1. 条件一 — 取得时无抵扣权
不动产交易商的取得不得产生抵扣权。典型情形：（a）个人之间的交易（出让方为非应税人）；（b）由应税人进行、但未行使选择权的免税转让（建成逾5年的不动产，第261条第5款）。若取得时已开具并可抵扣增值税，则排除差额增值税，交易商按总价适用增值税并抵扣进项增值税。
不动产增值税 — CGI art. 268
差额增值税：
无合规采购发票的适用制度
法国税法典第268条允许不动产交易商仅就其差额（销售价格与取得价格之间的差额）计缴增值税，条件是该项取得未产生增值税抵扣权。这是一项优惠制度，但如今受到判例法的严格约束：自Promialp判决（2020年3月27日，第428234号）以来，最高行政法院要求取得与转售之间满足同一性条件，即在标的物的物理特征和法律定性两方面保持一致。最高行政法院2022年10月11日（第464561号）判决予以确认：对于从已建成不动产中分离出来的可建土地，同一性以自初始取得起即在地块层面作出区分为前提。上述任一条件不成立，将使该交易转为按总价计缴增值税，构成重大经济成本。本页梳理源自该判例法的判断框架，以及制度受到质疑时的抗辩实务。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 适用条文
- CGI art. 268 — 差额增值税
- 条件一
- 取得未产生抵扣权
- 条件二
- 同一性 — 物理特征 + 法律定性
- <em>Promialp</em> 判决
- CE 2020年3月27日，第428234号 — 拆除导致丧失同一性
- 地块分离
- CE 2022年10月11日，第464561号 — 要求初始即行分割
— 01
一项优惠制度，如今受到严格约束
法国税法典第268条是不动产交易商可用的最具优势的机制之一：增值税仅就差额（销售价格减取得价格）按20%的税率计缴。以80万欧元取得、以100万欧元转售的标的物为例，增值税仅就20万欧元计缴，即4万欧元，而非在按总价计算增值税时应缴的20万欧元。节省额度可观。
然而，该制度仅在两项累积条件下适用：（1）不动产交易商取得该标的物时未产生增值税抵扣权（通常为个人之间的交易，或由应税人进行的免税转让）；（2）取得与转售之间满足同一性条件，涵盖标的物的物理特征与法律定性。
最高行政法院的判例法逐步收紧了第二项条件。奠基性判决Promialp（2020年3月27日，第428234号）认定，将已建成土地（经拆除）转化为可建土地导致定性的同一性丧失，差额增值税不再适用。最高行政法院2022年10月11日（第464561号）予以确认：对于从已建成不动产中分离出来的可建土地，同一性以自初始取得起即在地块层面作出区分为前提。取得不动产整体后再行分割、将可建土地单独转售的交易商，就该土地丧失差额制度的适用。
— 02
Promialp 判例法之后须掌握的五大要点
判例法的演进要求在各个阶段加强审慎：取得、分割、施工、转售。
2. 条件二 — 物理同一性
转售的标的物必须与取得的标的物具有相同的物理特征。对已建成不动产实施全部或部分拆除、继而转售可建土地，将导致丧失同一性（CE Promialp，2020年3月27日，第428234号）。反之，未使不动产达到税法典第257条意义上全新状态的翻修工程，原则上保留同一性。
3. 条件二之二 — 法律同一性
转售的标的物必须与取得的标的物具有相同的法律定性：可建土地／非可建土地／已建成不动产。从一种定性转为另一种（因城市规划的法规变更或因实质改造）可能导致丧失同一性。BOFiP 主管学理与判例法就该同一性逐案作出评判。
4. 地块分离 — 排除事后分割
对于从已建成不动产中分离出来的可建土地，最高行政法院2022年10月11日（第464561号）判决明确，同一性以自取得起即在地块层面作出区分为前提：每一地块须在取得契约中单独载明。取得之后进行的分割，将导致就分离出来的可建土地丧失差额增值税的优惠。实务后果：初始取得契约的撰写至关重要。
5. 丧失同一性的后果
