1. 申请期限具有强制性
展期申请必须在最初 4 年期限（或上一次展期）届满后一个月内提交。逾期提交的申请不予受理（CA Colmar, 6 déc. 2007, n° 05/03382），承诺即在未获展期的情况下届满：税款即告应缴（法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款）。因此必须严格跟踪时间表：设置自动提醒日程不可或缺。
不动产交易商 — 法国税法典第 1594-0 G 条 A 款
建造承诺的展期：
程序严格，但可以掌握
根据法国税法典第 1594-0 G 条 A 款，增值税纳税人购入不动产并承诺在 4 年内完成产生法国税法典第 257 条第 I 款第 2 项第 2° 目意义上的新建筑物的工程、或完成未完工建筑物所需的工程时，可免缴比例产权转让税，仅需缴纳 125 欧元的固定税（法国税法典第 691 bis 条）。当期限无法遵守时，法规明确规定可申请每年一次、可续展的展期：该程序载于法国税法典附件三第 266 bis 条第 III 款，需在现行期限届满后一个月内，以附回执挂号信向省公共财政局长（DDFIP）提交附理由的申请。对于工期超出最初期限窗口的项目而言，这一机制至关重要。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 适用条文
- 法国税法典第 1594-0 G 条 A 款：4 年建造承诺
- 程序
- 法国税法典附件三第 266 bis 条第 III 款：DDFIP、挂号信、期限届满后 1 个月内
- 申请内容
- 须附理由：最初情况、证明延期正当性的事实、工程性质
- 默示同意
- 是：如 2 个月内未收到附理由的否定答复
- 续展
- 每年一次：法规未明确规定累计上限
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一项看似简单、实则要求严格的程序
法国税法典第 1594-0 G 条 A 款规定的建造承诺是一项实质性的税收优惠制度：全额免缴比例产权转让税，仅适用 125 欧元的固定税，按标准税率计算，相当于节省约购置价款的 6.32%（该 6.32% 所含的省级税率上调至 5%，仅适用于 2025 年 4 月 1 日至 2028 年 3 月 31 日之间签署的契据及订立的协议；仍维持 4.50% 的十一个省为 5.81%，不受该期限影响）；若该收购本已适用优惠税率（按全价缴纳增值税的建设用地、转售承诺），则仅节省 0.715%。作为对价，购买人承诺在 4 年内完成产生法国税法典第 257 条第 I 款第 2 项第 2° 目意义上的新建筑物的工程，或完成未完工建筑物所需的工程。该制度并非不动产交易商专属：任何第 256 A 条意义上、以该身份行事的增值税纳税人（开发商、不动产公司、土地整备商）均可在相同条件下适用。
转售承诺仅在整治开发区（ZAC）内不动产由该区整治开发商购入的特定情形下方可展期（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 IV bis），否则其期限只能通过在届满前以建造承诺替代之而得以突破（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II）；与之不同，立法者在此为建造承诺设置了一个安全阀：即法国税法典附件三第 266 bis 条第 III 款规定的每年一次、可续展的展期。该程序回应了一项实际情况：建筑工程很少按原定进度推进，其间会遇到行政风险（许可证、行政诉讼）、技术风险（地基、结构、去污）、财务风险（融资安排、承包商倒闭）以及市场环境变化。
两个月内未收到附理由的否定答复即视为默示同意，这一特点固然有用，但并不意味着可以草率起草：理由不充分的申请可能在两个月内招致附理由的拒绝，进而导致优惠资格的丧失。
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展期程序的 5 个关键点
法国税法典附件三第 266 bis 条第 III 款规定的程序有严格的框架。任何一项形式或实质条件的欠缺都可能导致拒绝。
2. 形式：向 DDFIP 发送挂号信
以附回执挂号信寄送至不动产所在地的省（或大区）公共财政局长。挂号信的寄出日期以邮寄回执为证，据此确认期限得到遵守。
3. 内容：详尽的理由说明
申请须包含三个部分：（a）最初承诺的情况回顾（购置日期、不动产的性质与位置、原定建造计划）；（b）证明延期正当性的事实（行政、技术、财务方面的意外情况，须详细说明并附证明材料）；（c）拟进行的工程性质以及以完成工程为免税条件的税款金额。
4. 满 2 个月默示同意
如税务机关在收到申请后两个月内未作出附理由的拒绝，则展期视为默示获准。该规则保护纳税人免受行政拖延之害。但在实践中，逾期提交的申请无法享受该规则，因为待展期的期限已经届满；对于理由不充分的申请，法规并未明确规定，因此申请自寄出时起即应附具完整理由。
5. 续展与累计审查
