1. 时间标准 — 竣工未超过 5 年
第一项标准，独立于工程性质：不动产须竣工未超过 5 年。竣工日期以向市政厅提交的竣工申报（DAT）之日为准进行认定。自该日起超过 5 年的，即使不动产曾进行过重大工程，仍视为「旧」不动产。
不动产增值税 — 法国税法典 art. 257, I 2°
增值税、不动产工程
与新建不动产：
资格认定框架
就增值税而言，一处不动产在同时满足两项累积条件时构成新建不动产，因而在由应税人转让时依法应税：其竣工尚未超过 5 年，且其系新建，或系经工程改造而恢复至如新状态。使不动产恢复至如新状态的工程框架，由法国税法典第 257 条 I 2°以及 BOFIP 行政解释予以明确界定：主体结构工程标准（择一适用，满足其一即可）与装修配套工程标准（累积适用，须至少达到三分之二的项目）。该项资格认定决定了转让的增值税制度（依法征收增值税或免税）、自我供应，以及与建造承诺或转售承诺的衔接。认定错误将使当事人面临巨额补税风险。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 适用条文
- 法国税法典 art. 257, I 2° — 新建不动产的定义
- 累积条件
- 竣工未超过 5 年 + 新建或恢复如新状态的工程
- 主体结构标准
- 择一适用 — 地基／结构构件／外立面／加层
- 装修配套标准
- 累积适用 — 至少三分之二的项目翻新
- 行政解释
- BOFIP BOI-TVA-IMM-10-10-20（2017 年 8 月 2 日更新）
— 01
一项决定性的认定：技术性且可量化
就增值税而言，新建不动产的认定并非取决于喜好或外观，而是一项以可量化标准为基础的技术性认定。立法者确立了两类标准，二者共同规定于法国税法典第 257 条 I 2°：主体结构工程标准（择一适用，满足其一即可）与装修配套工程标准（累积适用，须至少达到三分之二）。
其经济影响重大。在重度翻新工程中，将不动产认定为「新建」会使其后续转让的增值税制度发生转变：由普通免税制度（在其后转让时按二十分之一进行调整）转为依法按 20% 征收增值税（并对工程进项增值税享有抵扣权）。反之，认定为「旧」的，转让方须就增值税行使选择权（法国税法典 art. 260, 5° bis），方能保全其抵扣权。
自我供应（LASM）经历了一次重要改革：就新建不动产的销售而言，该机制已被取消（此前改革经 2010 年财政法案予以整合），向第三方转让如今直接依法征收增值税。但就建造人自用而言，当建造人无法全额抵扣进项增值税时，自我供应机制予以保留：典型情形为部分应税人（兼营应税与免税活动），或用于免税活动（社会住房、未附家具的住宅出租且未行使选择权）。此时自我供应发挥反向征收的作用，根据建造人实际的抵扣权恢复增值税的中性。BOFIP 行政解释（BOI-TVA-IMM-10-10-20）提供了技术性适用框架。
— 02
新建不动产资格认定的 5 项标准
该项认定须以建筑许可与技术资料为依据，逐项进行分析。
2. 主体结构标准之一 — 地基
如工程涉及地基的大部分，则不动产为新建。该标准通常在部分拆除后的重度重建工程中得到满足。须注意：该标准与其他主体结构标准择一适用，满足其一即可恢复至如新状态。
3. 主体结构标准之二 — 地基以外构件 + 外立面
如工程涉及决定建筑物强度与刚度的地基以外大部分构件（楼板、承重墙、屋架），或涉及外立面大部分实体构造（翻新粉刷除外），则不动产为新建。单纯的外立面翻新粉刷绝不足以使不动产转为新建，须对结构进行深度改造。
4. 主体结构标准之三 — 加层
就法国税法典而言，加层本身即被认定为新建不动产：在既有不动产之上新建楼层构成新建不动产的生产，与既有建筑物的整体状况无关。该项认定使加层工程的进项增值税享有抵扣权。
5. 装修配套标准 — 累积适用（至少三分之二）
