01
持有链条审查
针对复杂财富持有结构，就法国 3% 税对不动产持有链条进行梳理与定性分析。
- 识别落入征税范围的实体（法国税法典 990 D）。
- 判定主要资产性质（不动产或其他资产），此为适用 990 E 第 2° 项免税的关键。
- 跟踪持有链条各层级的比例门槛与合并计算。
- 分析各实体及实际受益人的税务居民身份。
- 提出结构简化或重组方面的建议。
什么是法国 3% 税，2027 年有什么变化？
法国 3% 税（法国税法典第 990 D 至 990 G 条）每年按位于法国的不动产在1 月 1 日的市场价值征收，持有人为直接或通过持股链条持有该等不动产的法律实体：公司、基金、信托及类似机构。纳税义务人是链条中最接近不动产且未依第 990 E 条第 3° 项 d 或 e 点获得豁免的实体，须在5 月 15 日前通过 2746-SD 表格申报。
2026 年 6 月 25 日关于打击社会及税务欺诈的第 2026-534 号法律自 2026 年 6 月 27 日起修改了该制度。免税不再能通过一项向税务机关“应请求披露”股东的承诺取得：现在只有在 5 月 15 日前实际提交的年度申报才能享受免税（第 990 E 条第 3° 项 d 点）。须申报且在法国无常设机构的实体，还须在法国指定一名代表（新的第 990 FA 条）。
由于该税按 1 月 1 日的状况确定，且法律生效时 2026 年 5 月 15 日的申报期限已过，在没有过渡性规定的情况下，且有待行政机关进一步澄清，新制度似应自 2027 年 5 月 15 日的申报期限起首次适用。此前仅作出承诺的结构应在该日期之前完成安排。
法国税法典第 990 D、990 E、990 F、990 FA 和 990 G 条，依 2026 年 6 月 25 日第 2026-534 号法律修订后的文本。2026 年 10 月 12 日核对。
— 裁判实践
裁判实践：披露方式、受托人与持股链条
在 2026 年 6 月 25 日法律之前，第 990 E 条第 3° 项 d 点对每年向税务机关提供信息的实体，或作出并遵守应请求提供该信息之承诺的实体给予免税。法国最高法院认定，这两种方式相互排斥。该法律以 5 月 15 日前的年度申报取代了这两种方式；该判决对涉及此前年度的未决税务调整仍有价值。 商事庭于 2026 年 7 月 8 日和 5 月 28 日作出的另外两项判决，进一步明确了谁可以通过申报获得免税，以及税务机关应向谁送达其文书。
- 承诺与年度申报不能并用。一家在法国拥有房产的英国法公司，于 2004 年作出了提供第 990 E 条第 3° 项 d 点所列信息的承诺，其后又主动提交了 2006 至 2012 年的 2746 号年度申报表。税务机关发现，这些申报表将自然人列为股东，而该公司自 2006 年起已由另一家外国公司全资持有。法国最高法院认定：这类实体为免于缴纳该税，在两种信息披露方式之间虽有选择，但两者相互排斥；该公司主动寄送申报表，使税务机关得以有效地向其送达补税建议，而无须遵循《税收程序法典》第 R. 23 B-1 条规定的程序，上诉被驳回（法国最高法院商事庭，2026 年 4 月 1 日，案号 25-10.605，刊载于《公报》；法文）。
- 受托人不是第 990 E 条第 3° 项 e 点意义上的股东。一家拥有别墅的简易股份公司，在 2015 年 8 月 4 日收到催告后，提交了 2009 至 2014 年的 2746 号申报表，载明其股本由一名自然人持有，其中部分年度另注明“信托持有人”。法国最高法院认定：受托人的财产，按照财富税规则，不包括转入信托的资产，因此不能被视为该条文意义上的股东（判决援引“第 990, D, 3°, e) 条”，显系对第 990 E 条的笔误）。最高法院撤销了艾克斯上诉法院的判决，理由是该院既未审查这些申报表是否足以确定股东身份，也未审查税务机关在催告中要求缴纳税款是否违反其自身的税务解释（BOI-PAT-TPC-30，第 20 段）（法国最高法院商事庭，2026 年 7 月 8 日，案号 25-12.737，刊载于《公报》；法文）。
- 在持股链条中，居间实体负连带责任，而非法定纳税人。一家卢森堡公司持有一家在法国拥有不动产的不动产民事公司（SCI）的全部股份，税务机关仅向该卢森堡公司送达了 2013 和 2014 年度的补税建议及随后的追缴通知。上诉法院以未向该 SCI 送达为由认定程序不合规。法国最高法院撤销该判决：税务机关无须在补税建议之后的各项程序文书作出时，即向介于纳税人与不动产之间的所有居间实体送达，这些实体仅对税款的缴纳负连带责任，并非该税的法定纳税人（法国最高法院商事庭，2026 年 5 月 28 日，案号 24-18.404，Satofi，刊载于《公报》；法文）。
