À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).
La location immobilière vit sous un régime d'exonération par défaut (CGI art. 261 D, 2°) percé d'exceptions : les locations aménagées et réputées commerciales sont taxées de plein droit, les parkings aussi, et le bailleur de locaux nus professionnels peut opter pour la taxation (CGI art. 260, 2°) — option désormais possible local par local depuis l'arrêt SCI EMO. Derrière chaque choix : la déductibilité de la TVA d'amont, souvent l'enjeu financier réel du bail.
L'article 261 D, 2° du CGI exonère la location de locaux nus — locaux industriels ou commerciaux dépourvus de matériel et de mobilier, locaux d'habitation meublés ou non. Le principe de réalité économique étend cette exonération à la sous-location d'immeubles nus.
Mais l'exonération n'est pas un cadeau : elle prive le bailleur de la déduction de la TVA d'amont — sur les travaux, les charges, les honoraires. C'est pourquoi le régime s'apprécie toujours en deux temps : ce qui est taxé de plein droit, et ce qu'il peut être opportun de taxer sur option.
Le bon régime TVA d'un bail ne se lit pas dans le contrat : il se calcule, en confrontant la TVA collectée à la TVA récupérable sur toute la durée de l'investissement.
Le bailleur de locaux nus professionnels peut choisir la TVA — pour récupérer la taxe d'amont. Une faculté encadrée, dont la mécanique a été assouplie par la jurisprudence récente.
Le bailleur de locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti — ou non assujetti, à condition que le bail mentionne l'option. Jamais pour l'habitation : l'interdiction tient à la nature des locaux, quelle que soit la qualité du preneur. En cas de sous-location, l'option peut être exercée par le locataire principal.
Depuis CE, 9 septembre 2020, SCI EMO, l'option peut viser certains locaux seulement, à condition que la lettre d'option les désigne de façon expresse, précise et non équivoque. Limite posée par la RM Grau (2021) : l'option couvre nécessairement tous les locaux d'un même bail — pas de découpage au sein d'une même location.
Une lettre au service des impôts suffit, même sans bail signé ; l'option produit effet au 1er jour du mois où elle est formulée (annexe II, art. 194). Elle peut être exercée dès le début des travaux pour un immeuble en construction. Notre modèle commenté : la lettre d'option TVA.
Opter, c'est facturer la TVA au preneur — neutre s'il la déduit, coûteux sinon — contre la récupération de la taxe d'amont sur travaux et charges. Sur un immeuble lourdement rénové, l'option se chiffre en dizaines de milliers d'euros ; elle engage aussi les régularisations sur vingt ans en cas de changement d'affectation.
Le cabinet conseille bailleurs, foncières et investisseurs sur le régime TVA de leurs baux : qualification — nu, aménagé, réputé commercial —, arbitrage de l'option et rédaction de la lettre, articulation avec les clauses du bail et la récupération de la TVA d'amont.
En contrôle, nous défendons les bailleurs sur les terrains classiques : option jugée irrégulière ou tardive, qualification d'aménagé contestée, régularisations de TVA déduite.
Le cabinet est reconnu pour sa pratique de la TVA immobilière (forte notoriété Leaders League, cabinet référencé Best Lawyers 2026 en droit fiscal).
Non : par défaut, la location de locaux nus — à usage professionnel comme d'habitation — est exonérée (CGI art. 261 D, 2°). Une option pour la taxation est possible pour les locaux professionnels ; elle est exclue pour l'habitation.
Par une lettre d'option adressée au service des impôts — de préférence en recommandé —, désignant précisément les locaux concernés. Elle prend effet au 1er jour du mois de son envoi et peut être exercée dès le début des travaux pour un immeuble en construction.
Oui, depuis l'arrêt SCI EMO (CE, 2020) : l'option peut viser des locaux déterminés, désignés sans équivoque. Mais elle couvre nécessairement tous les locaux d'un même bail — impossible de scinder une même location.
Récupérer la TVA d'amont — travaux, charges, honoraires. Neutre pour un preneur qui déduit, l'option devient un vrai levier sur les immeubles rénovés. Elle engage en contrepartie des obligations déclaratives et les régularisations de TVA en cas de changement de situation.
Elle peut faire basculer la SCI dans une activité commerciale, avec des conséquences en TVA comme en fiscalité directe des revenus. Le montage se vérifie avant la signature du bail, pas après.
Forme, mentions, prise d'effet : tout ce que doit contenir l'option de l'article 260, 2°.
Voir la page MeubléQuand le meublé bascule dans la TVA : les quatre services para-hôteliers et leurs seuils.
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Voir la pageLe cabinet accompagne bailleurs, foncières et investisseurs sur le régime TVA de leurs baux, de la qualification à la défense en contrôle.
Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre documentaire et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. État du droit : juillet 2026. À compter du 1er septembre 2026, les dispositions TVA du CGI basculent vers le CIBS (recodification à droit constant).
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