01
公证酬金
公证人就法定收费标准（法令规定）项下服务收取的报酬。
- 自 2021 年 1 月 1 日起实行累进费率
- 0 至 6,500 欧元部分：3.870%
- 6,500 至 17,000 欧元部分：1.596%
- 17,000 至 60,000 欧元部分：1.064%
- 60,000 欧元以上部分：0.799%
- 示例：购置价 200,000 欧元 → 1,995.25 欧元（不含增值税）
不动产税务 — 不动产交易商
不动产交易商的公证费：
成本优化
不动产交易商的公证费由四个部分组成：公证酬金（法定收费标准）、服务报酬（自由约定）、垫付费用（代垫款项）以及税费（产权转让税、土地登记税、法兰西岛大区附加税）。在这四个项目中，税务优化几乎完全依赖于对产权转让税的把握，途径是法国税法典规定的两项机制：转售承诺（第 1115 条，土地登记税降至 0.715%）和建造承诺（第 1594-0 G A 条，125 欧元定额税）。运用得当，这两项承诺可使每笔交易的费用减少数万欧元。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 内容
- 公证费的四个组成部分及面向不动产交易商的两大优化手段
- 适用对象
- 不动产交易商、开发商、家族不动产公司、不动产投资者
- 税法典关键条文
- 第 1115 条（转售承诺）、第 1594-0 G A 条（建造承诺）、第 256 A 条（增值税纳税人资格）
- 须遵守的期限
- 5 年（转售）、4 年（建造），可展期 1 年
- 建议行动
- 收购前分析，以确定最合适的承诺类型
— 01
真正的公证费：5% 至 8% 的税收负担
公证人的酬金与服务报酬才是真正意义上的公证费。买方支付的其余款项属于公证人代国家和地方政府征收的法定税费（产权转让税、土地登记税、附加税）。
因此，公证费的税务优化实际上着眼于其税收部分（产权转让税、土地登记税及附加税）。2026 年该部分占购置价格的 5.81% 至 6.32%（未采纳 2025 年财政法上调的 8 个省为 5.81%，绝大多数省为 6.32%），构成不动产交易商成本的主要部分。
如提前规划，这项优化在最佳情形下（建造承诺）可将一笔可观的负担转化为仅 125 欧元的定额税，即每笔交易节省数万欧元。
— 02
公证费的四个组成部分
02
服务报酬
就非法定服务自由约定的报酬。
- 深度法律咨询
- 商事营业资产（fonds de commerce）转让
- 专项财富规划
- 与公证人保持长期合作关系的交易商可借此进行议价
03
垫付费用
公证人代客户垫付的款项。
- 行政文件费用
- 第三方服务人员报酬（测量师、鉴定专家）
- 不动产登记公示及抵押登记费用
- 凭票据按实际金额如数报销
04
税费
公证人代国家征收的法定税费。
- 产权转让税（DMTO，有偿转让税）
- 土地登记税（TPF）
- 法兰西岛大区办公楼交易 0.6% 附加税
- 唯一真正可优化的项目，途径是两项承诺（转售／建造）
— 03
优化：转售承诺与建造承诺的比较
法国税法典规定了两项优化产权转让税的机制。正确的选择取决于拟议交易的性质。
1. 转售承诺 — 土地登记税 0.715%
法国税法典第 1115 条。以承诺在购置后 5 年内转售为条件，享受降至 0.715% 的土地登记税。条件：具有增值税纳税人资格（法国税法典第 256 A 条）、在法国本土或海外省购置、在公证契据中载明该承诺。可随时解除。若未履行：须补缴土地登记税差额并加收利息和罚款。
2. 建造承诺 — 125 欧元定额税
法国税法典第 1594-0 G A 条。以承诺在 4 年内建造（或进行重度翻新）为条件，全额免除按比例计征的产权转让税，仅缴纳 125 欧元定额税。合格工程包括：新建、加层、将旧楼修复至税法意义上的新建状态、完成未竣工的新建工程。亦可事后通过申诉程序作出该承诺。
案例一 — 购置 300,000 欧元并作出转售承诺
无承诺（2026 年多数省产权转让税率 6.32%）：产权转让税 18,960 欧元，加上公证酬金和垫付费用，公证费合计约 22,800 欧元（约占价格的 7.6%）。作出转售承诺（土地登记税 0.715%）：产权转让税降至 2,145 欧元，公证费合计约 6,000 欧元。仅产权转让税一项即节省约 16,800 欧元。
案例二 — 购置 400,000 欧元并投入 200,000 欧元工程
无承诺（2026 年产权转让税率 6.32%）：产权转让税 25,280 欧元，公证费合计约 30,000 欧元。作出建造承诺：以 125 欧元定额税取代按比例计征的产权转让税。仅产权转让税一项即节省约 25,000 欧元。竣工期限：4 年（可展期 1 年）。
承诺的替换
若原承诺无法继续履行，可以进行替换：例如从建造承诺转为转售承诺。须满足严格条件，事先的税务分析必不可少。
— 计算工具
估算您交易的公证费
