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准酒店式住宿
法国税法典第261 D条第4°款b项。满足酒店业标准者须缴纳增值税。
- 酒店、旅游公寓、公寓式酒店
- 附带服务的Airbnb类短期带家具出租
- 最长期限：每位客户30晚
- 提供四项服务中的至少三项
不动产税务动态
增值税与带家具出租：
法国最高行政法院2025年11月12日判决收紧准酒店制度
法国最高行政法院（Conseil d'État）2025年11月12日的判决（CE, 8e–3e ch. réunies, n°498267, Syndicat des professionnels de la location meublée）收紧了准酒店增值税制度各项标准的认定（法国税法典第261 D条第4°款b项及b bis项）。对于不足一周的住宿，仅在入住前进行一次性清洁，或仅在入住之初一次性提供布草，不再足以满足「定期清洁」与「定期更换布草」的条件。不过，最高行政法院认可对客户的数字化接待（钥匙箱、手机应用），条件是相关安排能够切实保障对客户的迎接、引导与信息提供。旅游公寓、Airbnb类短租、共居空间及服务式公寓的经营者应重新审视其配套服务，以稳固其增值税制度适用。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 判决
- CE, 8e–3e ch. réunies，2025年11月12日，n°498267（SPLM）
- 涉案行政指引
- BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20，第80、90、100段
- 法律框架
- 法国税法典第261 D条第4°款b项及b bis项、第260 D条；增值税指令2006/112/CE第135条
- 适用对象
- 准酒店经营者、旅游公寓、共居空间、学生／老年公寓、附带服务的Airbnb短租
- 建议行动
- 对配套服务及其合同文件开展税务稽查前审计
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一项要求回归准酒店制度本源的判决
法国税法典第261 D条第4°款原则上对用于居住的带家具房屋出租免征增值税。该免税旨在避免对居住用途的过度征税，因为居住本不应纳入酒店业增值税的范围。但依据增值税指令2006/112/CE（第135条），存在三项例外，使某些住宿服务须缴纳增值税；该指令将免税限于不具备酒店业核心功能的活动。
2025年11月12日的判决重申，准酒店资格的各项标准必须实质满足，而非仅在形式上达标。仅在客人到达前做一次清洁、再配一个钥匙箱的经营者，不能再自动援引该增值税制度：必须证明存在与住宿时长相匹配的真实服务供给。
利害关系有二：一是就不动产投资（购置、工程、家具）享受增值税抵扣；二是避免因被重新定性为免税带家具出租而遭税务补征。对于规模较大的项目，补征金额可达数十万欧元。
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制度框架与准酒店制度的四项标准
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附带服务的带家具出租
法国税法典第261 D条第4°款b bis项。服务式公寓制度。
- 学生公寓
- 老年公寓
- 配备成体系服务的共居空间
- 逻辑上区别于准酒店制度（住宿时长常超过30晚）
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出租予经营者
法国税法典第261 D条第4°款c项 + 第260 D条。租予自行提供应税服务的经营者。
- 向酒店经营者出租的商业租约
- 镜像制度：业主的出租随经营者的增值税制度而定
- 须有业主与经营者之间的明确约定
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准酒店制度的四项配套服务
BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20。四项中至少三项。
- 1. 早餐
- 2. 定期清洁房屋
- 3. 家用布草并定期更换
- 4. 接待客户（可以是非人工接待）
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法国最高行政法院2025年11月12日判决的要点
SPLM对BOFiP指引中的三处规定提出异议。最高行政法院认可总体逻辑，但撤销了针对短期住宿的自动宽免。
1. 与增值税指令及法国税法典的一致性
最高行政法院重申法国制度与欧盟法的一致性。增值税指令2006/112/CE（第135条）对不动产出租免税，但「在酒店业或具有类似功能的行业范围内」提供的住宿业务除外。经2024年财政法修订后的法国税法典第261 D条第4°款忠实转化了这一逻辑。
