À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).
L'article 268 du CGI autorise les marchands de biens à n'asseoir la TVA que sur leur marge (différence entre prix de vente et prix d'acquisition), à condition que l'acquisition n'ait pas ouvert droit à déduction de la TVA. Régime favorable, mais désormais strictement encadré par la jurisprudence : le Conseil d'État exige depuis l'arrêt Promialp (27 mars 2020, n° 428234) une condition d'identité entre l'acquisition et la revente — caractéristiques physiques et qualification juridique du bien. Confirmation par la décision CE 11 octobre 2022 (n° 464561) : pour un terrain à bâtir détaché d'un immeuble bâti, l'identité suppose une distinction parcellaire dès l'acquisition initiale. La défaillance d'une de ces conditions fait basculer l'opération en TVA sur le prix total — un coût économique majeur. Cette page synthétise la grille issue de cette jurisprudence et les pratiques de défense en cas de remise en cause.
L'article 268 du CGI est l'un des dispositifs les plus avantageux pour les marchands de biens : la TVA n'est due que sur la marge (prix de vente — prix d'acquisition), au taux de 20 %. Sur un bien acquis à 800 000 € et revendu à 1 000 000 €, la TVA n'est due que sur 200 000 € — soit 40 000 € — au lieu de 200 000 € si la TVA était calculée sur le prix total. L'économie est substantielle.
Mais ce régime n'est applicable que sous deux conditions cumulatives : (1) l'acquisition du bien par le marchand de biens n'a pas ouvert droit à déduction de la TVA — typiquement, vente entre particuliers ou cession exonérée par un assujetti ; (2) une condition d'identité entre l'acquisition et la revente, sur les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien.
La jurisprudence du Conseil d'État a progressivement durci cette seconde condition. L'arrêt fondateur Promialp du 27 mars 2020 (n° 428234) a jugé que la transformation d'un terrain bâti en terrain à bâtir (par démolition) fait perdre l'identité de qualification — la TVA marge n'est plus applicable. Confirmation par CE 11 octobre 2022 (n° 464561) : pour un terrain à bâtir détaché d'un immeuble bâti, l'identité suppose une distinction parcellaire dès l'acquisition initiale. Le marchand qui acquiert un ensemble immobilier puis le divise pour revendre les terrains à bâtir séparément perd le bénéfice du régime de marge sur les terrains.
L'évolution jurisprudentielle impose une vigilance renforcée à toutes les étapes : acquisition, division, travaux, revente.
L'acquisition par le marchand de biens ne doit pas avoir ouvert droit à déduction. Cas typiques : (a) vente entre particuliers (cédant non assujetti) ; (b) cession par un assujetti mais en exonération sans option (immeuble achevé > 5 ans, art. 261, 5°). Si la TVA a été facturée et déductible à l'acquisition, la TVA sur marge est exclue — le marchand applique la TVA sur le prix total avec déduction de la TVA d'amont.
Le bien revendu doit avoir les mêmes caractéristiques physiques que le bien acquis. La démolition totale ou partielle d'un immeuble bâti, suivie de la revente du terrain à bâtir, fait perdre l'identité (CE Promialp, 27 mars 2020, n° 428234). À l'inverse, des travaux de rénovation n'ayant pas rendu l'immeuble à l'état neuf au sens de l'art. 257 du CGI préservent en principe l'identité.
Le bien revendu doit avoir la même qualification juridique que le bien acquis : terrain à bâtir / terrain non à bâtir / immeuble bâti. Le passage d'une qualification à une autre (par changement réglementaire d'urbanisme ou par transformation matérielle) peut faire perdre l'identité. La doctrine BOFiP et la jurisprudence apprécient cette identité au cas par cas.
Pour un terrain à bâtir détaché d'un immeuble bâti, l'arrêt CE 11 octobre 2022 (n° 464561) a précisé que l'identité suppose une distinction parcellaire dès l'acquisition — chaque parcelle doit être identifiée distinctement dans l'acte d'acquisition. La division postérieure à l'acquisition fait perdre le bénéfice de la TVA marge sur les terrains à bâtir détachés. Conséquence pratique : la rédaction de l'acte d'acquisition initial est cruciale.
Lorsque l'identité est rompue, la TVA est due sur le prix total de revente — au taux normal de 20 %. La perte d'identité peut intervenir tardivement (lors d'un contrôle, plusieurs années après l'opération) avec rappel rétroactif. Sanctions : intérêt de retard de l'art. 1727 (2,40 %/an) ; majoration de 40 % en cas de manquement délibéré (CGI art. 1729, a). Le risque économique sur des opérations à fort volume peut être considérable.