如任一主体结构标准均未满足，不动产仍可通过满足装修配套标准而被认定为新建，该等标准为累积适用且更为严格。BOFIP 所列装修配套项目须有至少三分之二得到翻新：非承重楼板、外部门窗、内部隔墙、卫生设施与管道、电气、供暖。举证须逐项进行，以工程合同与发票为依据。
— 03
本所的做法
本所自规划阶段起即为重度翻新工程提供保障：对拟定资格认定（新建或旧不动产）进行工程前分析，逐项对工程进行技术梳理（主体结构／装修配套），在各项制度之间进行经济权衡，落实合同层面的保障（工程合同、证明文件、明细报价），并在税务机关提出质疑时进行抗辩。
对于兼具翻新与既有不动产收购的复杂工程，我们将增值税资格认定与建造承诺（法国税法典 art. 1594-0 G A）及转售承诺（法国税法典 art. 1115）相协调，以优化整体交易的税务处理。
— 常见问题
重度翻新前您需要了解的一切
何时不动产就增值税而言构成「新建」？
法国税法典第 257 条 I 2°在同时满足两项累积条件时将不动产认定为新建：（1）竣工未超过 5 年；（2）其系新建，或系依据技术标准（主体结构择一适用、装修配套累积适用至少三分之二）经工程恢复至如新状态。该项认定以竣工申报之日为准进行判断。
主体结构标准与装修配套标准有何区别？
主体结构标准为择一适用，满足其一即可将不动产认定为新建。该等标准包括：地基的大部分，或决定强度的地基以外构件，或外立面实体构造（翻新粉刷除外），或加层。装修配套标准为累积适用，须翻新所列项目的至少三分之二。典型项目：非承重楼板、外部门窗、隔墙、卫生设施、电气、供暖。
单纯翻新是否足以认定为新建？
原则上不足。一般性翻新（油漆、地面、厨房与卫浴设备、外立面翻新粉刷）不会使不动产转为新建。须对结构进行深度改造（主体结构工程），或对装修配套项目进行至少三分之二的累积翻新。该项区分十分细致，且须以工程合同与发票为依据逐项举证。
认定为新建有何后果？
对增值税应税人而言：（a）其后续转让依法按 20% 征收增值税；（b）享有工程进项增值税的抵扣权；（c）登记税限于固定税额（对负有转售承诺的不动产交易商为 125 欧元，法国税法典 art. 1115）。在未获认定的情况下，转让原则上免税（art. 261, 5），并须对已抵扣的增值税按二十分之一进行调整（法国税法典附件二 art. 207）。
自我供应（LASM）是否仍然适用？
须区分两种情形。（1）就向第三方销售新建不动产而言：自我供应已被取消（此前改革经 2010 年财政法案整合），转让直接依法征收增值税。（2）就建造人自用而言：当建造人无法全额抵扣进项增值税时，自我供应予以保留；尤其适用于部分应税人（兼营应税与免税活动），或用于免税活动（社会住房、未附家具的住宅出租且未依 art. 260, 2° 行使选择权）。此时自我供应发挥反向征收机制的作用，根据实际抵扣权恢复增值税的中性。BOFIP 行政解释 BOI-TVA-IMM-10-10-20 明确了各项适用情形。
如何与建造承诺相衔接？
当不动产交易商在建造承诺（法国税法典 art. 1594-0 G A）下收购既有不动产时，其承诺在 4 年内完成使不动产成为税法典第 257 条意义上新建不动产的工程。履行该承诺要求工程确实满足第 257 条的标准；技术性认定至关重要，以免丧失不动产有偿转让税的免税待遇。参见我们的分析：建造承诺的延展。
实务中如何保障该项认定？
三条路径：（1）在工程之前编制技术规格书，列明所涉项目及其累计；（2）编制明细合同与发票，以实现逐项可追溯；（3）取得建筑师或工程负责人出具的证明，证实符合法国税法典的标准。此类文件在税务稽查中至关重要，而稽查往往在竣工数年之后进行。
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