Combien coûte une fiducie ?

Droits et formalités : la seule partie fixée par la loi

Le contrat de fiducie et ses avenants doivent être enregistrés dans le mois de leur date, à peine de nullité (article 2019 du Code civil). Ils supportent un droit fixe de 125 €, de même que les actes de transfert de biens supplémentaires et de retour au constituant (article 1133 quater du CGI). Ce droit fixe s’applique toutefois sous réserve de l’article 1020 : les dispositions sujettes à publicité foncière qui constatent une mutation d’immeuble supportent la taxe proportionnelle.

Conséquence pratique : une fiducie-sûreté portant sur les titres d’une société qui détient l’immeuble ne supporte, en droits d’enregistrement, que le droit fixe, alors qu’une fiducie sur l’immeuble lui-même supporte environ 0,815 % de sa valeur en taxes (0,715 % et 0,10 %), avant frais de notaire. Les autres coûts (conseil, fiduciaire, formalités sur les titres) restent à prévoir dans les deux cas. Le choix de l’assiette se fait donc aussi pour des raisons de coût, à côté des considérations de sûreté et de procédure collective. Voir la fiducie-sûreté et la fiducie immobilière.

Fiducie-sûreté ou hypothèque : comparer les coûts

La comparaison est souvent présentée à l’avantage systématique de la fiducie ; elle est plus nuancée. L’inscription d’une hypothèque conventionnelle supporte la taxe de publicité foncière de 0,70 % sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires (article 844 du CGI), les frais d’assiette et une contribution de sécurité immobilière de 0,05 % (article 881 H), soit environ 0,765 % du montant garanti, plus les émoluments du notaire. Une fiducie-sûreté immobilière supporte environ 0,815 %, mais sur la valeur de l’immeuble transféré, auxquels s’ajoutent les honoraires de structuration et la rémunération du fiduciaire.

Le gain se situe ailleurs : à la réalisation. En cas de défaut, le créancier bénéficiaire d’une fiducie-sûreté obtient la libre disposition du bien ou sa vente, après évaluation par expert, sans passer par la saisie immobilière et l’adjudication, et le patrimoine fiduciaire est séparé de celui du constituant. Cette protection connaît des limites en procédure collective : lorsque le débiteur conserve l’usage du bien, l’ouverture de la procédure ou le défaut de paiement d’une créance antérieure ne permet pas, à lui seul, le transfert au créancier (code de commerce, art. L. 622-23-1), et un transfert en fiducie consenti en période suspecte pour garantir une dette antérieure est nul (code de commerce, art. L. 632-1, I, 10° et 11°). Lorsque l’immeuble est détenu par une société, une fiducie sur les titres évite la taxe proportionnelle. Le bon calcul est donc un coût global, constitution, gestion et réalisation, rapporté à la protection obtenue.

Devant le juge : la taxe de 3 % sur les immeubles en fiducie

Un coût ne figure pas dans la grille des droits d’entrée : la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités juridiques. L’article 990 D du CGI vise expressément les fiducies. Elle n’est pas due lorsque l’entité remplit l’une des conditions de l’article 990 E du CGI, notamment la déclaration annuelle, avant le 15 mai, des immeubles possédés au 1^er janvier et de l’identité des associés ou actionnaires. Deux arrêts de la chambre commerciale de la Cour de cassation, rendus en 2026, montrent comment cette déclaration se discute.

• Le fiduciaire n’est pas l’actionnaire à déclarer. Dans un litige où les titres d’une société propriétaire d’une villa avaient été détenus par un fiduciaire pour le compte du constituant, la Cour juge que le fiduciaire, dont le patrimoine au sens fiscal ne comprend pas les actifs transférés dans la fiducie, ne peut être regardé comme un actionnaire au sens de l’article 990 E, 3°, e. Elle casse l’arrêt qui avait refusé l’exonération sans rechercher si les déclarations déposées identifiaient suffisamment l’actionnaire pendant la période en cause, et si l’administration n’avait pas méconnu sa propre doctrine, qui ouvre une régularisation dans les trente jours (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-12.737).
• Dans une chaîne de participations, le redevable est le plus proche des immeubles. Dans une chaîne de participations, la taxe est due par les entités les plus proches de l’immeuble qui ne sont pas exonérées sur le fondement des d ou e du 3° de l’article 990 E. Une fiducie ou une société interposée n’est que responsable solidaire du paiement : l’administration n’est pas tenue de lui notifier les actes de la procédure postérieurs à la proposition de rectification (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-18.404).

La conséquence pratique est budgétaire : pour une fiducie portant sur un immeuble, ou sur les titres d’une société qui en est propriétaire, la déclaration annuelle du 15 mai, lorsqu’elle est nécessaire pour bénéficier de l’exonération, et le suivi de l’identité du constituant font partie des frais de gestion à prévoir avec le fiduciaire. Cette déclaration n’est pas acquise du seul fait que le fiduciaire ou la société sont établis en France : l’exonération du d de l’article 990 E, 3°, suppose de déclarer tous les détenteurs de plus de 1 %, celle du e est proportionnelle aux détenteurs déclarés, et chaque entité de la chaîne doit être examinée. Voir la fiducie immobilière et la fiducie française et le fiduciaire suisse.