1. 以纳税人身份行事的增值税纳税人资格
关注点在于收购之日以纳税人身份行事的增值税纳税人资格（法国税法典第 1115 条及第 256 A 条）。商业与公司登记（RCS）、既往经营记录和交易的重复性是证明该资格的有用迹象，但既非必要亦非充分：因其他事由而属增值税纳税人者实施的单笔交易并不被排除，而非纳税人的个人即使在 RCS 登记，也仍在该制度之外。
不动产交易商 — 法国税法典第 1115 条
转售承诺：
权利滥用风险不容忽视
根据法国税法典第 1115 条，任何第 256 A 条意义上的增值税纳税人（而不仅限于传统意义上的不动产交易商）所进行的收购，可适用 0.715% 的登记税优惠税率（而非大多数省份适用的 6.32% 标准税率——该上调后的税率适用于 2028 年 3 月 31 日之前签署的契据及订立的协议，除非延长——或仍维持 4.50% 的十一个省的 5.81%，后者不受上调影响），条件是承诺在 5 年内转售。这一优惠必然引起税务机关以权利滥用为由的审查（税收程序法典第 L.64 条及第 L.64 A 条），特别是当以纳税人身份行事的资格、转售意图的真实性或交易的经济合理性显得薄弱时。本所建议对下文所列的多组迹象予以书面记录，以确保每一笔收购的税务安全。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 适用条文
- 法国税法典第 1115 条：5 年内转售承诺
- 税收优惠
- 优惠税率 0.715%，而非 6.32%（适用至 2028 年 3 月 31 日）；十一个省为 5.81%
- 失权后果
- 补缴未征税款并加收年利率 2.40% 的滞纳利息（第 1727 条，经第 1840 G ter 条适用）
- 权利滥用风险
- 税收程序法典第 L.64 条（加征 40% 或 80% 罚款，第 1729 条 b 款）或第 L.64 A 条（有正当理由时适用普通法罚款）
- 行政解释
- BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-50（2014 年 4 月 29 日）
— 01
不动产交易商制度：权利滥用审查的天然领域
根据法国税法典第 1115 条，任何第 256 A 条意义上的增值税纳税人（而不仅限于传统意义上的不动产交易商）均可适用 0.715% 的登记税优惠税率（而非大多数省份适用的 6.32% 标准税率——该上调后的税率适用于 2028 年 3 月 31 日之前签署的契据及订立的协议，除非延长——或仍维持 4.50% 的十一个省的 5.81%，后者不受上调影响），条件是承诺在 5 年内转售。该条件取决于收购之日以纳税人身份行事的增值税纳税人资格，而非任何登记或职业。仅因未遵守期限即构成失权（BOI-ENR-DMTOI-10-50，2014 年 4 月 29 日），除非存在不可抗力，即具有外部性和不可预见性、使收购方在整个承诺期限内处于无法克服的不能出售状态的情形（BOI-ENR-DMTOI-10-50，§ 70）。除补缴税款外，法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款还要求在承诺被违反后一个月内缴纳税款，并加收第 1727 条规定的滞纳利息（每月 0.20%，即每年 2.40%：该利率依据 2017 年修正财政法第 55 条自 2018 年 1 月 1 日起适用，并经 2021 年财政法第 68 条永久化）。该利息自收购文书法定登记期限届满之次月首日起计算：若在期限届满时失权，约相当于五年的利息，即约为补缴税款的 12%。
