition. L'équilibre économique de l'opération tenait à son traitement fiscal plus qu'à ses termes sociétaires.

02

Immeuble parisien de prestige, emprunt obligataire de 33 M€

Financement garanti par une fiducie-sûreté-gestion sur l'immeuble. Le cabinet est intervenu à la fois comme conseil fiscal et comme fiduciaire : TVA et droits sur l'entrée et la sortie du patrimoine fiduciaire, traitement d'un séquestre de 11,39 M€, déductibilité des frais financiers.

03

Immeuble historique à Paris, plusieurs dizaines de millions d'euros

Acquisition structurée en quelques semaines dans un cadre juridique atypique. Chaîne de détention France-Luxembourg, prêt intragroupe de 21,7 M€ au regard des règles de limitation des charges financières, retenue à la source, et traitement fiscal d'un remboursement anticipé obligatoire en cas de cession ou de refinancement.

04

Entrepôt logistique, 7,7 M€

Sécurisation de l'exonération de droits obtenue contre un engagement de construire : qualification d'immeuble neuf, examen corps d'état par corps d'état des seuils de travaux de second œuvre, application de la tolérance administrative sur les planchers porteurs. Un travail préventif, pour éviter la reprise des droits avec intérêts de retard.

05

Programme de promotion sur la Côte d'Azur

Contentieux des droits de mutation après une remise en cause de l'engagement de construire. La défense porte sur le calcul du délai de quatre ans, la suspension de 104 jours issue de l'ordonnance Covid, la portée de la prorogation d'un an demandée en ligne et la preuve que les travaux répondaient à la définition de l'immeuble neuf.

06

Actif hôtelier financé par emprunt obligataire de 57 M€

Contentieux conduit en France, au Luxembourg et en Angleterre autour d'un actif détenu au travers d'une fiducie-sûreté, de nantissements luxembourgeois et d'une convention entre créanciers de droit anglais. Le cabinet conduit la stratégie contentieuse et traite les aspects fiscaux de la fiducie, dont l'exposition à la taxe annuelle de 3 %.

Soumettre une opération

— La méthode

De l'analyse de l'actif à l'acte, une note écrite à chaque étape

  1. 01

    Comprendre l'actif

    Âge et historique du bâtiment, travaux réalisés, régime du vendeur, baux en cours, options déjà exercées. C'est là que se trouve la réponse à la question TVA ou droits.

  2. 02

    Chiffrer les options

    Immeuble ou titres, TVA ou droits, détention directe ou par société : le coût de chaque voie, à la signature et à la sortie.

  3. 03

    Structurer

    Choix de la structure, options fiscales, engagements à prendre dans l'acte, articulation avec le financement et ses sûretés.

  4. 04

    Sécuriser

    Clauses fiscales de l'acte, garantie de passif, rescrit lorsque le calendrier le permet, suivi des engagements jusqu'à leur terme.

  5. 05

    Défendre

    Si l'administration conteste le traitement retenu, la même équipe le défend, de la proposition de rectification jusqu'au tribunal.

— Questions fréquentes

Ce que l'on nous demande avant une opération immobilière

Faut-il acheter l'immeuble ou les titres de la société qui le détient ?

Cela dépend de l'actif et du vendeur. La vente de l'immeuble relève de la TVA ou des droits d'enregistrement selon sa situation. La cession des titres d'une société non cotée à prépondérance immobilière supporte un droit de 5 %, assis sur le prix augmenté des charges, ou sur la valeur réelle si elle est supérieure ; mais l'acquéreur n'achète pas l'immeuble : il prend le contrôle d'une société qui conserve son actif, son passif et son historique fiscal. Nous chiffrons les deux voies, à l'entrée et à la sortie, avant l'offre. Un comparateur permet une première approche.

La vente d'un immeuble est-elle soumise à la TVA ou aux droits de mutation ?

Vendu par un assujetti agissant en tant que tel, un immeuble achevé depuis moins de cinq ans est en principe soumis à la TVA. Au-delà, la vente est exonérée de TVA et supporte les droits de mutation, sauf si le vendeur assujetti opte pour la TVA dans l'acte ; l'intérêt de l'option dépend du droit à déduction de l'acquéreur. Des travaux importants peuvent faire redevenir l'immeuble neuf, et la vente d'un immeuble loué peut être dispensée de TVA lorsqu'elle transmet une universalité de biens. Le détail figure dans notre guide de la TVA immobilière.

Qu'est-ce qu'une cession-bail, et quels en sont les enjeux fiscaux ?

Le propriétaire des murs les cède à un investisseur ou à un crédit-bailleur et continue de les occuper comme locataire. L'opération dégage de la trésorerie, mais elle déclenche l'imposition de la plus-value, pose la question de la TVA sur la vente et sur les loyers, et, si la vente est exonérée, peut obliger à reverser une partie de la TVA déduite sur l'immeuble. Ces points se règlent avant la signature.

Intervenez-vous sur des actifs en difficulté ?

Oui, sur leur volet fiscal et fiduciaire : refinancements garantis par fiducie-sûreté, restructurations en conciliation, contentieux entre créanciers autour d'un actif financé. Nous travaillons alors avec les conseils en restructuration et les administrateurs déjà désignés, sur notre seul périmètre.

Travaillez-vous avec le notaire et l'avocat de la transaction ?

C'est le cas le plus fréquent. Nous intervenons sur le volet fiscal, aux côtés du notaire, de l'avocat de la transaction, du banquier et de l'évaluateur, et nous rendons le dossier en fin de mission. Nos engagements envers les prescripteurs sont détaillés sur la page Travailler avec nous.

Comment sont fixés vos honoraires ?

Au forfait chaque fois que le périmètre est identifiable, ce qui est le cas de la plupart des opérations. La proposition écrite précède l'intervention, et l'échange de cadrage avec un associé n'est pas facturé.

Cité par

Parlons de l'opération avant l'offre.

Décrivez l'opération en quatre questions. Un associé vous rappelle sous 24 heures ouvrées. Échange confidentiel et sans engagement.

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