Lorsqu'un acquéreur initial bénéficiant du régime de l'article 1594-0 G, A du CGI revend l'immeuble avant d'avoir achevé les travaux, le sous-acquéreur peut reprendre l'engagement de construire et préserver l'exonération de DMTO. La doctrine administrative admet ce mécanisme sous trois conditions strictes : qualité d'assujetti TVA du repreneur, mention expresse de la reprise dans l'acte de revente avec référence à l'acte initial, et respect du délai restant (et non d'un nouveau délai). Le sous-acquéreur peut cumuler ses propres engagements avec ceux qu'il reprend — l'administration admet alors un alignement sur le délai expirant le plus tôt pour éviter une double sanction.
Le mécanisme de la reprise d'engagement répond à une réalité opérationnelle : un projet de construction peut changer de mains au cours de sa réalisation — défaillance financière de l'acquéreur initial, restructuration de l'opération, cession à un opérateur plus adapté. Sans mécanisme de reprise, la revente intermédiaire ferait perdre le bénéfice de l'exonération DMTO obtenue par le premier acquéreur, ce qui dissuaderait toute mobilité dans la chaîne.
La doctrine administrative admet la reprise de l'engagement de construire sous conditions strictes. Le sous-acquéreur reprend le bâton et s'engage à respecter le délai restant (compté à partir de l'acquisition initiale, pas de la sous-acquisition) et les conditions de l'engagement (production d'un immeuble neuf au sens de l'art. 257 du CGI). En contrepartie, l'exonération DMTO obtenue par l'acquéreur initial est préservée.
L'enjeu pratique est double : la rédaction notariale (mention expresse de la reprise, référence précise à l'acte initial) et l'articulation des engagements lorsque le sous-acquéreur prend lui-même un engagement de construire ou de revendre sur la même opération.
La doctrine administrative encadre strictement la reprise. Une seule condition manquante suffit à invalider le mécanisme et à déclencher la déchéance pour l'acquéreur initial.
Le sous-acquéreur doit être assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du CGI — typiquement marchand de biens, promoteur, foncière, autre opérateur immobilier professionnel. Un acquéreur particulier ou non assujetti ne peut pas reprendre l'engagement, et la revente fait alors perdre l'exonération obtenue par le premier acquéreur (déclenchement de la déchéance).
L'acte notarié de revente doit comporter une mention expresse de la reprise de l'engagement par le sous-acquéreur. Cette mention doit faire référence précise à l'acte initial (date, numéro de l'enregistrement) et reprendre les termes de l'engagement initial (nature des travaux, délai applicable).
Le sous-acquéreur s'engage à respecter le délai restant de l'engagement initial — décompté à partir de la date d'acquisition par le premier acquéreur, pas de la sous-acquisition. Si le délai initial est de 4 ans et que la sous-acquisition intervient 2 ans après, le sous-acquéreur dispose de 2 ans pour achever la construction (sauf prorogation).
Le sous-acquéreur peut être tenu de deux engagements : la reprise de l'engagement initial + son propre engagement de construire ou de revendre sur la même opération. La doctrine BOFiP admet que les effets fiscaux soient combinés en cas de non-respect, pour éviter une double imposition. L'administration aligne alors les délais sur celui qui expire le plus tôt et ne réclame que les droits dus par l'acquéreur initial.
La jurisprudence et la doctrine admettent que l'achèvement matériel des travaux peut être réalisé par un tiers sous-acquéreur sans remettre en cause l'exonération obtenue par le premier acquéreur — sous réserve que la chaîne de reprise soit régulière et que les conditions de fond (immeuble neuf au sens de l'art. 257 du CGI) soient remplies dans le délai imparti.
Le cabinet intervient à toutes les étapes d'une opération comportant une reprise : analyse fiscale préalable (qualification de l'opération, articulation des engagements de l'acquéreur initial et du sous-acquéreur, calcul du délai restant), rédaction des clauses dans la promesse et l'acte authentique de sous-acquisition (mention expresse, référence à l'acte initial, cumul d'engagements), et — en aval — défense en cas de remise en cause par l'administration.
Notre coordination directe avec les études notariales et notre maîtrise de la doctrine BOFiP permettent de sécuriser la rédaction et de prévenir les défauts formels qui pourraient compromettre la chaîne d'exonération.
Non. La reprise n'est possible que si le sous-acquéreur est assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du CGI. Cette condition exclut les particuliers et les non-assujettis. En pratique, la reprise concerne les marchands de biens, promoteurs, foncières et autres opérateurs immobiliers professionnels.
Trois éléments essentiels : (1) la reprise expresse de l'engagement de construire (ou de revendre, selon le cas) ; (2) la référence à l'acte initial (date, numéro de l'enregistrement, identité de l'acquéreur initial) ; (3) le délai applicable (délai restant de l'engagement initial). À défaut de l'une de ces mentions, la reprise peut être contestée par l'administration et la déchéance déclenchée pour l'acquéreur initial.
Non. Le sous-acquéreur reprend le délai restant de l'engagement initial — décompté à partir de l'acquisition par le premier acquéreur. Si le délai initial est de 4 ans et que la sous-acquisition intervient 18 mois après l'acquisition initiale, le sous-acquéreur dispose de 2 ans et 6 mois pour achever la construction. Une prorogation peut bien sûr être sollicitée par le sous-acquéreur dans les conditions de l'article 266 bis de l'annexe III au CGI.
Le sous-acquéreur peut cumuler la reprise de l'engagement initial + son propre engagement de construire ou de revendre. La doctrine BOFiP admet que les effets fiscaux soient combinés en cas de non-respect, pour éviter une double imposition. L'administration aligne alors les délais sur celui qui expire le plus tôt et ne réclame que les droits dus au titre de l'engagement initial — abandonnant les droits qui auraient été dus au titre de la reprise.
Oui, sous réserve que la chaîne de reprise soit régulière (mentions formelles, qualité d'assujetti, délais respectés). La jurisprudence et la doctrine admettent que l'achèvement matériel des travaux soit réalisé par un tiers sous-acquéreur sans remettre en cause l'exonération obtenue par le premier acquéreur. Le critère central reste la production d'un immeuble neuf au sens de l'article 257 du CGI dans le délai imparti.
L'administration peut considérer que la reprise n'a pas eu lieu valablement et déclencher la déchéance pour l'acquéreur initial au moment de la revente. Le rappel des droits non perçus, majorés de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (2,40 %/an), serait alors réclamé à l'acquéreur initial sur le fondement du I de l'article 1840 G ter du CGI. D'où l'importance d'une rédaction notariale soignée et d'un audit préalable.
Sujets fréquemment articulés avec la reprise d'engagement par sous-acquéreur.
Vue d'ensemble : revendre, construire, prorogations, reprise.
Voir la page Engagement de construireLa procédure prévue par l'art. 1594-0 G, A (DDFIP, LRAR, 2 mois acceptation tacite).
Voir la page Engagement de revendreCadre général de l'engagement de revendre (CGI art. 1115).
Voir la page Pôle ImmobilierCadre général des DMTO et exonérations.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour analyser la chaîne d'exonération, sécuriser la rédaction de l'acte de sous-acquisition, et défendre vos intérêts en cas de remise en cause.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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