开发税（taxe d'aménagement）：适用范围、计算方法与重建陷阱

该税由城市规划许可的受益人缴纳（如属无证施工，则由施工责任人缴纳），针对建筑物的新建、重建和扩建工程以及某些设施和安装，只要其需要取得建筑许可、开发许可或事先申报（CGI, art. 1635 quater A et suivants）。不产生应税建筑面积、也不涉及须经许可之变更的单纯室内装修工程，不属于该税的征收范围。

两个时点各有不同的作用。应税事件是城市规划许可的颁发：适用的税率和税制以该日期为准。而缴税义务则在工程竣工时产生（CGI, art. 1635 quater G）：纳税人在竣工后申报税基要素，随后 DGFiP 开具一份或多份缴款通知书。根据应缴金额，税款分一期或两期缴纳。

应税建筑面积是净高超过 1.80 米的封闭且带顶盖的楼面面积之和，按外墙内侧测算，并扣除中空部分和井道（楼梯、电梯）。其范围大于城市规划意义上的楼面面积：尤其包含符合封闭、带顶盖和净高标准的地窖、储藏室和阁楼，即使尚未装修。测量错误或将未封闭面积误行计入，会直接反映在税额上，因为税基是这些平方米数乘以定额价值得出的。

市镇部分的税率在 1% 至 5% 之间议决。但在未来建设需要大规模公共设施建设的区域，市镇可以通过说明理由的议决设立最高 20% 的提高税率。此外还有法定设置上限的省级部分，以及法兰西岛大区的大区部分。适用税率以应税事件发生之日的现行税率为准：在提高税率区域提交许可申请之前，务必查阅地方议决，且其说理是否充分亦可作为异议的依据。

构成纳税人主要住宅的居住用房及其附属建筑的前 100 平方米，每平方米定额价值减征 50%。其他类别的场所同样享受该减征，包括以某些补贴性贷款融资的住房、工业和手工业场所、不对公众开放且用于商业经营的仓库和库棚，以及商业经营的有顶停车场。超过前 100 平方米的部分，主要住宅适用全额价值。

不能，这正是该税代价最高的陷阱。除十年内被毁或被拆建筑的原样重建和受灾房屋重建这两类免税情形外，拆除后重建被视为新建工程：根据公布的税务机关行政解释（BOI-IF-TU-10-20-10, § 60），开发税的税基为重建的应税建筑面积的全部，已拆除的平方米不予抵扣。拆除 1 000 平方米再重建 1 000 平方米，仍将按 1 000 平方米征税，仿佛此前一无所有。在最终面积相当的情况下，保留加翻新方案的税负可能明显更低，这一点必须在提交许可申请之前权衡。

部分免税依法当然适用：面积不超过 5 平方米的建筑、用于公共服务或公用事业的建筑、某些农业用房，以及在符合条件的情况下，对十年内被毁或被拆建筑的原样重建（art. L. 111-15 du code de l'urbanisme）和受灾房屋的重建。另一些则属于选择性免税，以地方政府的议决为前提：尤其是某些补贴性住房或须事先申报的花园棚屋。因此，能否享受免税须以应税事件发生之日为准，逐个市镇、逐个项目加以核实。