一旦同一性被打破，增值税须就转售的总价按20%的标准税率计缴。丧失同一性可能在较晚时才显现（在稽查中，即交易发生数年之后），并伴随追溯性补征。处罚：第1727条的迟延利息（每年2.40%）；在故意违规的情形下依税法典第1729条第a项加征40%。在高交易量的项目中，经济风险可能相当可观。
— 03
本所的方法
本所在各个阶段确保差额增值税项下的交易得到保障：取得前的分析（标的物的定性、初始交易的条件、以清晰的地块层面区分撰写取得契约）、持有期间的审查（施工、部分拆除、城市规划变更的影响）、转售的保障（定性的一致性、与转售承诺的衔接、在差额与总价之间的选择）。
在发生争讼时，我们以交易的事实一致性、Promialp 与最高行政法院2022年10月11日的判例法，以及各机制之间的衔接（转售承诺、第257条之二、增值税选择权）为基础构建抗辩。
— 常见问题
在适用差额增值税之前须知的一切
差额增值税在何时适用？
法国税法典第268条在两项累积条件下允许适用差额增值税：（1）取得未产生抵扣权（由个人进行的转让，或由应税人进行、未行使选择权的免税转让）；（2）取得与转售之间的同一性条件得到满足（物理特征与法律定性）。若不满足这两项条件，增值税按总价以20%的税率适用。
差额如何计算？
差额是销售价格与取得价格之间的差额。当销售价格以含税形式表示时，增值税就毛差额按内含方式计算：增值税 = 毛差额 / (1 + 税率) × 税率。
数例（税率20%）：取得价格80万欧元（不含税），转售价格105万欧元（含税）；毛差额 = 1,050,000 − 800,000 = 25万欧元；按内含方式应缴增值税 = 250,000 / 1.20 × 0.20 = 41,666.67 欧元。因此净差额（不含税）为 208,333.33 欧元。关于取得费用、施工及其他费用的具体计入规则，由 BOFiP BOI-TVA-IMM-10-20-10 确定。
何谓「同一性条件」？
这是最高行政法院判例法为差额增值税得以适用而设定的条件：转售的标的物必须与取得的标的物具有相同的物理特征和相同的法律定性。CE Promialp（2020年3月27日，第428234号）认定拆除导致丧失同一性。CE 2022年10月11日（第464561号）明确，对于从已建成不动产中分离出来的可建土地，同一性以自初始取得起即在地块层面作出区分为前提。
发生拆除或重度翻修时会怎样？
并非自动转入新建不动产的增值税制度：作出判定的是标的物的法律同一性，这一条件源自判例法（CE 2020年3月27日 Promialp，第428234号；CE 2022年10月11日，第464561号），而非工程本身的规模。对已取得的已建成不动产实施全部或部分拆除、继而转售由此形成的可建土地，将导致 Promialp 意义上的丧失同一性；此时增值税不再就差额、而是就总价计缴。反之，既不改变物理特征、亦不改变法律定性的翻修工程，保留同一性，差额增值税仍然适用。特殊情形：若不动产交易商作出税法典第1594-0 G A 条意义上的建造承诺，则该交易在重建后转入新建制度，并适用其自有的规则。
为保留差额增值税，取得契约应如何撰写？
为就拟予分离的可建土地保留差额增值税，初始取得契约必须清晰载明各独立地块：将可建土地与承载建筑物的土地分别列明。取得之后进行的地块分割并不充分（CE 2022年10月11日，第464561号）。在预约合同与公证契约中，此项预先安排至关重要。
收到调整建议书时应如何应对？
三条抗辩路径：（1）质疑对丧失同一性的定性（工程的有限性、并无真正拆除、城市规划定性得以保留）；（2）与其他制度衔接（如有重建则援引建造承诺，如为整体性转让则援引第257条之二）；（3）就补征范围进行协商（处罚、所涉期间）。初始公证撰写越严谨，抗辩越有力。
差额增值税与转售承诺是否相容？
是，两项制度相互独立。不动产交易商可同时享有税法典第1115条的转售承诺（免征登记税，以在5年内转售为条件）与第268条的差额增值税。但仍须保留同一性条件，差额增值税方能在转售时适用。参见我们的分析：转售承诺与法律滥用。
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