不动产税务 — 不动产转让税

建造承诺

建造承诺（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款）允许取得不动产的增值税纳税人，以125 欧元的固定税取代比例征收的不动产转让税（DMTO）——2026 年在大多数省份为价款的 6.32%，该税率适用至 2028 年 3 月 31 日；对价是须在取得后四年内建成一幢新建不动产，或完成一幢未完工的不动产。在一项 40 万欧元的交易中，节省的金额超过 2.5 万欧元。该机制在开发项目和重度翻新项目的融资中居于核心地位。

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巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
内容
以 125 欧元的固定税取代比例征收的不动产转让税（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款）
适用对象
增值税纳税人：开发商、不动产交易商、不动产公司、重度翻新项目运营方
条件
在 4 年内建成新建不动产（法国税法典第 257 条第 I 款第 2 项第 2°）或完成未完工的不动产
灵活机制
可延期 1 年并可续展 · 与转售承诺相互替代 · 由次级买受人承接
未能履行时
比例征收的转让税应予缴纳，并加收滞纳利息
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决定交易经济性的关键杠杆

当增值税纳税人取得不动产，并在契据中承诺实施工程以建成一幢新建不动产，或完成一幢未完工的不动产时，该项取得无需缴纳比例征收的转让税，仅承担 125 欧元的固定税（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款）。

其意义绝非象征性的。自 2025 年财政法提高税率以来，在将税率提高至 5% 的省份（几乎所有省份），对 2025 年 4 月 1 日至 2028 年 3 月 31 日之间订立的契据和协议，转让税达到价款的 6.32%，其余省份为 5.81%。对于一项用于开发项目的 40 万欧元取得，建造承诺意味着约 2.5 万欧元的节省，可用于工程的融资安排。该测算适用于按普通法税率征税的取得（出让人非纳税人、不动产完工已逾五年，或适用差额增值税）。若取得本身按全额价款缴纳增值税（自纳税人处取得的可建设用地、新建不动产），则在没有承诺的情况下税率仅为 0.715%（法国税法典第 1594 F quinquies 条 A 款），节省也仅限于这一部分。

其对价是一项确定的承诺：在取得后四年内完成工程。承诺的履行，通过在完工之月内提交第 940-SD 号特别申报表（适用于产生自供应的交易）加以证明；其他情形下，则通过向市政厅提交工程完工及合规申报加以证明。未能履行的，税款自期限届满之次月起应予缴纳，并加收实务上自取得之日起算的滞纳利息。因此，一切都取决于签署之前：工程的定性、期限的测算以及条款的起草。

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条件与实施

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符合条件的工程

该承诺涉及的是能够形成税法意义上新建不动产的工程：

  • 在空地上新建不动产
  • 对既有不动产加层——此时免税额与新增的建筑面积成比例
  • 对旧有不动产的翻新至全新状态，前提是工程使其构成法国税法典第 257 条意义上的新建不动产
  • 完成一幢未完工的新建不动产
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面积限制

免税仅限于建造所必需的土地：

  • 独立住宅：原则上为 2,500 平方米；城市规划规则要求的最低面积更大的，以该面积为准
  • 至少四分之三用于居住的集合式不动产：不设面积上限，但建筑物连同其庭院和花园须覆盖所取得土地的全部；超出部分的土地不在免税范围内
  • 用于居住的面积不足四分之三的不动产：免税仅限于建筑物占地面积，以及经营所必需的附属面积（通道、庭院、停车、堆场）
  • 既有不动产的加层：免税仅及于价款的一部分，其比例为加层所新增的建筑面积与该面积加既有房屋面积之和的比值（法国税法典附件三第 266 bis 条第 II 款；BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 220）。这是实务中具有决定意义的上限，且往往发现得太晚
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履行的证明

买受人在期限届满前证明工程已经实施的，承诺视为已履行：

  • 交易产生自供应的，在完工之月内提交第 940-SD 号特别申报表（法国税法典附件二第 244 条）
  • 其他情形下，向市政厅提交工程完工及合规申报（DAACT，法国城市规划法典第 L. 462-1 条）；审慎的做法是同时保存能够证明工程达到第 257 条各项标准的材料（报价单、工程量清单、发票）
  • 未能履行的：比例征收的转让税应予缴纳，按取得之日适用的税率计征，并须在期限届满之次月内缴清，同时加收滞纳利息（每月 0.20%）。该利息自取得契据法定办理登记期限届满之次月首日起算，即实务上自取得之日起算，而非自四年期限届满时起算（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 450）；按四年计算，约相当于所规避税款的 10%
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期限的延长

四年期限可以延长一年，并可续展：

  • 以挂号信并附回执向省级或大区级公共财政局局长提出说明理由的申请，最迟应在初始期限或已延长期限届满后一个月内提出
  • 申请中应载明工程的内容以及所涉税款的金额
  • 自收到申请之日起两个月内未作出附理由的拒绝的，视为默示同意
  • 参见本所专题页面：建造承诺的延期
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什么是税法意义上的新建不动产？

