01
转售承诺
土地公示税 0.715%，条件是在 5 年内转售（法国税法典第 1115 条）——不动产交易商的日常工具：
- 自 2010 年起向所有增值税纳税人开放
- 在期限内随时转售即告履行；分套散售（ventes à la découpe）的期限缩短为 2 年
- 以 300,000 欧元的取得价计算，可节省约 16,800 欧元
不动产税务 — 专题汇总
不动产转让税：掌握 DMTO
2026 年，有偿转让税（droits de mutation à titre onéreux，DMTO）在法国大多数省份相当于既有不动产价格的 6.32%，这源于省级税率的上调，适用于 2025 年 4 月 1 日至 2028 年 3 月 31 日之间签署的契据和订立的协议——它往往是一项不动产交易中最主要的摩擦成本。法国税法典为增值税纳税人提供了两项能够改变取得成本结构的制度：转售承诺（土地公示税 0.715%）与建造承诺（125 欧元固定税）。本页汇总了整个专题：两项承诺、它们所允许的灵活安排，以及由此产生的争议。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 2026 年税率
- 6.32%（既有不动产，标准税率，至 2028 年 3 月 31 日）· 5.81%（维持 4.50% 省级税率的十一个省份；安德尔省为 5.09%）· 0.715%（按全额价格适用增值税出售的新建不动产）· 法兰西岛大区的办公用房、商业用房及仓储用房另加 0.6%（法国税法典第 1599 sexies 条）
- 第一项工具
- 转售承诺：土地公示税 0.715%，条件是 5 年内转售（法国税法典第 1115 条）
- 第二项工具
- 建造承诺：125 欧元固定税，条件是 4 年内建成新建不动产（法国税法典第 1594-0 G, A 条）
- 灵活安排
- 承诺之间的替代、延期、由次级买受人承接
- 适用对象
- 不动产交易商、开发商、不动产公司以及任何增值税纳税人
— 01
2026 年的不动产转让税
出售既有不动产时，法国大多数省份的转让税综合税率为 6.32%，这是 2025 年财政法所通过的省级税率上调的结果，适用至 2028 年 3 月 31 日。有十一个省份维持 4.50% 的税率，综合税率为 5.81%（上阿尔卑斯省、滨海阿尔卑斯省、阿尔代什省、夏朗德省、德龙省、洛泽尔省、瓦兹省、上比利牛斯省、索恩-卢瓦尔省、瓜德罗普、马约特），安德尔省维持 3.80%，综合税率为 5.09%（法国税务总局 2026 年 6 月 1 日税率表）。位于法兰西岛大区的办公用房、商业用房及仓储用房另须缴纳 0.6% 的附加税（法国税法典第 1599 sexies 条），但适用增值税且按 0.715% 税率课税的交易除外。
出售新建不动产（建成未满五年）时，若按全额价格适用增值税，则仅按 0.715% 的税率缴纳土地公示税（法国税法典第 1594 F quinquies 条 A 款）；同一不动产若由私人转售，或按差额增值税制度出售，则适用普通税率。大规模工程（主体结构工程、外墙工程但不含单纯翻新粉刷、加层、六类装修工程中每一类均达到三分之二的翻新）可使既有不动产在税务上被视为新建不动产。
对增值税纳税人而言，上述税率并非无可回避：在取得契据中作出的两项承诺，可将税负降至 0.715%，甚至降至一项固定税。买入转售或开发项目的真实经济效益正取决于此。
— 02
法国税法典规定的两项承诺
02
建造承诺
125 欧元固定税，条件是在 4 年内建成新建不动产（法国税法典第 1594-0 G, A 条）：
- 建造、加层、翻新至全新状态或竣工完成
- 可申请一年期延期并可续展，须提交附理由的申请
- 以 400,000 欧元的取得价计算，可节省约 25,000 欧元
03
选择——并且可以改变
选择在契据中作出，但并非不可逆：
- 承诺的替代：由转售承诺转为建造承诺，无需补缴税款；或者，在初始取得后五年内，以转售承诺替代建造承诺，须缴纳 0.715% 的税款以及自初始契据法定办理登记期限届满之次月首日起算的滞纳利息（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II；BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 500）
- 由同样具备纳税人身份的次级买受人承接：在期限届满前将承诺转移
