1. 基础设施接通工程
为出售而对土地进行基础设施接通工程（接入供水、供电、排污管网及道路）是最明确的迹象。此类工程所需的资金与运营投入超出了单纯的财产管理范畴，直接使该地块面向建筑商进行商业化销售。
不动产增值税 — 个人出售方
积极的土地营销行为：
个人何时成为增值税纳税义务人
个人出售可建土地原则上不属于增值税征税范围：这只是对私人财产的一般管理。但欧盟法院（CJEU）在2011年9月15日的判决（Slaby案，C-180/10 及 Kuć案，C-181/10）中，以及其后的法国最高行政法院（Conseil d'État），确立了「积极的土地营销行为」这一概念：个人若为出售而动用与生产者、商人或服务提供者类似的手段，即被视为从事经济活动，成为法国税法典第256 A条意义上的纳税义务人，该出售也随之须缴纳增值税。就可建土地而言，法国并未行使增值税指令第12条赋予成员国的、将偶然性交易视为应税的选择权：出售仅属偶然这一情形本身并不赋予任何纳税义务人身份，关键始终在于能否认定存在经济活动。欧盟法院与法国最高行政法院所采用的迹象，首要是基础设施接通工程与专业水准的营销手段；地块分割与委托中介，只有在与上述其中一项结合时才具有分量。本页梳理了实务判断标准。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 奠基性判决
- 欧盟法院2011年9月15日判决，C-180/10（Slaby）& C-181/10（Kuć）
- 适用条文
- 法国税法典第256 A条：以纳税义务人身份行事
- 核心标准
- 动用与生产者、商人类似的手段
- 判断迹象
- 金额显著的基础设施接通工程；专业水准的营销手段
- 法律后果
- 须缴纳增值税，登记税负亦相应变化
— 01
一个税务后果重大的欧盟法概念
欧盟法院通过2011年9月15日的两项判决（Słaby案，C-180/10 及 Kuć案，C-181/10），在私人财产的一般管理（不属增值税征税范围）与增值税指令第9条意义上的经济活动（由法国税法典第256 A条转化）之间划出了界线。其采用的标准是：在出售的准备阶段，动用与生产者、商人或服务提供者所使用的手段类似的手段。
法国最高行政法院将这一标准引入法国法，判定：个人出售可建土地，若不限于单纯的财产管理，而是源于积极的土地营销行为，即动用了与专业人士类似的手段，则该出售须缴纳增值税。可特别参见最高行政法院2020年6月9日判决，第432596号：达到足够重要程度的基础设施接通工程，本身即足以构成积极营销行为，即便出售方并未动用专业水准的销售手段。最高行政法院其后进一步明确：在可建土地的开发整理项目框架内采取的行为，若其规模之大已不可能属于单纯的私人财产管理，同样构成积极营销行为（最高行政法院2022年12月9日判决，第459206号；但在该案中，最高行政法院维持了上诉法院认定相关行为不构成积极营销行为的判决）。
后果十分严重：出售须按20%计征增值税（若买方本身为纳税义务人，则可抵扣）；须履行纳税义务人制度下的申报义务（增值税申报、登记簿等）；此前的出售可能在3年追征期内被重新定性（如构成隐匿活动，追征期可延长至10年）。必须掌握这套判断迹象，才能在事前作出正确安排。
— 02
构成积极营销行为的5项转变迹象
分析建立在一组综合迹象之上。但单一因素若已充分显著，也可能足以导致身份转变：在最高行政法院2020年6月9日判决（第432596号）所涉案件中，占出售价格40%以上的基础设施接通工程即已构成定性依据，即便出售方并未动用专业水准的销售手段。
2. 将土地分割为多个地块
将土地分割为多个地块本身并不具有决定性：欧盟法院认为，出售前为取得更好的整体售价而进行的土地分割，可能仍属于个人财产管理的范畴（欧盟法院2011年9月15日 Słaby 与 Kuć 判决，C-180/10 及 C-181/10，第38点）；法国税务机关的行政解释持相同立场，并将出售地块的数量、交易持续的期间以及所得收入的多寡一并纳入（BOI-TVA-IMM-10-10-10-10，第60段）。地块分割只有与金额显著的基础设施接通工程，或与专业水准的营销手段相结合时，才具有分量。
3. 有组织的营销与销售活动
此处关键在于出售方自身投入的资源。将土地出售事宜委托给仅按买方应付佣金取酬的公证人或房地产中介，并不构成积极的营销行为；相反，投入自身资源，例如设立售楼处，或向受托代理人支付保底佣金，则倾向于显示出具有竞争性的专业经营方式（BOI-TVA-IMM-10-10-10-10，第60段）。由出售方出资的广告牌、专业网站信息发布、销售手册，以及对建筑商与开发商的主动接洽，适用同样的逻辑。
