一、分套出售的定性
交易必须构成上述两部法律意义上的分套出售。具体而言：分割为区分所有权的各套、逐套转售，并触发在住承租人的优先购买权：或因楼宇分套后出售已被占用的住宅套，无论拟议买受人为谁，均构成向承租人或善意占用人发出的出售要约（第 75-1351 号法律第 10 条），或因送达了因出售而解约的通知（第 89-462 号法律第 15 条）。
不动产交易商 — 法国税法典第 1115 条末款
两年期限：
「分套出售」中的转售承诺
法国税法典第 1115 条末款规定，当交易构成触发占用人优先购买权的分套出售时，转售承诺的期限由 5 年缩短为 2 年：即适用 1975 年 12 月 31 日第 75-1351 号法律第 10 条（住宅占用人保护）或 1989 年 7 月 6 日第 89-462 号法律第 15 条（租赁关系）。该制度是「分套出售」（vente à la découpe）的标志性制度，其适用范围经法国最高法院（Cour de cassation）2024 年 10 月 9 日判决（第 22-20.175 号，刊登于公报）予以明确，该判决就套内占用条件的判断时点作出了重要澄清。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 适用条文
- 法国税法典第 1115 条末款：期限缩短为 2 年
- 适用范围
- 触发优先购买权的分套出售（第 75-1351 号法律第 10 条／第 89-462 号法律第 15 条）
- 起算时点
- 不动产的取得日期（而非向承租人送达通知之日）
- 关键判例
- 法国最高法院商事庭 2024 年 10 月 9 日判决，第 22-20.175 号：占用状态以期限届满时为准（驳回不动产交易商的上诉）
- 失权处罚
- 补缴税款（按取得日的税率计算）并按年利率 2.40% 加收利息，自契据法定登记期限届满后的次月起算（法国税法典第 1727 条，经第 1840 G ter 条第 I 款适用）
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为分套出售设立的特别期限
法国税法典第 1115 条末款对普通法上的 5 年期限作出例外规定：当转售构成「触发优先购买权的分套出售」时，适用更短的 2 年期限。该优先购买权由两套不同的规则规定：1975 年 12 月 31 日第 75-1351 号法律第 10 条（楼宇分套后首次出售已被占用的住宅单元，向承租人或善意占用人通知价格即构成出售要约）以及 1989 年 7 月 6 日第 89-462 号法律第 15 条（租赁关系，因出售而解除租约的通知）。
转售期限旨在防止囤积土地（BOI-ENR-DMTOI-10-50，第 30 段）；就「分套出售」（即将整栋楼宇分割为若干套，逐套转售给往往正是占用人的买受人）将其缩短为两年，是为了加快被占用各套的周转。其对价是一个紧迫的期限，要求自取得之日起即严格把控时间表。
早在 2015 年，法国最高法院即判定占用状态不以取得时为准（法国最高法院商事庭 2015 年 7 月 7 日判决，第 13-23.366 号）。2024 年 10 月 9 日判决（法国最高法院商事庭，第 22-20.175 号，刊登于公报）确定了判断时点：相关各套的占用条件以 2 年期限届满时为准。其实务后果是：凡在两年届满时仍由承租人或善意占用人占用的套，均适用短期限，即使其在取得时并未被占用，也即使其此后的转售最终并未触发任何优先购买权。税务机关无需证明初始占用状态。
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需要掌握的五个实务问题
在原则之外，2 年期限还带来一系列适用难点：交易的定性、起算时点、与普通法 5 年期限的衔接，以及部分转售情形下的后果。
二、期限的起算时点
2 年期限自不动产交易商取得该不动产之日起算，而非自向承租人送达解约通知或优先购买要约之日起算（法国最高法院商事庭 2024 年 2 月 14 日判决，第 22-17.541 号）。因此，各项通知的安排时间表至关重要：必须为在期限届满前完成实际转售留出充分的操作窗口。
三、占用状态的判断：最高法院 2024 年 10 月 9 日判决
法国最高法院 2024 年 10 月 9 日判决（第 22-20.175 号）认定，各套的占用条件以 2 年期限届满时为准，而非以取得时为准。这一解读具有双向效果：在期限届满前腾空的套不适用短期限（法国最高法院商事庭 2015 年 7 月 7 日判决，第 13-23.366 号），但在两年届满时仍被占用的套则须适用短期限，无论拟议的转售形式如何。在该案中，不动产交易商被判失权。
四、与普通法期限（5 年）的衔接
当部分套内房产迅速转售给占用人（优先购买或直接出售），而其他套仍在存量中时，对相关各套适用 2 年期限、对其余各套适用 5 年期限，可能引发适用难题。就部分转售的情形，BOFiP 确立了按比例计算的规则：税款、费用及利息按取得价格与期限内转售部分价格之间的差额补缴；如契据中已分别载明各地块或各套的价格，则逐套适用该规则（BOI-ENR-DMTOI-10-50，第 110 段）。因此，自取得之日起进行逐套清点建档并在收购契据中逐套分列价格，是管控税务风险不可或缺的工作。
五、失权的处罚