Le cabinet sécurise les opérations sous régime de la TVA marge à toutes les étapes : analyse pré-acquisition (qualification du bien, conditions de l'opération initiale, rédaction de l'acte d'acquisition avec distinction parcellaire claire), audit pendant la détention (effets des travaux, démolitions partielles, changements d'urbanisme), sécurisation de la revente (cohérence de la qualification, articulation avec engagement de revendre, choix entre marge et prix total).
En cas de contentieux, nous construisons la défense sur la cohérence factuelle de l'opération, la jurisprudence Promialp et CE 11 octobre 2022, et l'articulation des dispositifs (engagement de revendre, art. 257 bis, option pour la TVA).
L'article 268 du CGI permet la TVA sur marge à deux conditions cumulatives : (1) l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction (cession par un particulier ou cession en exonération sans option par un assujetti) ; (2) la condition d'identité entre l'acquisition et la revente est satisfaite (caractéristiques physiques et qualification juridique). Sans ces deux conditions, la TVA s'applique sur le prix total au taux de 20 %.
La marge est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (TTC, frais d'acquisition compris). Sur cette marge, la TVA est due au taux de 20 %. Exemple : acquisition à 800 000 €, frais d'acquisition 50 000 €, prix de vente HT 1 050 000 €, donc marge de 200 000 € → TVA due de 40 000 €. Toute économie ou dépense en cours de détention (travaux, charges) doit être intégrée selon les règles précises du BOFiP BOI-TVA-IMM-10-20-10.
C'est la condition jurisprudentielle posée par le Conseil d'État pour que la TVA sur marge soit applicable : le bien revendu doit avoir les mêmes caractéristiques physiques et la même qualification juridique que le bien acquis. CE Promialp (27 mars 2020, n° 428234) a jugé que la démolition fait perdre l'identité. CE 11 octobre 2022 (n° 464561) a précisé que pour un terrain à bâtir détaché d'un immeuble bâti, l'identité suppose une distinction parcellaire dès l'acquisition initiale.
La démolition totale ou partielle d'un immeuble bâti acquis, suivie de la revente du terrain à bâtir résultant, fait perdre l'identité au sens de Promialp. La TVA n'est plus due sur la marge mais sur le prix total. Cas particulier : si le marchand de biens prend un engagement de construire au sens de l'art. 1594-0 G A du CGI, l'opération bascule dans le régime du neuf après reconstruction, avec son régime propre.
Pour préserver la TVA marge sur des terrains à bâtir destinés à être détachés, l'acte d'acquisition initial doit clairement identifier les parcelles distinctes — terrain à bâtir séparément du terrain supportant le bâti. La division parcellaire postérieure à l'acquisition est insuffisante (CE 11 octobre 2022, n° 464561). Anticipation cruciale dans la promesse et l'acte authentique.
Trois axes de défense : (1) contester la qualification de la perte d'identité (caractère limité des travaux, absence de démolition véritable, qualification urbanistique préservée) ; (2) articuler avec d'autres régimes (engagement de construire si reconstruction, art. 257 bis si transmission d'universalité) ; (3) négocier la portée du redressement (pénalités, période concernée). La défense est d'autant plus solide que la rédaction notariale initiale est rigoureuse.
Oui — les deux régimes sont indépendants. Un marchand de biens peut bénéficier à la fois de l'engagement de revendre de l'art. 1115 du CGI (exonération des droits d'enregistrement, sous condition de revente dans les 5 ans) et de la TVA sur marge de l'art. 268. La condition d'identité doit toutefois être préservée pour que la TVA marge s'applique au moment de la revente. Voir notre analyse : Engagement de revendre & abus de droit.
Sujets fréquemment articulés avec la TVA sur marge.
Cadre général de la TVA immobilière : champ, régimes, options, exonérations.
Voir la page TVASynthèse des régimes applicables aux transactions immobilières.
Voir la page Marchand de biensArticulation TVA marge / engagement de revendre.
Voir la page TVAQuand les travaux rendent un immeuble neuf au sens TVA ?
Voir la pagePremier échange confidentiel pour analyser les conditions du régime, sécuriser la rédaction de l'acte d'acquisition et défendre vos intérêts en cas de remise en cause.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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