对于此前选择承诺方式的实体，本所梳理持有链条，并在 2027 年 5 月 15 日期限前准备首份完整申报，列明持股超过 1% 的实际股东。对于就此前年度收到补税建议的实体，本所首先核查该实体实际采用了哪一种途径。2026 年 5 月 28 日的判决适用的是 2008 年文本的第 990 F 条；自 2026 年 6 月 27 日起生效的文本仍规定由最接近不动产的实体缴税，并保留居间实体的连带责任，而第 990 FA 条现要求受第 990 E 条和第 990 F 条申报义务约束、且在法国没有常设机构的实体，在申报表中指定一名在法国有住所或住所地在法国的通知接收人；未指定的，持股链条中税务机关所知的最接近不动产或不动产权利的实体（无论是否免税）视为接收人。
— 保险与预先裁定
税务风险保险与税务预先裁定
一些保险经纪人提议，在收购持有法国不动产的架构时为 3% 税风险投保。此类保单在其赔偿上限和除外责任范围内赔偿补税调整的后果；它不能阻止补税调整，也不约束税务机关。相反，法国税收程序法典第 L. 80 B 条第 1° 项规定的一般预先裁定适用于依法国税法典征收的税种，因而也适用于 3% 税（BOI-SJ-RES-10-20-10，第 30 段），可以取得对税务机关具有约束力的正式立场，例如就第 990 E 条第 2° 项的 50% 标准。只有明确答复才约束税务机关；原则上，税务机关应在收到书面、明确且完整的申请后三个月内答复。
保单和预先裁定都不能免除申报义务：纳税人以及依第 990 E 条第 3° 项 d 或 e 点免税的实体，须于 5 月 15 日前提交 2746-SD 号申报表（第 990 E 条及第 990 F 条）；自 2026 年 6 月 25 日法律起，就 d 点而言，“应请求披露”的承诺已不再足够。详见本所税务预先裁定还是税务风险保险页面。
— 01
在复杂持有链条中妥善处理法国 3% 税
法国 3% 税（法国税法典第 990 D 至 990 G 条）由直接或间接持有位于法国的不动产或不动产物权的法律实体（公司、基金、信托、基金会）每年缴纳，以该等资产在 1 月 1 日的市场价值为计税依据。其立法目的在于遏制跨境持有链条的不透明性。
免税情形由法国税法典第 990 E 条列明：国际组织和主权国家（第 1° 项）；其法国不动产占法国资产不足 50% 的实体（不含用于非不动产经营活动的资产），或在受监管市场上市的实体（第 2° 项）；以及，对于住所设在法国、欧盟、与法国订有行政协助公约的国家或地区，或其条约使该等实体享有与法国实体相同待遇的国家的实体（第 3° 项），其在法国不动产中的份额低于 100,000 欧元或低于其价值 5% 的实体、负责管理退休金制度的机构、其活动或资金来源足以说明持有该不动产之合理性的公益认可或无偿管理机构、SPPICAV 及特定不动产投资基金（或同等的外国载体），以及每年提交申报载明其不动产及持股超过 1% 的股东的实体（d 点要求披露所有持股超过 1% 的持有人，e 点则仅要求披露实体所知悉的持有人，并按比例申报）。自 2026 年 6 月 25 日法律起，最后这一途径须在 5 月 15 日前实际提交申报：此前“应请求提供信息”的承诺已不再足够。
本所提供结构性咨询、持有链条审查、落实 2026 年改革及针对补税通知的诉讼服务；当持有链条涉及 SCI（法国民事不动产公司）、欧盟或非欧盟控股公司、信托或私人基金会时，此类事项尤为复杂。在不动产及财富结构性交易中，本所经常受托处理此类案件。
— 02
服务领域
02
免税与 2026 年改革
在 2026 年 6 月 25 日法律确立的制度下，保障各项免税待遇的适用。
- 990 E 第 1° 项：国际组织、主权国家及其控制的实体。
- 990 E 第 2° 项：法国不动产占法国资产不足 50%，或证券在受监管市场上市（及其全资子公司）。
- 990 E 第 3° 项（住所设在法国、欧盟、与法国订有行政协助公约的国家或地区，或其条约使该等实体享有与法国实体相同待遇的国家）：在法国不动产中的份额低于 100,000 欧元或低于其价值 5%、负责管理退休金制度的机构、其活动或资金来源足以说明持有该不动产之合理性的公益认可或无偿管理机构、SPPICAV 及特定不动产投资基金（或同等的外国载体），以及每年提交申报载明其不动产及持股超过 1% 的股东的实体。