未遵守 2 年期限将导致失权，须补缴此前未征收的税款，按取得日有效的税率计算（BOI-ENR-DMTOI-10-50，第 110 段），在承诺期限届满后一个月内缴清，并按法国税法典第 1727 条加收滞纳利息（每月 0.20%，即每年 2.40%），依据为法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款。滞纳利息并非自违反承诺之时起算，而是追溯至收购契据法定登记期限届满之日的次月第一天起算（BOI-ENR-DMTOI-10-50，第 110 段；法国最高法院商事庭 2024 年 11 月 6 日判决，第 23-11.616 号）。该处罚与普通法制度下的处罚相同。
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本所的服务方式
在分套出售交易中，本所既在前端介入（交易定性分析、收购载体的选择、在预约合同和收购公证契据中起草条款以明确承诺内容及适用期限并逐套分列价格、分割及上市销售的时间安排），也在后端介入（保障因出售解约通知或优先购买通知的时间表、跟踪期限的遵守情况、在遭受质疑时代理争讼）。
2024 年 10 月 9 日的判决要求就两年窗口期届满时的实际占用状况逐套分析；本所据此自取得之日起，即安排被占用各套的腾空或优先转售。
— 常见问题
关于 2 年期限您需要了解的一切
为什么某些交易的期限缩短为 2 年？
法国税法典第 1115 条末款对触发占用人优先购买权的分套出售规定了 2 年的短期限（而非 5 年）：或适用 1975 年 12 月 31 日第 75-1351 号法律第 10 条（住宅用途房屋占用人的保护），或适用 1989 年 7 月 6 日第 89-462 号法律第 15 条（租赁关系，因出售而解约的通知）。转售期限旨在防止囤积土地（BOI-ENR-DMTOI-10-50，第 30 段）；就「分套出售」将其缩短为两年，是为了加快被占用各套的周转。
2 年期限自哪一天起算？
期限自不动产的取得日期起算，而非自向承租人通知出售或送达优先购买要约之日起算。该起算时点已得到法国最高法院的确认（法国最高法院商事庭 2024 年 2 月 14 日判决，第 22-17.541 号；2024 年 10 月 9 日判决，第 22-20.175 号）。如取得附有停止条件，则期限自条件成就之日起算（BOI-ENR-DMTOI-10-50，第 110 段）。其实务后果是：必须自交割起即安排好分割与各项通知的时间表，以确保实际转售在期限届满前完成。
2024 年 10 月 9 日判决之后，如何判断各套的占用条件？
早在 2015 年，法国最高法院即判定占用状态不以取得时为准（法国最高法院商事庭 2015 年 7 月 7 日判决，第 13-23.366 号）。2024 年 10 月 9 日的判决（法国最高法院商事庭，第 22-20.175 号，刊登于公报）确定了判断时点：2 年期限届满时。短期限适用于在该窗口期结束时由承租人或善意占用人占用的各套，税务机关无需证明其初始占用状态，且无论此后实际进行的转售形式如何。在该案中，不动产交易商的上诉被驳回，失权得到维持。
2 年期限适用于整个交易，还是逐套适用？
实务中的分析是逐套进行的。2 年期限针对的是在其届满时可能被占用人行使优先购买权的各套。其他各套（无占用人，或占用人不享有优先购买权）仍适用普通法上的 5 年期限。就部分转售的情形，BOFiP 首先确立按比例计算的规则（税款、费用及利息按取得价格与期限内转售部分价格之间的差额补缴），继而明确：如契据中已分别载明各地块或各套的价格，则按地块或套逐一适用（BOI-ENR-DMTOI-10-50，第 110 段）。因此，对各套进行精确的清点建档并在收购契据中逐套分列价格不可或缺。
如果我未能在 2 年内转售，会发生什么？
将构成失权。此前未征收的税款，按取得日有效的税率计算，须在承诺期限届满后一个月内补缴，并按法国税法典第 1727 条规定的滞纳利息加收（每月 0.20%，即每年 2.40%），法律依据为法国税法典第 1840 G ter 条第 I 款。滞纳利息并非自违反承诺之时起算，而是追溯至收购契据法定登记期限届满之日的次月第一天起算（BOI-ENR-DMTOI-10-50，第 110 段；法国最高法院商事庭 2024 年 11 月 6 日判决，第 23-11.616 号）。因此，就两年期限而言，失权的代价是税款外加超过 4.8% 的利息，即使在确认失权后立即缴纳税款亦然。除不可抗力（BOI-ENR-DMTOI-10-50，第 70 段）外，期限届满前唯一的出路是：在可进行导致产生新建房产的工程时，依照法国税法典第 1594-0 G 条 A 款 II 规定的条件，以建造承诺替代转售承诺。两年期限不设任何展期。
哪些转售不适用 2 年期限？
2 年期限仅限于触发优先购买权的分套出售。尤其不适用短期限的情形包括：两年届满时无任何占用的各套、整栋出售（1975 年法律第 10-1 条，第 1115 条未予援引），以及第 10 条本身排除的出售（出售给四亲等以内的血亲或姻亲、整栋建筑物出售、出售给某些社会住房机构）：这些交易仍适用普通法上的 5 年期限。反之，转售已被占用的住宅套，即使是出售给非占用的投资者，也会触发向承租人发出的出售要约，从而适用两年期限。分析须自取得之日起逐套、逐份租约进行。
Cité par
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