1. SCI至经营者商业租约的增值税选择
当SCI将空置不动产出租给经营公司时，该租约原则上属于供专业用途的空置房产出租，免征增值税（税法典第261 D条第2°项）。SCI可依据税法典第260条第2°项选择缴纳增值税，但该选择仅在承租人本身为增值税应税人时方可行使（或租约明确约定该身份，否则该选择不能有效行使）。选择缴纳增值税可回收取得与工程环节的增值税；该选择不可撤销，直至作出选择之年次年起第9年的12月31日（BOI-TVA-CHAMP-50-10）。这是需在架构之初即予确定的战略性选择。
酒店业——增值税与架构
酒店与增值税：
架构风险
酒店经营的经典架构，即由持有不动产的房地产民事公司（SCI）将该不动产出租给经营公司（SARL/SAS），会引发一系列增值税技术问题。经营公司就其住宿服务依法当然成为增值税应税人（低税率10%，法国税法典第279条a款），并享有较广的抵扣权。但SCI与经营者之间的商业租约涉及具有架构意义的选择：选择缴纳增值税还是免税？SCI是否为应税人？不动产取得环节的增值税制度如何？与税法典第261 D条第4°项的准酒店服务如何衔接？法国最高行政法院（Conseil d'État）2025年11月12日的判决（第498267号）重新界定了相关行政见解，要求对既有架构重新审查。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 酒店增值税框架
- 法国税法典第261 D条第4°项——依法当然应税
- 适用税率
- 10%（法国税法典第279条a款——住宿服务）
- 常见架构
- 持产SCI + 经营公司（SARL/SAS）
- 架构性选择
- 商业租约的增值税选择——SCI的抵扣权
- 关键判例
- 最高行政法院2025年11月12日，第498267号——准酒店重新界定
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酒店架构，多层次的增值税领域
酒店经营就其住宿服务依法当然为增值税应税活动。税法典第261 D条第4°项b目明确将属于酒店业或具有类似功能行业的服务，排除于家具出租的一般免税之外。适用税率为10%（法国税法典第279条a款）。相应地，经营者就其采购与投资享有抵扣权。
最常见的架构将资产置于一家资产型SCI中，将经营置于一家承租该不动产的商业公司（SARL/SAS）中。这种资产与经营的分离引发一连串增值税问题：SCI是否应就商业租约选择缴纳增值税？该选择能否用以回收取得环节的增值税或建造增值税？与准酒店业务如何衔接？
最高行政法院2025年11月12日的判决（第498267号）为介于酒店业与季节性家具出租之间的架构增加了一层分析：对准酒店标准（定期清洁、提供床品）的严格解读，如今要求就服务的组织方式作出精确记录。许多历史悠久的酒店架构需要进行合规审查。
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需预先防范的5项架构风险
每项风险都涉及一个合同与税务上的警示点。它们之间的衔接决定了该架构的实际收益性。
2. 回收不动产取得环节的增值税
在新建不动产取得或期房（VEFA）交易中，取得环节的增值税相当可观（最高达20%）。SCI对其回收的前提是：（a）SCI为增值税应税人（租约选择）；（b）该不动产用于产生抵扣权的应税活动（缴纳增值税的出租、准酒店服务等）；（c）架构的一致性在存续期间得以维持。架构中断可能引发已抵扣增值税的调整。
3. SCI与经营者之间的费用转开
SCI与经营者之间就费用、工程或服务进行的转开票据须遵循精确规则。在增值税方面，转开可能产生摩擦（SCI收取的增值税与承租人有限抵扣之间的不匹配），或引发交易经济一致性问题（按成本转开、内部利润、代理）。对交易性质（集团内部服务、附属出租、代理）作出严谨记录，是确保适用增值税制度并维护抵扣链条不可或缺的做法。
4. 转为准酒店活动：服务的自我供应
当SCI自行提供附属服务（早餐、清洁、床品、前台）而非交由经营者提供时，风险在于其本身转为准酒店活动，从而影响其定性（依法当然应税人）、其法律制度及其申报义务。最高行政法院2025年11月12日的判决要求就各方职责作出严谨记录。
5. 退出架构：增值税调整
在出售不动产或解除租约时，增值税抵扣系数可能受到质疑。在回收取得环节增值税后以免征增值税方式出售不动产，将在剩余折旧年限内触发按二十分之一进行的调整（税法典附则二第207条）。退出时的预先安排不可或缺。
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本所的方法
本所为酒店经营者、房地产公司及投资者提供酒店项目全周期的服务：初始架构（SCI/SARL/SAS的选择、增值税选择、取得环节增值税的回收）、运营跟进（费用转开、BOFIP更新、准酒店审查）、退出操作（出售、解约、增值税调整）。
我们对增值税、企业所得税、个人所得税、登记税及工商利润（BIC）的横向把握，使我们能够整体性地设计架构，而非按税种孤立处理。合同文件（商业租约、代理、集团内部协议）经过完善以经受税务稽查。
— 常见问题
构建酒店项目前须了解的一切
酒店经营是否始终为增值税应税人？
是，依法当然如此。税法典第261 D条第4°项b目将属于酒店业的服务排除于家具出租的一般免税之外。经营者就其住宿服务按10%（法国税法典第279条a款）收取增值税，并就其采购与投资享有抵扣权。
为何要将持产SCI与经营公司分离？
出于资产保护考虑（将不动产资产与经营中可能出现的困难相隔离）、税务考虑（适用制度的灵活性、增值税选择、企业所得税／个人所得税的优化）以及运营考虑（不动产或营业资产的单独出售、传承、合作）。作为对价，这种分离在两个实体之间形成一份商业租约，其增值税制度需予确定（选择或免税）。
SCI能否回收取得或建造环节的增值税？
可以，条件是就与经营公司签订的商业租约选择缴纳增值税（税法典第260条第2°项）。该选择使SCI成为增值税应税人，从而产生进项增值税（取得、工程、费用）的抵扣权。该选择须在架构之初作出，且不可撤销，直至作出选择之年次年起第9年的12月31日（BOI-TVA-CHAMP-50-10）。
SCI与经营者之间费用转开有哪些陷阱？
三个典型陷阱：（1）按成本转开而无利润，会质疑架构的经济一致性，并可能在企业所得税层面受到质疑，独立于增值税议题；（2）转开附属服务（清洁、管理），可能使SCI本身转为准酒店活动；（3）转开工程，其中收取增值税与可抵扣增值税之间的衔接须精确记录。一份拟订完善的集团内部协议可确保这些交易的安全。
在最高行政法院2025年11月12日判决之后应如何定位？
2025年11月12日第498267号判决要求对准酒店标准（定期清洁、提供床品）作出严格解读。对旅游公寓、公寓式酒店及服务精简型酒店的实务后果是：须重新审查服务的组织方式、记录服务提供商合同、并将前台安排（尤其是数字化前台）予以正式化。本所提供专门的合规工具包。
出售不动产时会发生什么？
若SCI已回收取得环节的增值税，并以免征增值税方式出售不动产（针对竣工满5年的不动产，税法典第261条第5项），则须就最初已抵扣的增值税，在剩余年限内按二十分之一进行调整（税法典附则二第207条）。就出售选择缴纳增值税（税法典第260条第5°项之二）可抵销该调整，此项选择须结合买方的立场予以确定。
Cité par
文章作者
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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