- 取消“应请求披露”的承诺方式：相关实体自 2027 年起须在 5 月 15 日前实际提交申报。
- 在法国指定代表（第 990 FA 条）：适用于须申报且在法国无常设机构的实体；未指定的，链条中最接近不动产且为税务机关所知悉的实体视为代为接收税务机关的通知。
- 把关 2746-SD 号表格及其附表（完整的股东链条）。
03
信托与外国信义结构
法国 3% 税对信托及同类结构的适用，是需要高度关注的重点。
- 第 990 D 条：第 1 款对法人、组织、信托（fiducie）及类似机构征税，信托（trust）可视其特征归入这一类别；第 2 款界定通过居间实体的持有。
- 与第 1649 AB 条申报义务（2181-Trust 表格）的衔接。
- 涉及 private trust companies、Stiftung 基金会及 anstalt 的情形。
- 与外国顾问的协作（瑞士、列支敦士登、英国、美国、巴哈马）。
- 前瞻性重组：信托终止、对法国税务机关的透明化。
04
3% 税诉讼
税务调整的抗辩、免税被拒的诉讼、撤销之诉。
- 答复税务调整建议书并提交抗辩意见。
- 在普通法院提起诉讼（3% 税作为登记税，由普通法院管辖）。
- 依据税收协定及欧盟法（资本自由流动，TFEU 第 63 条）提出抗辩。
- 申请酌情减免或和解。
- 就争议的国际层面与外国律师协作。
05
与 IFI 及赠与继承税的衔接
针对财富持有结构，统筹法国 3% 税与 IFI（房地产财富税）及无偿转移税（赠与税、继承税）的适用。
06
收购与尽职调查
在收购持有法国不动产的实体或其股权之前，进行法国 3% 税专项税务尽职调查。
- 核查既往申报义务的履行情况（2746 号表格）。
- 量化该税及其罚款项下的潜在税务负债。
- 在 SPA 中谈判合同保障条款（representations & warranties、赔偿机制）。
- 准备收购后的首次申报。
- 与增值税、流转税、企业所得税及 IFI 尽职调查的协调。
— 04
主办律师 — François Ouairy
巴黎办公室负责合伙人，专注于增值税、不动产税务及财富税务。Best Lawyers 2026 税法领域上榜律师，在 Leaders League 的评级中，增值税为卓越（2026年），不动产税务为享有盛誉（2026年）。François Ouairy 经常代理法国 3% 税诉讼，此类案件在混合链条（欧盟及非欧盟控股公司、信托、基金会）中尤为复杂，并主办旨在保障适用制度的财富结构简化交易。在财富及信义（fiducie）事项上与 Jonathan Bensaid 共同办理。
- Best Lawyers 2026 — Tax Law
- Leaders League，不动产税务：享有盛誉（2026年）
- Leaders League，增值税：卓越（2026年）
- 法国税法典 990 D 至 990 G
- 2746 号表格
- 信托与混合链条
- 诉讼 — 普通法院 · 最高法院
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常见问题
什么是法国 3% 税？
法国 3% 税（法国税法典第 990 D 至 990 G 条）是一项法国年度税，针对由法律实体（公司、基金、信托、基金会）直接或间接持有的、位于法国的不动产或不动产物权，按其 1 月 1 日的市场价值征收。其目的是遏制跨境持有链条的不透明性：外国实体如不披露其股东信息，即须承担经常性的税负成本。
谁是法国 3% 税的纳税义务人？
所有直接或通过中间层持有法国不动产的法律实体（无论法国或外国实体）均为纳税义务人：公司（SCI、SAS、外国公司）、基金（FCPI、FPCI、外国基金）、信托（法国税法典 990 D 第 2 款）、私人基金会、Stiftung、anstalt。存在持股链条时，该税由链条中最接近不动产且未依第 990 E 条第 3° 项 d 或 e 点获得豁免的一个或多个实体缴纳（第 990 F 条），介于其与不动产之间的各中间实体对税款的缴纳负连带责任。
主要的免税途径有哪些？
