1. 不动产交易商资格的真实性
收购方必须能够证明其作为不动产交易商的经常性经营活动：商业与公司登记（RCS）、既往经营记录、多笔交易、相适应的组织架构。由个人或无既往记录的公司实施的单笔交易会构成强烈的风险信号。
不动产交易商 — 法国税法典第 1115 条
转售承诺：
权利滥用风险不容忽视
根据法国税法典第 1115 条，从事不动产交易商活动的增值税纳税人所进行的收购，可适用 0.715% 的登记税优惠税率（而非法国本土的 5.80% 或巴黎大区的 6.40%），条件是承诺在 5 年内转售。这一优惠必然引起税务机关以权利滥用为由的审查（税收程序法典第 L.64 条及第 L.64 A 条），特别是当不动产交易商的资格、转售意图的真实性或交易的经济合理性显得薄弱时。税务机关和法院所采用的分析框架建立在多组迹象之上，每一位经营者都必须掌握这些标准，以确保其收购的税务安全。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 适用条文
- 法国税法典第 1115 条：5 年内转售承诺
- 税收优惠
- 优惠税率 0.715%，而非 5.80%（法国本土）或 6.40%（巴黎大区）
- 失权后果
- 补缴未征税款并加收年利率 2.40% 的滞纳利息（第 1727 条，经第 1840 G ter 条适用）
- 权利滥用风险
- 税收程序法典第 L.64 条或第 L.64 A 条：加征 40% 或 80% 罚款（第 1729 条）
- 行政解释
- BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-50（2014 年 4 月 29 日）
— 01
不动产交易商制度：权利滥用审查的天然领域
根据法国税法典第 1115 条，从事不动产交易商活动的增值税纳税人可适用 0.715% 的登记税优惠税率（而非法国本土的 5.80% 及巴黎大区的 6.40%），条件是承诺在 5 年内转售。仅因未遵守期限即构成失权（BOI-ENR-DMTOI-10-50，2014 年 4 月 29 日），除非存在同时满足外部性与不可预见性条件的不可抗力。除补缴税款外，法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款还要求在承诺被违反后一个月内缴纳税款，并加收第 1727 条规定的滞纳利息（每月 0.20%，即每年 2.40%，该税率自 2018 年财政法确定，并经 2021 年财政法永久化）。
当交易显得人为安排时，税务机关可以启动税务权利滥用程序：税收程序法典第 L.64 条适用于专以税收为目的的行为，税收程序法典第 L.64 A 条适用于主要以税收为目的的行为（由 2018 年 12 月 28 日第 2018-1317 号法律第 109 条引入，适用于 2020 年 1 月 1 日起实施的行为，自 2021 年 1 月 1 日起发出通知）。依据第 L.64 条，法国税法典第 1729 条 b 款规定的加征罚款为 80%；若纳税人既非主要发起者亦非构成滥用行为的主要受益者，则降至 40%。相比之下，第 L.64 A 条程序不自动附带特定罚款：该行为对税务机关不产生对抗效力，但不产生独立的经济处罚。
本所在事前为交易提供安全保障（架构设计、文书起草、转售意图的证据留存），并在事后协助纳税人应对税务调整建议书及税务权利滥用委员会程序。
— 02
认定权利滥用所采用的 5 项标准
税务机关和法院的分析从不局限于单一标准。正是多组迹象的叠加才构成权利滥用的认定。
2. 转售意图的真实性
转售意图必须自收购之时起即有书面记录：商业计划书、迅速挂牌销售、中介委托、以转售为导向的翻新工程。在 5 年期限内的个人自用或长期出租均属相反信号。
3. 交易的经济合理性
交易必须体现交易商的经济逻辑：可预见的利润、通过工程创造的附加值、市场套利。若几乎立即以接近购入价的价格转售且无附加值，交易可能被重新定性为单纯的私人财产运作。
4. 专以或主要以税收为目的
自 2018 年改革以来，权利滥用可针对主要以税收为目的的交易予以认定（税收程序法典第 L.64 A 条），不再仅限于「专以」税收为目的。纳税人必须能够证明在税收优惠之外存在充分的经济动机。
5. 与其他承诺的一致性
与可能存在的建造承诺（法国税法典第 1594-0 G A 条）或并行的出租活动之间的衔接必须具有正当理由。对于在期限内无客观理由而机会性变更承诺的行为，税务机关将予以处罚。
