不动产税务 — 不动产转让税

转售承诺

转售承诺（法国税法典第 1115 条）使购入不动产的增值税纳税人得以按 0.715% 的优惠税率缴纳土地公示税，而非按比例计征的不动产转让税——2026 年在多数省份为价款的 6.32%，该税率适用至 2028 年 3 月 31 日——其对价是承诺在五年内转售该不动产。以 300,000 欧元的取得为例，节省额约为 16,800 欧元。这是不动产交易商的日常工具；自 2010 年起，该制度已向全体增值税纳税人开放。

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巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
内容
土地公示税降至 0.715%，替代按比例计征的不动产转让税（法国税法典第 1115 条）
适用主体
增值税纳税人：不动产交易商、开发商、不动产公司及不动产专业人士
条件
自取得之日起 5 年内转售该不动产——触发承租人优先购买权的分套出售为 2 年
灵活性
可在期限届满前放弃承诺（补缴税款并加收滞纳利息）· 可替代为建造承诺，不另征税 · 纳税人之间连续取得的，适用首位买受人的期限
限制
协议开发区（ZAC）之外不得延期；可在期限届满前替代为建造承诺
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面向专业人士的购入—转售制度

若无优惠制度，取得二手不动产须按 6.32% 的税率缴纳转让税；自 2025 年《财政法》上调以来，该税率适用于多数省份，并适用于 2025 年 4 月 1 日至 2028 年 3 月 31 日之间签署的契据及订立的协议。仍维持 4.50% 的十一个省份适用 5.81%，安德尔省（Indre）适用 5.09%（法国公共财政总局 2026 年 6 月 1 日税率表）。此外，在法兰西岛大区，办公用房、商业用房及仓储用房还须缴纳 0.6% 的附加税（法国税法典第 1599 sexies 条）；即使作出转售承诺，该附加税仍须缴纳。

法国税法典第 1115 条将上述税负降至 0.715% 的土地公示税，条件是作为增值税纳税人的买受人在契据中承诺于五年内转售该不动产。该制度适用于不动产的取得，也适用于营业资产（fonds de commerce）及不动产公司股权的取得（法国税法典第 1115 条）；其中只有不动产的取得须缴纳 0.715% 的税款，其余均为免税。该制度原先仅限不动产交易商适用，2010 年不动产增值税改革将其中性化并扩展至全体纳税人。

该承诺的运用颇为灵活：放弃转售的买受人可以在期限届满前予以规范化，即按取得之日适用的税率补缴税款差额，并缴纳滞纳利息（法国税法典第 1840 G ter 条及第 1727 条）。法律对最终买受人的身份及转售价格均未设任何条件；但要求存在真实的买卖，向关联主体转售若除税务目的外别无其他理由，则可能构成权利滥用。承诺在期限届满时未获遵守的，应补缴的税款即告到期，并加收滞纳利息。因此，该制度的纪律归结为一点：时间表。

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条件与实施

01

三项累积条件

  • 须具备法国税法典第 256 A 条意义上的增值税纳税人身份：在本所的实务中，这是最常见的补税争点，税务机关往往质疑财富持有类架构的纳税人身份
  • 取得的标的须属于该制度的适用范围：不动产、营业资产（fonds de commerce）或不动产公司股权（法国税法典第 1115 条）；就不动产而言，其须位于征收土地公示税的地域范围内（法国本土及海外省）
  • 须在取得契据中作出于 5 年内转售的承诺
02

缩短为两年的期限

当转售属于触发承租人优先购买权的分套出售（即住宅楼宇逐套拆分出售）时，期限缩短为两年。

  • 该问题引发了大量关于期限计算的争讼：期限自取得之日起算（Cass. com., 14 févr. 2024, n° 22-17.541），且只要各套在期限届满时处于被占用状态即适用（Cass. com., 9 oct. 2024, n° 22-20.175）
  • 参阅本所的分析：转售承诺的缩短期限，载于《Defrénois》
03

转售：受约束的自由

  • 法律对次级买受人的身份及价格均未设任何条件
  • 但要求存在真实的买卖：单纯出资（apport pur et simple）及转入信托式财产安排（fiducie）均不构成转售（法国税法典第 1115 条第 3 款），股东注销股权亦然（Cass. com., 24 nov. 2021, n° 19-17.281）；所取得股权丧失不动产性质的，将导致制度利益的丧失（Cass. com., 2 févr. 2010, n° 09-10.384）
  • 向关联主体转售仍属可行，但若纯粹出于税务目的，则可能构成权利滥用
  • 参阅本所的分析：转售承诺与权利滥用
04

未遵守承诺的后果

  • 应补缴的税款即告到期（全额税率与 0.715% 之间的差额），并按取得之日适用的税率计算，而非按丧失制度利益之日的税率计算
  • 同时加收每月 0.20% 的滞纳利息，自取得契据法定办理登记期限届满之次月首日起算（法国税法典第 1840 G ter 条及第 1727 条；BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 110）
  • 放弃转售的买受人可以在期限届满前予以规范化，财务后果相同；第 1115 条并未附加任何专门的加征，普通法上的加征仅在故意违规或迟延缴纳时才会产生
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期限届满而未完成转售：有哪些出路？