承诺的全部安全性都取决于这一定性（法国税法典第 257 条第 I 款第 2 项第 2°）。就增值税而言，不动产竣工未逾五年，且系新建、加层，或经工程使以下要素之一恢复至全新状态的，即为新建不动产。

主体结构工程

使大部分基础，或决定建筑物抗力与刚度的基础以外的大部分构件，或大部分外立面实体（单纯的外墙翻新除外）恢复至全新状态。

二次结构工程

使六项二次结构要素中每一项的至少三分之二恢复至全新状态：非承重楼板、外门窗、内隔墙、卫生与给排水设施、电气设施、供暖（供暖仅就法国本土实施的项目予以考虑）。当全部楼板均为承重楼板，且工程不适用第 279-0 bis 条的增值税优惠税率时，税务机关认可就建造承诺而言仅考虑其余五项要素（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 230）。

实务后果

在重度翻新中，该定性须逐项根据报价单和工程量清单加以判断——正是它决定了建造承诺是否可行。未能达到上述标准的项目，更适合采用转售承诺（土地公示税 0.715%，期限 5 年）。

如果项目发生变化

在严格条件下，建造承诺可以替代转售承诺，反之亦然——参见承诺的替代。在期限内转售的，该承诺可以由次级买受人承接。

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本所的服务方式

本所每日处理运用建造承诺的不动产交易结构设计：工程税务可行性的取得前分析、与公证人协作起草承诺条款、期限的跟踪与延期申请的办理，以及承诺替代与承诺承接的安全性保障。

当税务机关提出质疑时——新建不动产的定性遭到否定、期限已经届满、完工证明材料被认为不足——本所在税务稽查阶段及诉讼阶段为纳税人提供抗辩。

本所以其不动产增值税与不动产税务实务见长（在 Leaders League 享有很高知名度，并入选 Best Lawyers 2026 税法榜单），并经常在实务界期刊（Defrénois、Lextenso）上就这些问题发表文章。

  • Best Lawyers 2026 — Tax Law
  • Leaders League — 增值税领域很高知名度
  • Defrénois / Lextenso 发表文章
— 常见问题

建造承诺的实务运用

谁可以作出建造承诺？

任何以纳税人身份行事的增值税纳税人：开发商、不动产交易商、不动产公司、项目公司。该承诺须在取得契据中作出。非纳税人的私人无法享受该制度。

与普通取得相比，收益有多大？

比例征收的转让税——2026 年在大多数省份为价款的 6.32%，该税率适用于 2028 年 3 月 31 日之前订立的契据和协议——被 125 欧元的固定税所取代。在一项 40 万欧元的取得中，节省的金额约为 2.5 万欧元；在 200 万欧元的取得中，则超过 12.5 万欧元。该收益以取得按普通法税率征税为前提：若取得本身按全额价款缴纳增值税，则在没有承诺的情况下税率仅为 0.715%，节省的意义便十分有限。

如果工程未在四年内完成，会怎样？

原本免除的转让税自期限届满之次月起应予缴纳，并加收滞纳利息；该利息在实务上自取得之日起算，而非自四年期限届满时起算。因此，提前安排至关重要：最迟在期限届满后一个月内申请延期一年并可续展；替代为转售承诺，仅在初始承诺作出后五年内可行，且溯及至该日期（因此转售须在取得的五周年之前完成，代价是 0.715% 的税款及滞纳利息）；或者在转售时由次级买受人承接该承诺。

建造承诺与转售承诺可以并用吗？

不能就同一课税基础并用，但二者可以先后衔接：转售承诺可以在到期之前被建造承诺取代，反之亦然，但须满足相关条件。自 2010 年 3 月 9 日的法律以来，该替代通过以挂号信并附回执向税务部门提交声明的方式进行，新的承诺自作出之日起生效，四年期限亦自该日起算（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II；法国税法典附件三第 266 bis 条第 V 款）。此前的判例（Cass. com., 13 déc. 2011, n° 11-11.951）认可通过补充契据进行替代，条件是替代发生在转售期限届满之前：这一期限要求依然适用。当项目在实施过程中发生变化时，这是一项宝贵的工具。

承诺可以在取得之后作出吗？

通常的做法是在契据中载明。不过，税务机关认可遗漏的承诺可以通过向登记部门提交的补充契据作出（BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 270）；此时已缴纳的税款可经申请退还，退还申请须在法国税收程序法典第 R* 196-1 条规定的期限内提出（实务上至缴纳税款年度之后第二年的 12 月 31 日）。但四年期限仍自取得之日起算。由于条件严格，须逐案分析。

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本页所载信息仅供参考，不构成法律或税务意见。法律状态：2026 年 7 月 — 转让税采用 2025 年财政法确定的税率，在已表决提高税率的省份适用至 2028 年 3 月 31 日。