4. 事先取得建设或开发许可
在出售之前取得许可（开发许可、建设许可及各类批准）是又一迹象。个人为提升土地价值以便转售而亲自申请开发许可，已进入开发经营的逻辑，超出了单纯出售既有财产的范畴。最高行政法院将在开发整理项目框架内采取、且规模之大已不可能属于单纯私人财产管理的行为，归入积极营销行为之列（最高行政法院2022年12月9日判决，第459206号）。因此，仅取得开发许可本身并不足够：关键在于所采取行为的实际性质与规模。
5. 专业中介与架构安排
设立专门载体（SCI、开发类SAS）或聘请专业服务机构（测绘师、城市规划师、城市规划法律专家）来主导交易，会强化积极营销行为的认定。相反，孤立地出售一块继承所得的土地，且无任何前期准备行为，原则上仍不属于增值税征税范围。
— 03
本所的服务方式
本所为持有土地资产的个人（继承、家族产权分割、乡村地产分割）就其出售交易的定性提供分析服务。目标在于：避免无意中转变为增值税纳税义务人，或有意识地将交易架构为纳税义务人模式，以享受相应优势（进项增值税抵扣、面向纳税义务人买方的优化安排）。
在发生税务稽查或重新定性时，我们从迹象定性、交易的经济合理性以及既往期间的法律确定性等角度构建抗辩。
— 常见问题
出售可建土地前需要了解的全部要点
个人出售土地何时成为增值税纳税义务人？
当其在出售的准备阶段动用与生产者、商人或服务提供者类似的手段时，即符合欧盟法院2011年9月15日 Słaby（C-180/10）与 Kuć（C-181/10）判决所确立的标准。单纯出售继承所得或作为私人财产持有的土地，且无前期工程和有组织的营销，原则上仍不属于增值税征税范围。
哪些前期工程可能导致落入增值税范围？
首要迹象是出售方自费进行的、金额显著的基础设施接通工程（管网接入、道路）。地块分割与城市规划许可本身尚不足够：欧盟法院认为，出售前的土地分割、出售地块的数量、交易持续的期间以及所得收入的多寡，均可能仍属于个人财产管理的范畴（欧盟法院2011年9月15日 Słaby 与 Kuć 判决，第38点；BOI-TVA-IMM-10-10-10-10，第60段）。它们只有与上述工程，或与专业水准的营销手段相结合时，才具有分量。
委托房地产中介是否会导致成为纳税义务人？
其本身不会。委托普通房地产中介出售继承所得的土地，仍属于单纯的财产管理。但专业中介与其他迹象（土地开发分割、基础设施接通、主动接洽开发商）的组合会改变分析结论。不过，因素的累积并非必要条件：某一项迹象若已充分显著，例如金额显著的基础设施接通工程，本身即可构成定性依据（最高行政法院2020年6月9日判决，第432596号）。
转变为纳税义务人会产生哪些税务后果？
主要有三项：（1）按出售价格的20%计征增值税；（2）申报义务（税务登记、按月或按季申报增值税、交易登记簿）；（3）相应地，就基础设施工程及前期费用享有进项增值税抵扣权（这是一项实质性优势）。若买方为纳税义务人，增值税通常可由其收回，因此在经济上是中性的。
如果税务机关事后重新定性怎么办？
追征期原则上为3年（税收程序法典第L.176条）。但若个人既未申报其活动也未办理登记，税务机关可主张构成隐匿活动（税收程序法典第L.176条），将追征期延长至10年，并另按法国税法典第1728条第1款c项加征80%的罚款。抗辩需要证明存在可谅解的错误，或对积极营销行为的定性提出异议。可参见本所关于不动产交易商隐匿活动的分析。
如何在事前为出售交易提供保障？
三个方向：（1）与税务律师一起对各项迹象进行交易前分析；（2）对持有载体作出明确的架构安排（保持私人财产持有，或在充分知情的前提下设立纳税义务人架构）；（3）在承担增值税（可享抵扣）与保持在征税范围之外之间作出权衡取舍。事前审查的成本远低于事后被重新定性的代价。
特殊情形：继承与家庭内部地块分割
将遗产分割为家庭成员各自的地块（附分割的赠与、遗产分割）本身并不构成积极的营销行为。但如果继承人随后有组织地协调各自地块的商业化销售，包括集体进行基础设施接通和营销活动，分析结论就会改变。对于决定在出售前先行开发的共有产权人，尤其需要保持警惕。
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