— 03
本所的工作方法
本所全程参与交易周期：收购前分析（交易定性、收购主体的选择、预约合同及公证文书条款的起草）、转售意图的证据留存（自交割起建立证据档案）、争议解决（答复税务调整建议书、行政层级申诉、提请税务权利滥用委员会审议、在行政法院直至最高行政法院的诉讼）。
本所的经验有助于预判税务机关的审查角度，并对交易进行架构设计，以抵御最常见的重新定性风险。
— 常见问题
主张转售承诺之前应了解的全部事项
转售承诺带来何种税收优惠？
根据法国税法典第 1115 条，从事不动产交易商活动的增值税纳税人可适用 0.715% 的登记税优惠税率，而非法国本土的 5.80%（或巴黎大区的 6.40%），条件是自收购之日起 5 年内转售。未遵守期限将导致失权：补缴未征税款，须在承诺被违反后一个月内缴纳，并依据法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款加收第 1727 条规定的滞纳利息（每月 0.20%，即每年 2.40%）。若权利滥用成立，还将加征 40% 或 80% 的罚款（法国税法典第 1729 条 b 款）。
税务机关可以依据何种理由质疑该承诺？
存在三种并行的依据：（1）一般失权，即未遵守 5 年期限（依据法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款补缴税款并加收第 1727 条规定的滞纳利息，即每年 2.40%）；（2）权利滥用，即税收程序法典第 L.64 条意义上的滥用（专以税收为目的，依法国税法典第 1729 条 b 款加征 80%，若纳税人既非主要发起者亦非主要受益者则降至 40%）或第 L.64 A 条意义上的滥用（主要以税收为目的，不自动附带特定罚款，但该行为对税务机关不产生对抗效力）；（3）活动的重新定性（隐匿活动、虚假行为、关联交易：参见本所关于不动产交易商隐匿活动的专题分析）。
是否必须以不动产交易商身份在 RCS 登记？
第 1115 条并未正式要求以不动产交易商身份在 RCS 登记，但该登记是证明从事该活动的增值税纳税人资格的重要证据。未在 RCS 登记且无既往经营记录的收购方，其资格可能受到质疑。行政解释和判例综合考量多项迹象：RCS 登记、商业会计账簿、多笔交易、人力与物质资源。
如果我未能在 5 年期限内出售，会发生什么？
失权是自动的，仅因未遵守期限即告成立（BOI-ENR-DMTOI-10-50，2014 年 4 月 29 日）。未征税款自承诺被违反后一个月内到期应缴，并依据法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款加收第 1727 条规定的滞纳利息（每月 0.20%，即每年 2.40%）。只有同时满足外部性、不可预见性和不可抗拒性条件的不可抗力才能阻却失权；一般性的商业困难并不足够。可以申请展期，但展期并非当然权利：是否准予由税务机关裁量（位于协议开发区（ZAC）内的不动产属特殊情形，可由省公共财政局（DDFIP）批准可续展的一年期展期）。参见本所关于展期的专题分析。
在 5 年期限内，我可以将该不动产用于个人居住吗？
不建议。在期限内长期个人使用该不动产与转售意图相悖，并为税务机关将交易重新定性为私人财产性收购提供论据。以转售为导向的短期出租（安排看房、积极的中介委托）仍属兼容；交易商本人或其股东的个人使用则不然。
如何在事前确保交易的税务安全？
三个抓手：（1）架构设计：设立以不动产交易为经营范围的专门主体（SARL、SAS），建立商业会计账簿并完成 RCS 登记；（2）文书起草：在文书条款中明确承诺、转售计划和经济动机；（3）证据留存：保存证明转售意图的证据材料（中介委托、商业计划书、销售推广记录、以转售为导向的工程报价）。本所可提供量身定制的安全保障方案。
收到以权利滥用为由的税务调整建议书，应当如何应对？
迅速反应。纳税人有 30 天答复期限，经申请可延长 30 天。纳税人有权提请税务权利滥用委员会（CADF）审议，从而获得独立意见，这在案卷显示出经济合理性因素时尤为有用。进入诉讼阶段后，分析取决于自收购之时起建立的证据档案的质量。
Cité par
文章作者
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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