法国税法典第 990 E 条规定了三类情形：（1°）国际组织、主权国家及其控制的实体；（2°）其法国不动产占法国资产不足 50%（不含用于非不动产经营活动的资产），或证券在受监管市场上市的实体；（3°）住所设在法国、欧盟、与法国订有行政协助公约的国家或地区，或其条约使该等实体享有与法国实体相同待遇的国家的实体：在法国不动产中的份额低于 100,000 欧元或低于其价值 5%、负责管理退休金制度的机构、其活动或资金来源足以说明持有该不动产之合理性的公益认可或无偿管理机构、SPPICAV 及特定不动产投资基金（或同等的外国载体），以及每年 5 月 15 日前提交申报载明其不动产及持股超过 1% 的股东的实体（d 点要求披露所有持股超过 1% 的持有人，e 点则仅要求披露实体所知悉的持有人，并按比例申报）。自 2026 年 6 月 25 日法律起，应请求披露上述信息的承诺已不再足够。
2026 年 6 月 25 日法律对法国 3% 税有何改变？
关于打击社会及税务欺诈的第 2026-534 号法律取消了通过向税务机关作出“应请求披露”股东的承诺而取得的免税：现在免税须在 5 月 15 日前实际提交年度申报。该法还要求须申报且在法国无常设机构的实体在申报中指定代表（第 990 FA 条）；未指定的，链条中最接近不动产且为税务机关所知悉的实体，即使已获豁免，也视为代为接收税务机关的通知。在没有过渡性规定的情况下，且有待行政机关进一步澄清，新制度似应自 2027 年 5 月 15 日的申报期限起首次适用。
法国 3% 税的年度申报与披露承诺可以并用吗？
不可以。法国最高法院在 2026 年 4 月 1 日的判决（案号 25-10.605）中认定，第 990 E 条第 3° 项 d 点的两种信息提供方式，即年度申报与应请求披露的承诺，相互排斥：主动寄送年度申报表的实体，此后不能再援引与承诺相关的程序保障。自 2026 年 6 月 25 日法律起，只保留年度申报。
什么是 2746 号表格？
2746-SD 表格是法国 3% 税的年度申报表，须于每年 5 月 15 日前连同税款，提交至法国税法典附件四第 121 K ter 条指定的机构：在法国设有住所或机构的实体，提交至主要机构所在地的税务局；其他实体，提交至负责其（地方税以外的）其他申报义务的税务局，否则提交至非居民税务总局（DINR）的外国企业税务局（SIEE）。纳税义务人须提交该表；自 2026 年 6 月 25 日法律起，凡主张适用第 990 E 条第 3° 项 d 或 e 点申报式免税的实体亦须提交：应请求披露的承诺已不复存在。在法国无常设机构的实体须在申报中指定一名在法国有住所或住所地在法国的通知接收人（第 990 FA 条）。未申报将导致免税资格丧失并征收该税。
信托是否须缴纳法国 3% 税？
可能须缴纳。第 990 D 条涵盖信托性质的安排（fiducie）和“类似机构”，信托（trust）可视其特征归入这一类别。属于第 990 D 条范围的信托，只有满足第 990 E 条第 3° 项关于住所（siège）的条件，方可援引该项；随后还须满足 d 点或 e 点的要求才能获免税：须每年 5 月 15 日前提交申报载明其不动产及持股超过 1% 的成员，可获免税；自 2026 年 6 月 25 日法律起，仅作出承诺已不再足够。否则须缴纳 3% 税。与法国税法典 1649 AB 条申报义务（2181-Trust 申报表）以及行政协助协定的衔接至关重要。
法国 3% 税诉讼如何进行？
该税争议由普通法院管辖（3% 税视同登记税）。纳税人先向税务机关提交事先申诉，如被驳回，再向普通法院提起诉讼。争议通常涉及：（一）第 990 E 条第 3° 项申报式免税条件的满足；（二）资产测试下主要资产的定性；（三）与欧盟法（资本自由流动）的一致性。案件可上诉至最高法院（Cour de cassation），甚至提交欧盟法院（CJEU）。
收购由外国控股公司持有的 SCI，如何保障交易安全？
尽职调查应涵盖：（一）链条中所有实体既往申报义务的履行情况；（二）潜在税务负债的量化（税款、利息及罚款）；（三）在 SPA 中谈判保障条款（representations & warranties、赔偿机制）。交割后，应考虑简化持有链条并建立年度申报，以控制经常性风险。
法国 3% 税可以与 IFI 同时征收吗？
可以，因为两者的征税范围不同。法国 3% 税由法律实体就其法国不动产在 1 月 1 日的市场价值缴纳；IFI（房地产财富税）则由自然人就其净房地产财富（直接持有或通过不动产为主的公司持有）缴纳。因此，在同一链条中，两税可能叠加：法律实体缴纳 3% 税，而自然人股东就其股份价值缴纳 IFI。
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