法规（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款及附件三第 266 bis 条）并未明确规定量化的累计上限，超过该上限即不得再展期。但每次续展仍须经 DDFIP 的审查。根据税务行政解释（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 340），拒绝可基于以下理由：申请人在短期或中期内无力完成其承诺、已放弃该承诺，或因城市规划、环境或安全方面的限制而使建造已确定不可能：项目超出最初期限越久，理由说明就必须越充分。否则，拒绝始终可能触发优惠资格的丧失。
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本所的做法
本所在各个阶段为展期申请提供保障：时间表审核（届满日期、是否宜申请展期）、附理由申请的起草（情况、理由、工程性质）、跟进送达与可能的拒绝，必要时提起诉讼。
对于同时涉及转售承诺与建造承诺、或涉及由再购买人承接承诺的复杂交易，本所统筹安排各项承诺，以在交易的整个存续期间（包括超出最初期限之后）维持免税待遇。
— 常见问题
关于展期您需要了解的一切
建造承诺的最初期限是多久？
最初期限为自购置之日起 4 年（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款；如涉及土地重划，起算点推迟至重划作业结束之日，法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 V）。在此期间，购买人（第 256 A 条意义上、以该身份行事的增值税纳税人：不动产交易商、开发商、不动产公司、土地整备商）必须完成产生法国税法典第 257 条第 I 款第 2 项第 2° 目意义上的新建筑物的工程，或完成未完工建筑物所需的工程。免税针对比例产权转让税；仅需缴纳 125 欧元的固定税（法国税法典第 691 bis 条）。
如何提交展期申请？
以附回执挂号信寄送至不动产所在地的省或大区公共财政局长（法国税法典附件三第 266 bis 条第 III 款）。申请必须在现行期限（最初 4 年或上一次展期）届满后一个月内提交。逾期提交不予受理（CA Colmar, 6 déc. 2007, n° 05/03382）。
申请应包含哪些内容？
三项内容：（1）最初承诺的情况回顾（购置、建造计划）；（2）证明延期正当性的事实（详细且有证据支持的理由：许可证延误、行政诉讼、承包商倒闭、技术意外等）；（3）拟进行的工程性质以及以完成建造为免税条件的税款金额。理由不充分的申请可能被拒绝。
如果税务机关不答复会怎样？
收到申请后两个月内未作出附理由的否定答复，即视为默示同意。该规则保护纳税人免受行政拖延之害。但在实践中，逾期提交的申请无法享受该规则，因为待展期的期限已经届满；对于理由不充分的申请，法规并未明确规定，因此申请自寄出时起即应附具完整理由。
可以展期多少次？
展期为每年一次、可续展：每年可在上一次展期届满后一个月内提交新的申请。法规（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款及附件三第 266 bis 条）未明确规定量化的累计上限。但每次续展仍须经税务机关审查：根据税务行政解释（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 340），拒绝可基于以下理由：申请人在短期或中期内无力完成其承诺、已放弃该承诺，或因城市规划、环境或安全方面的限制而使建造已确定不可能。因此，项目超出最初期限越久，理由说明就必须越充分。
展期被拒绝会有什么后果？
拒绝将在未获展期的期限届满时触发优惠资格的丧失。原免缴的税款应在承诺期限届满后一个月内缴纳（法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款）；税款按购置之日有效的税率计算（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 440），并加收法国税法典第 1727 条规定的滞纳利息（每月 0.20%，即每年 2.40%），该利息并非自拒绝之日起算，而是自购置契据办理登记手续的法定期限届满后次月第一日起算（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 450）：四年之后，仅利息一项即接近所规避税款的 10%。附理由的拒绝决定可先与税务机关沟通；待税款进入征收程序后，可提出税务申诉（税收程序法典第 L. 190 条及第 R.* 196-1 条），申诉被驳回的，可诉至普通法院（tribunal judiciaire），该法院对登记税及土地登记税争议享有专属管辖权（税收程序法典第 L. 199 条；CE, 4 févr. 1985, n° 40594；Cass. com., 5 mai 1981, n° 80-10.569；Cass. com., 24 janv. 1995, n° 93-13.680）。
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