输入购置价格和所在省份：模拟器将比较三种情形（无承诺、根据第 1115 条作出转售承诺、根据第 1594-0 G A 条作出建造承诺），并计算预期节省金额。本工具仅供参考：如需实务计算，请联系本所。
教学用模拟器，已根据法国税务总局（DGFiP）截至 2026 年 2 月 1 日的官方表格「DMTO 2026-02」核对。标准产权转让税率 6.32%（市镇税 1.20% 加省级税 5.00%，系 2025 年财政法上调后的水平，第 2025-127 号法律第 116 条，适用期间为 2025 年 4 月 1 日至 2028 年 3 月 31 日；法国税法典第 1584、1594 D、1647 V 条）。未表决上调的 8 个省适用 5.81%：上阿尔卑斯省、滨海阿尔卑斯省、德龙省、厄尔省、洛泽尔省、瓦兹省、上比利牛斯省、瓜德罗普省。公证酬金：自 2021 年 1 月 1 日起实行累进费率（法国商法典附件 4-7）。转售承诺：土地登记税 0.715%（法国税法典第 1115 条）。建造承诺：125 欧元定额税（法国税法典第 1594-0 G A 条）。法兰西岛大区办公楼 0.6% 附加税（法国税法典第 1599 sexies 条）。首次购房者主要居所优惠：税率维持 4.50%（产权转让税合计 5.81%），不适用于不动产交易商交易。自由约定的服务报酬及实际垫付费用未计入。模拟器不核查承诺的适用条件。如需实务计算，请联系本所。
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本所的服务方法
Bensaid Avocats 为不动产交易商、开发商、家族不动产公司及不动产投资者提供公证费优化全流程服务：收购前分析以确定最适合该交易的承诺类型、与公证人协作在公证契据中起草相关条款、跟踪期限（转售 5 年、建造 4 年）并办理展期。
如承诺难以履行，本所可安排承诺替换，或在税务机关提出质疑时，于税务稽查程序中为纳税人进行抗辩。
本所在增值税及不动产税务领域拥有公认的专业能力（Décideurs 2024 评为「知名度高」），能够对复杂交易进行前期架构设计：连续购售交易、重度翻新项目、通过专设 SCI 或 SAS 的架构安排，以及与差额增值税和转让增值收益计算的衔接。
— 常见问题
收购前您需要了解的全部内容
转售承诺与建造承诺有何区别？
转售承诺（法国税法典第 1115 条）以 5 年内转售为条件，给予降至 0.715% 的土地登记税优惠税率。建造承诺（法国税法典第 1594-0 G A 条）力度更大：以 4 年内建造（或重度翻新）为条件，全额免除按比例计征的产权转让税，仅缴纳 125 欧元定额税。建造承诺适合开发类项目；转售承诺适合不含工程的纯购售套利交易。
若未在 5 年期限内履行转售承诺，会有什么后果？
须补缴土地登记税差额（即标准税率与 0.715% 优惠税率之差；2026 年绝大多数省的标准税率为 6.32%，未采纳 2025 年财政法上调的 8 个省为 5.81%），并按月加收 0.20% 的滞纳利息（法国税法典第 1727 条）；如属故意违反，还将加收 40% 的罚款（法国税法典第 1729 条）。以一笔 500,000 欧元的交易为例，产权转让税部分的补缴金额可达 28,000 至 30,000 欧元，另加利息及可能的罚款。
购置契据签署后还能作出建造承诺吗？
可以，通过申诉程序。若您起初未作出承诺但符合各项条件，可在时效期限内（一般为税款征收后 2 年）向税务机关提出申诉。当建造或翻新的机会在购置之后才出现时，这一途径尤为有用。
法兰西岛大区 0.6% 附加税有哪些免税情形？
如购置时作出转售承诺或建造承诺，则法兰西岛大区办公楼交易 0.6% 附加税不予适用（优惠税率或定额税取代全部按比例计征的税费）。因此，对以不动产交易商身份进行的巴黎办公楼交易而言，作出承诺尤为有利。
建造承诺是否也涵盖重度翻新？
涵盖，包括两种情形：将旧楼修复至税法意义上的新建状态（改变不动产性质的翻新，参见法国税法典第 257-I-2-1° 条）以及对既有建筑加层。上述工程须在购置后 4 年期限内竣工，承诺方视为已履行。
不动产交易商的公证费可以税前扣除吗？
可以。公证费（酬金、服务报酬、垫付费用、税费）属于不动产交易商应税所得中的可扣除费用：既可作为当期费用扣除，也可计入成本价，用于计算转让增值收益。如交易商为增值税纳税人且负有纳税义务，酬金和服务报酬所含增值税（税率 20%）亦可抵扣。
可以叠加多少笔附转售承诺的交易？
数量上没有限制，前提是每笔交易均满足各自的条件（5 年期限、增值税纳税人资格、契据中载明承诺）。实践中，不动产交易商可以连续进行购售交易并每次均享受优惠税率，但须保持严谨的账务记录，并能就每笔转售向税务机关提供证明文件。
Cité par
文章作者
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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