与建造承诺不同，第 1115 条未规定任何延期，唯一的例外是由开发区整治人取得的、位于协议开发区（ZAC）内的不动产（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 IV bis）。未能完成转售的专业人士仍有三条路径可走。

1. 替代为建造承诺

这是最具保护性的方案：若交易可以转向建成新建不动产，则通过向税务部门作出简单申报（以挂号信载明契据的相关信息）转为建造承诺。该替代不产生任何税款，已缴纳的 0.715% 税款不予退还（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II；BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 100）；125 欧元的定额税适用于自始即置于建造承诺之下的取得交易。参阅承诺的替代。

2. 延期：仅限协议开发区（ZAC）整治人

在一般情形下，法律并未规定任何延期申请：税务机关既不能延长期限，也不能免除土地公示税，仅滞纳利息可以获得减免或和解（法国税收程序法典第 L. 247 条第 2° 项及第 3° 项）。法律规定的唯一延期为按年计算、可续展的延期，仅适用于由开发区整治人取得的、位于协议开发区（ZAC）内的不动产（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 IV bis）。参阅转售承诺的延期。

3. 不可抗力

最后的抗辩路径：证明某一不可预见、不可抗拒且外在的事件使转售成为不可能。判例要求严格（Cass. com., 27 nov. 1984, SA Bâti Service, n° 83-12.714；Cass. com., 19 juin 1990, n° 89-10.127：专业人士已知悉的高速公路项目不属不可预见），相关材料须在事前即着手准备并留存证据。

若在期限届满前转售给另一纳税人，会怎样？

若次级买受人本身也是纳税人并同样作出转售承诺，则初始期限对其具有约束力：自第一次取得起算的五年届满时持有该不动产的一方，须承担补缴税款的责任（法国税法典第 1115 条第 2 款）。这并非建造承诺特有的承诺承接：每一位后续买受人均作出自己的承诺，但须在首位买受人的期限之内履行。

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本所的服务方式

本所为不动产交易商、开发商及不动产公司提供转售承诺全周期的服务：取得前的纳税人身份定性——在本所的实务中，这正是税务机关首先攻击的环节——条款的起草、时间表的跟踪，以及在期限届满之际于转售、替代与提前放弃之间的权衡。

在税务稽查及争讼中，本所为制度适用遭到质疑的经营者提供抗辩：纳税人身份受到质疑、两年缩短期限的计算、集团内部转售的权利滥用认定。

本所经常在实务界期刊上就上述问题发表文章——《Defrénois》、Lextenso——并在不动产增值税与不动产税务领域享有专业声誉（《Leaders League》评级为高知名度，入选《Best Lawyers 2026》税法领域）。

  • Best Lawyers 2026 — 税法
  • Leaders League — 增值税领域高知名度
  • Defrénois / Lextenso 发表
— 常见问题

转售承诺的实务运用

谁可以适用转售承诺？

任何以该身份行事的、法国税法典第 256 A 条意义上的增值税纳税人，取得不动产、营业资产（fonds de commerce）或不动产公司股权的（法国税法典第 1115 条）均可适用；就不动产而言，该不动产须位于法国本土或海外省。自 2010 年起，不动产交易商的身份已非必要条件——但在本所的实务中，纳税人身份仍是税务机关审查最严的一点。

可以节省多少？

0.715% 的土地公示税替代 6.32% 的不动产转让税（2026 年标准税率，适用于 2028 年 3 月 31 日之前签署的契据及订立的协议）。以 300,000 欧元计，税款从约 18,960 欧元降至 2,145 欧元，即节省约 16,800 欧元；以 100 万欧元计，差额超过 56,000 欧元。

可以转售给同一集团内的公司吗？

法律对次级买受人的身份未设任何条件。但法律要求存在真实的买卖：单纯出资（apport pur et simple）或转入信托式财产安排（fiducie）均不构成转售（法国税法典第 1115 条第 3 款）。此外，集团内部的转售若除税务目的外别无其他理由，可能被以权利滥用为由重新定性。交易的实质应当事先准备。

五年期限可以延长吗？

不可以，唯一的例外是协议开发区（ZAC）的整治人，法律为其规定了按年计算、可续展的延期（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 IV bis）。建造承诺的处境更为有利：延期经申请即可获准，且两个月内未作出附理由的拒绝即视为同意。在协议开发区之外，可行的路径是在期限届满前替代为建造承诺（不产生任何税款），或者主张不可抗力；税务机关只能减免滞纳利息，绝不能减免税款本身（法国税收程序法典第 L. 247 条）。

如果我最终保留该不动产，会怎样？

您可以在期限届满前放弃该承诺：此时须在一个月内补缴税款差额，按取得之日适用的税率计算，并加收每月 0.20% 的滞纳利息（法国税法典第 1840 G ter 条及第 1727 条）。当出租计划取代转售计划时，这往往是最稳妥的选择——其成本应在期限届满之前测算，而非之后。

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本页所载信息仅供参考，不构成法律或税务意见。法律状态：2026 年 7 月——不动产转让税适用 2025 年《财政法》所定税率，在已表决上调的省份适用至 2028 年 3 月 31 日，但省议会决议规定提前终止的除外。