1. 时间标准 — 竣工未超过 5 年
第一项标准，独立于工程性质：不动产须竣工未超过 5 年。竣工日期以向市政厅提交的竣工申报（DAT）之日为准进行认定。自该日起超过 5 年的，即使不动产曾进行过重大工程，仍视为「旧」不动产。
不动产增值税 — 法国税法典 art. 257, I 2°
增值税、不动产工程
与新建不动产：
资格认定框架
就增值税而言，一处不动产在同时满足两项累积条件时构成新建不动产，因而在由应税人转让时依法应税：其竣工尚未超过 5 年，且其系新建，或系经工程改造而恢复至如新状态。使不动产恢复至如新状态的工程框架，由法国税法典第 257 条 I 2°以及 BOFIP 行政解释予以明确界定：主体结构工程标准（择一适用，满足其一即可）与装修配套工程标准（须全部六项装修配套项目均恢复至如新状态，且每一项的比例均不低于三分之二）。该项资格认定决定了转让的增值税制度（依法征收增值税或免税）、自我供应，以及与建造承诺或转售承诺的衔接。认定错误将使当事人面临巨额补税风险。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 适用条文
- 法国税法典 art. 257, I 2° — 新建不动产的定义
- 累积条件
- 竣工未超过 5 年 + 新建或恢复如新状态的工程
- 主体结构标准
- 择一适用 — 地基／结构构件／外立面／加层
- 装修配套标准
- 全部六项均恢复至如新状态，且每一项均不低于三分之二
- 行政解释
- BOFIP BOI-TVA-IMM-10-10-10-20，第 130 段及以下
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一项决定性的认定：技术性且可量化
就增值税而言，新建不动产的认定并非取决于喜好或外观，而是一项以可量化标准为基础的技术性认定。立法者确立了两类标准，二者共同规定于法国税法典第 257 条 I 2°：主体结构工程标准（择一适用，满足其一即可）与装修配套工程标准——后者要求法国税法典附件二第 245 A 条所列全部六项装修配套项目均恢复至如新状态，且每一项的比例均不低于三分之二。仅就其中部分项目达到三分之二并不足够。
其经济影响重大。在重度翻新工程中，将不动产认定为「新建」会使其后续转让的增值税制度发生转变：由普通免税制度（在其后转让时按二十分之一进行调整）转为依法按 20% 征收增值税（并对工程进项增值税享有抵扣权）。反之，认定为「旧」的，转让方须就增值税行使选择权（法国税法典 art. 260, 5° bis），方能保全其抵扣权。
自我供应（LASM）常被误述，2010 年的改革亦屡遭误读。销售的直接课税并非始于 2010 年：依原第 257 条第 7° 的规定，新近竣工不动产的销售本身即已课税，改革并未创设对销售课税这一原则。2010 年 3 月 9 日的修正财政法真正改变的是另外几点：不动产供应纳入增值税的普通法制度，以出让方是否为以此身份行事的应税人为判断依据，取代了原先仅因落入旧第 7° 即予课税、甚至及于民事性质交易的自成一体的制度；以新建不动产这一自主概念，取代了竣工后五年内首次转让的标准；自我供应并未被取消，而是经重构并予扩展。其后，正是2014 年 12 月 20 日第 2014-1545 号法律第 32 条废止了就竣工两年后仍未售出的新建不动产适用的一般性自我供应义务——该义务此前甚至适用于享有全额抵扣权的建造人。由以此身份行事的应税人所作的转让，依法征收增值税。但就建造人自用而言，当建造人无法全额抵扣进项增值税时，自我供应机制予以保留：典型情形为部分应税人（兼营应税与免税活动），或用于免税活动（社会住房、未附家具的住宅出租且未行使选择权）。此时自我供应发挥反向征收的作用，根据建造人实际的抵扣权恢复增值税的中性。新建不动产资格认定的技术性框架载于 BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 第 130 段及以下；包括自我供应在内的视同应税交易，则由 BOI-TVA-IMM-10-10-20 予以阐释。
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新建不动产资格认定的 5 项标准
该项认定须以建筑许可与技术资料为依据，逐项进行分析。
2. 主体结构标准之一 — 地基
如工程涉及地基的大部分，则不动产为新建。该标准通常在部分拆除后的重度重建工程中得到满足。须注意：该标准与其他主体结构标准择一适用，满足其一即可恢复至如新状态。
3. 主体结构标准之二 — 地基以外构件 + 外立面
如工程涉及决定建筑物强度与刚度的地基以外大部分构件（楼板、承重墙、屋架），或涉及外立面大部分实体构造（翻新粉刷除外），则不动产为新建。单纯的外立面翻新粉刷绝不足以使不动产转为新建，须对结构进行深度改造。
4. 主体结构标准之三 — 加层
就法国税法典而言，加层本身即被认定为新建不动产：在既有不动产之上新建楼层构成新建不动产的生产。但加层并不因此使既有部分成为新建：既有部分所实施的工程须单独判断，整体转让时应在新建部分与既有部分之间分摊价款，各自适用其相应制度（BOI-TVA-IMM-10-10-10-20，第 210 段与第 310 段）。该项认定使加层工程的进项增值税享有抵扣权。