当交易显得人为安排时，税务机关可以启动税务权利滥用程序：税收程序法典第 L.64 条适用于专以税收为目的的行为，税收程序法典第 L.64 A 条适用于主要以税收为目的的行为（由 2018 年 12 月 28 日第 2018-1317 号法律第 109 条引入，适用于 2020 年 1 月 1 日起实施的行为，自 2021 年 1 月 1 日起发出通知）。依据第 L.64 条，法国税法典第 1729 条 b 款规定的加征罚款为 80%；若无法证明纳税人是构成滥用行为的主要发起者或主要受益者，则降至 40%；税务机关须证明该角色方可适用 80% 的比例（BOI-CF-INF-10-20-20，§ 80）。相比之下，第 L.64 A 条程序不自动附带 80% 的加征罚款：该行为对税务机关不产生对抗效力，但税务机关仍可在说明理由的情况下适用 40%（故意违规）或 80%（欺诈手段）的普通法罚款（BOI-CF-IOR-30-20，§ 130）。
本所在事前为交易提供安全保障（架构设计、文书起草、转售意图的证据留存），并在事后协助纳税人应对税务调整建议书及税务权利滥用委员会程序。
— 02
本所建议记录的 5 项迹象
这一框架是本所自行提出的：没有任何法律条文或判决规定权利滥用的标准清单。在法律上，第 1115 条的失权无需审查意图（BOI-ENR-DMTOI-10-50，§ 70）；而权利滥用则以多组迹象的叠加为认定特征。
2. 转售意图的真实性
转售意图必须自收购之时起即有书面记录：商业计划书、迅速挂牌销售、中介委托、以转售为导向的翻新工程。在 5 年期限内的个人自用或长期出租均属相反信号。
3. 交易的经济合理性
交易必须体现交易商的经济逻辑：可预见的利润、通过工程创造的附加值、市场套利。若几乎立即以接近购入价的价格转售且无附加值，交易可能被重新定性为单纯的私人财产运作。
4. 专以或主要以税收为目的
自 2018 年改革以来，权利滥用可针对主要以税收为目的的交易予以认定（税收程序法典第 L.64 A 条），不再仅限于「专以」税收为目的。纳税人必须能够证明在税收优惠之外存在充分的经济动机。
5. 与其他承诺的一致性
与可能存在的建造承诺（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款：四年期限）或并行的出租活动之间的衔接必须协调一致。法国税法典第 1594-0 G 条明确允许以一项承诺替代另一项承诺（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II），但须遵守相应的形式和期限；可能受到质疑的，是在人为安排中对这些权能的滥用。
— 03
本所的工作方法
本所全程参与交易周期：收购前分析（交易定性、收购主体的选择、预约合同及公证文书条款的起草）、转售意图的证据留存（自交割起建立证据档案）、争议解决（答复税务调整建议书、提请税务权利滥用委员会审议、提出申诉、向对登记税争议有管辖权的普通法院（tribunal judiciaire，税收程序法典第 L. 199 条）提起诉讼，直至上诉法院和法国最高法院）。
本所的经验有助于预判税务机关的审查角度，并对交易进行架构设计，以抵御最常见的重新定性风险。
— 常见问题
主张转售承诺之前应了解的全部事项
转售承诺带来何种税收优惠？
根据法国税法典第 1115 条，任何第 256 A 条意义上的增值税纳税人（而不仅限于传统意义上的不动产交易商）均可适用 0.715% 的登记税优惠税率，而非大多数省份的 6.32%（该上调后的税率适用于 2028 年 3 月 31 日之前签署的契据及订立的协议，除非延长；仍维持 4.50% 的十一个省为 5.81%，不受上调影响；巴黎大区的办公楼、商铺及仓储用房另加征 0.6% 附加税），条件是自收购之日起 5 年内转售。未遵守期限将导致失权：补缴未征税款，须在承诺被违反后一个月内缴纳，并依据法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款加收第 1727 条规定的滞纳利息（每月 0.20%，即每年 2.40%）。若构成税收程序法典第 L. 64 条意义上的权利滥用，还将加征法国税法典第 1729 条 b 款规定的 40% 或 80% 罚款；依据第 L. 64 A 条，则仅可在有正当理由时适用普通法罚款。
税务机关可以依据何种理由质疑该承诺？