- 不动产交易商各项承诺的总览
04
成本测算
签约之前，比较三种方案：
- 普通取得、转售承诺、建造承诺
- 本所的不动产交易商公证费用测算工具可逐省比较三种方案
- 可建设土地的特殊情形：增值税与转让税的衔接方式有所不同
— 03
灵活安排、期限与争议
承诺的生命周期并不止于契据：期限日益临近、项目发生变化、税务机关提出质疑。完整专题，逐页呈现。
建造承诺的延期
一年期且可续展的申请：形式、一个月的期限、两个月后的默示同意。阅读该页。
转售承诺的延期
第 1115 条未规定任何延期，仅有由开发主体取得的协议开发区（zone d'aménagement concerté，ZAC）内不动产除外（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 IV bis）。在期限届满之前，只有以建造承诺替代才能开启新的期限。阅读该页。
两年的缩短期限
分套散售与承租人的优先购买权：两年期限如何逐套计算。阅读分析。
滥用权利与重新定性
集团内部转售、纳税人身份受到质疑、转售承诺项下的滥用权利、不动产交易商的隐匿经营活动：这些是最常见的税务稽查切入点。
— 04
本所的服务方式
本所在不动产转让税的整个周期中提供服务：取得前的架构设计——承诺的选择、纳税人身份的认定、与不动产增值税的衔接——，与公证人共同起草相关条款，期限管理、承诺的替代与承接，以及在税务机关否定该制度时的稽查应对与争议解决。
该项业务以本所在不动产增值税领域的大量实践为支撑——两个领域在交易的每一阶段相互呼应——并以在实务期刊（Defrénois、Lextenso）上的持续发表为依托。
本所在不动产增值税与不动产税务领域获得认可（Leaders League 评价为高知名度，并于税法领域入选 Best Lawyers 2026）。
- Best Lawyers 2026 — 税法
- Leaders League — 增值税领域高知名度
- Defrénois / Lextenso 发表
— 常见问题
不动产转让税的实务问题
2026 年的不动产转让税税率是多少？
既有不动产在大多数省份为 6.32%，在维持 4.50% 的十一个省份为 5.81%，在安德尔省为 5.09%（法国税务总局 2026 年 6 月 1 日税率表）；按全额价格适用增值税出售的新建不动产为 0.715%（法国税法典第 1594 F quinquies 条 A 款）。6.32% 的综合税率所依据的省级税率上调至 5%，仅适用于 2025 年 4 月 1 日至 2028 年 3 月 31 日之间签署的契据和订立的协议；维持 4.50% 的十一个省份的 5.81% 税率不受该终止期限影响；对于自 2028 年 4 月 1 日起签署的契据，税率恢复至 2025 年 1 月 31 日有效的水平（2025 年 2 月 14 日第 2025-127 号法律第 116 条第 IV 款）。若所取得的不动产对买受人而言构成法国建筑与住房法典第 L. 31-10-3 条第 I 款意义上的首次置业，且用作其主要居所（同条第 II 款 B 项），则不适用上调至 5% 的税率：该项取得仍按普通省级税率课税（大多数省份为 5.81%）。此外，位于法兰西岛大区的办公用房、商业用房及仓储用房还须缴纳 0.6% 的附加税（法国税法典第 1599 sexies 条），但适用 0.715% 税率的交易除外。
专业经营者如何降低这些税负？
有两项制度，仅面向增值税纳税人：转售承诺（土地公示税 0.715%，须在 5 年内转售）与建造承诺（125 欧元固定税，须在 4 年内建成新建不动产）。两者的取舍需逐个项目测算。
工程能否改变我所持不动产的税务性质？
可以。大规模工程（主体结构工程、外墙工程但不含单纯翻新粉刷、加层、六类装修工程中每一类均达到三分之二的翻新）可使该不动产在税务上成为新建不动产（法国税法典第 257 条第 I 款第 2 项第 2°），并同时影响转让税与增值税。该项分析须依据报价单和工程量清单作出。
如果所作出的承诺未能履行，会怎样？
原本免除的税款将连同滞纳利息一并到期应缴，须在期限届满后一个月内缴纳（法国税法典第 1840 G ter 条）。在期限届满之前有三条出路：替代为另一项承诺；延期（建造承诺可依申请获准，若税务机关未在两个月内作出附理由的拒绝即视为默示同意；转售承诺则不存在延期，ZAC 情形除外）；以及由同样具备纳税人身份的次级买受人承接。
Cité par