2. 定期清洁：短期住宿宽免被撤销
BOFiP指引第80段曾对不超过5晚的住宿设置宽免：只要在客人到达前完成一次性清洁，该条件即视为满足。最高行政法院认可与住宿时长相称的比例原则，但否定了这种自动认定的表述：今后须逐案审查相关服务供给是否参照酒店业功能实质满足「定期清洁」的条件。
3. 布草更换：同一结论
第90段涉及提供布草并定期更换。针对短期住宿的宽免（仅在入住之初提供一次布草）被撤销。对于不足7天的住宿，经营者必须能够证明存在切实的更换服务供给（视时长而定，可为可选或系统性提供）。
4. 数字化接待：获得认可
第100段涉及接待（可以是非人工接待）。最高行政法院认可由电子通讯与安全的钥匙箱相结合的无人化接待方式。但强调仅有钥匙箱并不足够：必须存在切实的客户迎接、引导与信息提供安排。
5. 对经营者的实务影响
经营者应重新审视其合同文件（通用条款、合同、宣传册、入住手册、网站）及内部流程（清洁排班、布草管理、服务留痕、数字化客户动线）。若不完成上述合规调整，被重新定性为免税带家具出租（伴随增值税补征及抵扣权丧失）的风险相当可观。
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本所的服务方式
Bensaid Avocats 为准酒店经营者、旅游公寓、共居空间运营方及服务式公寓管理方提供协助，使其经营实践符合2025年11月12日判决确立的规则。
本所的服务涵盖：对配套服务合规性的税务稽查前审计，更新通用条款、合同、宣传册及内部流程，稳固数字化客户动线（数字化接待、钥匙箱），税务稽查中的抗辩与和解谈判，以及在行政法院（TA、CAA、CE）的诉讼代理。
本所兼具不动产税务与企业税务及增值税双重专长，能够在前期为准酒店投资项目搭建架构（增值税抵扣、制度选择、与公司税及不动产财富税的衔接）。对于参与服务式公寓开发项目的不动产交易商，本所亦与不动产税务及不动产增值税板块协同处理。
— 常见问题
理解2025年11月12日的判决
2025年11月12日判决之后，准酒店制度的四项标准是什么？
BOFiP指引确认的四项配套服务保持不变：（1）早餐，（2）定期清洁，（3）家用布草并定期更换，（4）接待（可以是非人工接待）。适用该制度须在不超过30晚的住宿中提供四项中的至少三项。判决改变之处在于：对于不足7天的住宿，清洁与布草两项标准不再因入住前的一次性服务而自动视为满足。
仅有安全钥匙箱是否足以满足接待标准？
不，钥匙箱本身从来不够。最高行政法院指出，钥匙箱只是更完整接待安排中的一个物质要素。接待标准要求对客户具备切实的迎接、引导与信息提供能力，可通过电话、应用程序、数字平台或在固定时段的现场值守来实现。仅有钥匙箱（且与经营者之间没有畅通的沟通渠道）不构成BOFiP指引及增值税指令意义上的接待。
我的Airbnb房源仅在入住前做一次清洁并采用自助入住：是否属于准酒店经营？
自2025年11月12日判决之后，很可能不属于。要在短期住宿中构成准酒店制度，今后必须证明清洁与布草更换的实际定期性，例如提供住宿期间的清洁服务（视时长而定，可为可选或系统性提供）并提供布草更换选项。否则，您可能被重新定性为免税带家具出租，并丧失投资环节的增值税抵扣权。
被重新定性会产生哪些税务后果？
三大后果：（1）就错误地含增值税开票的租金补征销项增值税；（2）丧失已就购置及工程抵扣的进项增值税的抵扣权，不动产须按20年期进行调整（法国税法典第207-III条，附件II）；（3）按每月0.20%计收滞纳利息，并处40%至80%的加征罚款（法国税法典第1729条）。
该判决是否适用于旅游公寓和服务式公寓？
适用。判决的效力覆盖法国税法典第261 D条第4°款b项及b bis项意义上的所有准酒店业务或附带服务的居住用带家具出租：旅游公寓、公寓式酒店、共居空间、学生公寓、老年公寓。相关经营者应结合住宿时长，审计其配套服务的实际定期性。
如果我已因此事项处于税务稽查中，该怎么办？
应立即委托税务律师分析抗辩策略：收集事实证据（清洁服务商发票、与洗涤公司的合同、接待平台截图、客户手册），运用2025年11月12日判决提供的法律论据（该判决认可数字化接待的可行性以及与住宿时长相称的比例原则），并在必要时与税务机关协商和解，以减轻加征罚款。
该判决是否同样适用于长期住宿（超过30晚）？
不适用。判决仅涉及不足一周住宿的标准适用问题。对于长期住宿，准酒店制度原则上不适用（BOFiP指引将上限定为30晚）。超过该期限，则进入附带服务的居住用带家具出租的范围（第261 D条第4°款b bis项），适用另一套标准。
Cité par
文章作者
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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