存在三种并行的依据：（1）一般失权，即未遵守 5 年期限（依据法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款补缴税款并加收第 1727 条规定的滞纳利息，即每年 2.40%）；（2）权利滥用，即税收程序法典第 L.64 条意义上的滥用（专以税收为目的，依法国税法典第 1729 条 b 款加征 80%，若纳税人既非主要发起者亦非主要受益者则降至 40%）或第 L.64 A 条意义上的滥用（主要以税收为目的：该行为对税务机关不产生对抗效力，不自动附带第 1729 条 b 款的加征罚款，但税务机关在说明理由的情况下可适用 40% 或 80% 的普通法罚款）；（3）不具备第 1115 条的条件，特别是收购之日以纳税人身份行事的增值税纳税人资格，这使交易无法享受优惠制度，而无需诉诸权利滥用程序。隐匿活动的定性适用另一套独立制度，并有其自身效果（法国税法典第 1728 条的加征罚款、延长的追征期限）：参见本所关于不动产交易商隐匿活动的专题分析。
是否必须以不动产交易商身份在 RCS 登记？
不需要。法国税法典第 1115 条适用于任何第 256 A 条意义上的增值税纳税人，不以登记或职业为条件（BOI-ENR-DMTOI-10-50，§ 20）。该条件取决于收购之日以纳税人身份行事的增值税纳税人资格。RCS 登记、商业会计账簿、既往经营记录和交易的重复性、人力与物质资源仍是证明该资格的有用证据，但并非法定条件：非纳税人的个人即使在 RCS 登记，也不适用该制度。
如果我未能在 5 年期限内出售，会发生什么？
失权是自动的，仅因未遵守期限即告成立（BOI-ENR-DMTOI-10-50，2014 年 4 月 29 日）。未征税款自承诺被违反后一个月内到期应缴，并依据法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款加收第 1727 条规定的滞纳利息（每月 0.20%，即每年 2.40%）。该利息自收购文书法定登记期限届满之次月首日起计算，若在期限届满时失权，约相当于五年的利息（约 12%）。只有不可抗力，即具有外部性和不可预见性、使收购方在整个承诺期限内处于无法克服的不能出售状态的情形（BOI-ENR-DMTOI-10-50，§ 70），才能阻却失权：一般性的商业困难并不足够。法律不规定五年期限的任何展期，唯一例外是位于协议开发区（ZAC）内、由负责该区域开发或配套建设的主体收购的不动产：对此可由省级或大区级公共财政局局长批准可续展的一年期延长，申请须最迟在期限届满后一个月内提出（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 IV bis；法国税法典附件三第 266 bis 条）。除此情形外，在期限届满前的唯一出路是以建造承诺替代（法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II）。参见本所关于展期的专题分析。
在 5 年期限内，我可以将该不动产用于个人居住吗？
不建议。在期限内长期个人使用该不动产与转售意图相悖，并为税务机关将交易重新定性为私人财产性收购提供论据。以转售为导向的短期出租（安排看房、积极的中介委托）仍属兼容；交易商本人或其股东的个人使用则不然。
如何在事前确保交易的税务安全？
三个抓手：（1）架构设计：设立以不动产交易为经营范围的专门主体（SARL、SAS），建立商业会计账簿并完成 RCS 登记；（2）文书起草：在文书条款中明确承诺、转售计划和经济动机；（3）证据留存：保存证明转售意图的证据材料（中介委托、商业计划书、销售推广记录、以转售为导向的工程报价）。本所可提供量身定制的安全保障方案。
收到以权利滥用为由的税务调整建议书，应当如何应对？
迅速反应。纳税人有 30 天答复期限，经申请可延长 30 天。纳税人有权提请税务权利滥用委员会（CADF）审议，从而获得独立意见，这在案卷显示出经济合理性因素时尤为有用。该申请须在税务机关答复您的意见后三十日内提出（BOI-CF-IOR-30-30，§ 170）。进入诉讼阶段后，分析取决于自收购之时起建立的证据档案的质量。
Cité par
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