5. 装修配套标准 — 全部六项，每项均达三分之二
如任一主体结构标准均未满足，不动产仍可通过满足装修配套标准而被认定为新建，该标准为累积适用且更为严格。须全部六项装修配套项目均恢复至如新状态，且每一项的比例均不低于三分之二：仅就其中部分项目达到三分之二并不足够。BOFIP 所列装修配套项目为：非承重楼板、外部门窗、内部隔墙、卫生设施与管道、电气、供暖。举证须逐项进行，以工程合同与发票为依据。
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本所的做法
本所自规划阶段起即为重度翻新工程提供保障：对拟定资格认定（新建或旧不动产）进行工程前分析，逐项对工程进行技术梳理（主体结构／装修配套），在各项制度之间进行经济权衡，落实合同层面的保障（工程合同、证明文件、明细报价），并在税务机关提出质疑时进行抗辩。
对于兼具翻新与既有不动产收购的复杂工程，我们将增值税资格认定与建造承诺（法国税法典 art. 1594-0 G A）及转售承诺（法国税法典 art. 1115）相协调，以优化整体交易的税务处理。
— 常见问题
重度翻新前您需要了解的一切
何时不动产就增值税而言构成「新建」？
法国税法典第 257 条 I 2°在同时满足两项累积条件时将不动产认定为新建：（1）竣工未超过 5 年；（2）其系新建，或系依据技术标准经工程恢复至如新状态——主体结构标准择一适用，满足其一即可；装修配套标准累积适用，要求全部六项装修配套项目均恢复至如新状态，且每一项的比例均不低于三分之二。该项认定以竣工申报之日为准进行判断。
主体结构标准与装修配套标准有何区别？
主体结构标准为择一适用，满足其一即可将不动产认定为新建。该等标准包括：地基的大部分，或决定强度的地基以外构件，或外立面实体构造（翻新粉刷除外），或加层。装修配套标准为累积适用，须所列全部六项均恢复至如新状态，且每一项的比例均不低于三分之二；仅就其中部分项目达到三分之二并不足够。典型项目：非承重楼板、外部门窗、隔墙、卫生设施、电气、供暖。
单纯翻新是否足以认定为新建？
原则上不足。一般性翻新（油漆、地面、厨房与卫浴设备、外立面翻新粉刷）不会使不动产转为新建。须对结构进行深度改造（主体结构工程），或使全部六项装修配套项目均恢复至如新状态，且每一项的比例均不低于三分之二。该项区分十分细致，且须以工程合同与发票为依据逐项举证。
认定为新建有何后果？
对增值税应税人而言：（a）其后续转让依法按 20% 征收增值税；（b）享有工程进项增值税的抵扣权；（c）在建造承诺（法国税法典 art. 1594-0 G, A）下进行的收购，按 125 欧元的固定税额课征（法国税法典 art. 691 bis）；而在转售承诺（法国税法典 art. 1115）下进行的收购，免征不动产有偿转让税，但仍须缴纳 0.70% 的土地公示税（法国税法典 art. 1020）。在未获认定的情况下，转让原则上免税（art. 261, 5），并须对已抵扣的增值税按二十分之一进行调整（法国税法典附件二 art. 207）。
自我供应（LASM）是否仍然适用？
须区分两种情形。（1）就向第三方销售新建不动产而言：凡由以此身份行事的应税人所作的销售，均依法直接征收增值税。与流传甚广的说法相反，该项直接课税并非 2010 年所创设——原第 257 条第 7° 本已对销售本身课税。2010 年 3 月 9 日的修正财政法是将不动产供应纳入增值税普通法制度，并以新建不动产的概念取代竣工后五年内首次转让的标准；它并未取消自我供应，而是对其加以重构和扩展。其后，正是2014 年 12 月 20 日第 2014-1545 号法律第 32 条废止了就竣工两年后仍未售出的新建不动产适用的一般性自我供应义务，该义务此前甚至适用于享有全额抵扣权的建造人。（2）就建造人自用而言：当建造人无法全额抵扣进项增值税时，自我供应予以保留；尤其适用于部分应税人（兼营应税与免税活动），或用于免税活动（社会住房、未附家具的住宅出租且未依 art. 260, 2° 行使选择权）。此时自我供应发挥反向征收机制的作用，根据实际抵扣权恢复增值税的中性。BOFIP 行政解释 BOI-TVA-IMM-10-10-20（2017 年 8 月 2 日发布的版本）明确了各项适用情形。
如何与建造承诺相衔接？
当不动产交易商在建造承诺（法国税法典 art. 1594-0 G A）下收购既有不动产时，其承诺在 4 年内完成使不动产成为税法典第 257 条意义上新建不动产的工程。履行该承诺要求工程确实满足第 257 条的标准；技术性认定至关重要，以免丧失不动产有偿转让税的免税待遇。参见我们的分析：建造承诺的延展。
实务中如何保障该项认定？
三条路径：（1）在工程之前编制技术规格书，列明所涉项目及其累计；（2）编制明细合同与发票，以实现逐项可追溯；（3）取得建筑师或工程负责人出具的证明，证实符合法国税法典的标准。此类文件在税务稽查中至关重要，而稽查往往在竣工数年之后进行。
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