1. 基础设施接通工程
为出售而对土地进行基础设施接通工程（接入供水、供电、排污管网及道路）是最明确的迹象。此类工程所需的资金与运营投入超出了单纯的财产管理范畴，直接使该地块面向建筑商进行商业化销售。
不动产增值税 — 个人出售方
积极的土地营销行为：
个人何时成为增值税纳税义务人
个人出售可建土地原则上不属于增值税征税范围：这只是对私人财产的一般管理。但欧盟法院（CJEU）在2011年9月15日的判决（Slaby案，C-180/10 及 Kuć案，C-181/10）中，以及其后的法国最高行政法院（Conseil d'État），确立了「积极的土地营销行为」这一概念：个人若为出售而动用与生产者、商人或服务提供者类似的手段，即成为法国税法典第256 A条意义上的临时性纳税义务人，该出售也随之须缴纳增值税。基础设施接通工程、地块分割、专业营销、专业中介：所有这些因素都可能导致身份转变。本页梳理了实务判断标准。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 奠基性判决
- 欧盟法院2011年9月15日判决，C-180/10（Slaby）& C-181/10（Kuć）
- 适用条文
- 法国税法典第256 A条：以纳税义务人身份行事
- 核心标准
- 动用与生产者、商人类似的手段
- 判断迹象
- 基础设施接通、地块分割、专业营销
- 法律后果
- 须缴纳增值税，登记税负亦相应变化
— 01
一个税务后果重大的欧盟法概念
欧盟法院通过2011年9月15日的两项判决（Słaby案，C-180/10 及 Kuć案，C-181/10），在私人财产的一般管理（不属增值税征税范围）与增值税指令第9条意义上的经济活动（由法国税法典第256 A条转化）之间划出了界线。其采用的标准是：在出售的准备阶段，动用与生产者、商人或服务提供者所使用的手段类似的手段。
法国最高行政法院将这一标准引入法国法，判定：个人出售可建土地，若不限于单纯的财产管理，而是源于积极的土地营销行为，即动用了与专业人士类似的手段，则该出售须缴纳增值税。可特别参见最高行政法院2020年6月9日判决，第432596号，该判决依照 Słaby 判例，明确了活动的经常性与职业性的认定方法。
后果十分严重：出售须按20%计征增值税（若买方本身为纳税义务人，则可抵扣）；须履行纳税义务人制度下的申报义务（增值税申报、登记簿等）；此前的出售可能在3年追征期内被重新定性（如构成隐匿活动，追征期可延长至10年）。必须掌握这套判断迹象，才能在事前作出正确安排。
— 02
构成积极营销行为的5项转变迹象
分析建立在一组综合迹象之上。导致身份转变的从来不是单一因素，而是多项因素的累积。
2. 将土地分割为多个地块
将一块土地分割为多个独立地块并分别出售，是积极营销行为的有力迹象。为转售而设立新的共有份额或进行地籍分割，已偏离财产保有的逻辑，转而接近专业土地开发商的经营逻辑。
3. 有组织的营销与销售活动
动用成熟的营销手段同样构成积极行为的特征：就多个地块委托房地产经纪人或专业代理人、设置广告牌、在专业网站上发布信息、制作销售手册、主动接洽建筑商与开发商。
4. 事先取得建设或开发许可
在出售之前取得许可（开发许可、建设许可及各类批准）是又一迹象。个人为提升土地价值以便转售而亲自申请开发许可，已进入开发经营的逻辑，超出了单纯出售既有财产的范畴。
5. 专业中介与架构安排
设立专门载体（SCI、开发类SAS）或聘请专业服务机构（测绘师、城市规划师、城市规划法律专家）来主导交易，会强化积极营销行为的认定。相反，孤立地出售一块继承所得的土地，且无任何前期准备行为，原则上仍不属于增值税征税范围。
— 03
本所的服务方式
本所为持有土地资产的个人（继承、家族产权分割、乡村地产分割）就其出售交易的定性提供分析服务。目标在于：避免无意中转变为增值税纳税义务人，或有意识地将交易架构为纳税义务人模式，以享受相应优势（进项增值税抵扣、面向纳税义务人买方的优化安排）。
在发生税务稽查或重新定性时，我们从迹象定性、交易的经济合理性以及既往期间的法律确定性等角度构建抗辩。
— 常见问题
出售可建土地前需要了解的全部要点
个人出售土地何时成为增值税纳税义务人？
当其在出售的准备阶段动用与生产者、商人或服务提供者类似的手段时，即符合欧盟法院2011年9月15日 Słaby（C-180/10）与 Kuć（C-181/10）判决所确立的标准。单纯出售继承所得或作为私人财产持有的土地，且无前期工程和有组织的营销，原则上仍不属于增值税征税范围。
哪些前期工程可能导致落入增值税范围？
主要有三类：（1）基础设施接通（管网接入、道路）；（2）地块分割并设立独立地块；（3）为提升价值而取得城市规划许可。同时具备上述多项因素的交易，将被强烈推定为积极营销行为。
委托房地产中介是否会导致成为纳税义务人？
其本身不会。委托普通房地产中介出售继承所得的土地，仍属于单纯的财产管理。但专业中介与其他迹象（土地开发分割、基础设施接通、主动接洽开发商）的组合会改变分析结论。构成积极营销行为的关键在于各项因素的累积。
转变为纳税义务人会产生哪些税务后果？
主要有三项：（1）按出售价格的20%计征增值税；（2）申报义务（税务登记、按月或按季申报增值税、交易登记簿）；（3）相应地，就基础设施工程及前期费用享有进项增值税抵扣权（这是一项实质性优势）。若买方为纳税义务人，增值税通常可由其收回，因此在经济上是中性的。
如果税务机关事后重新定性怎么办？
追征期原则上为3年（税收程序法典第L.176条）。但若个人既未申报其活动也未办理登记，税务机关可主张构成隐匿活动（税收程序法典第L.176条），将追征期延长至10年，并另按法国税法典第1728条第1款c项加征80%的罚款。抗辩需要证明存在可谅解的错误，或对积极营销行为的定性提出异议。可参见本所关于不动产交易商隐匿活动的分析。
如何在事前为出售交易提供保障？
三个方向：（1）与税务律师一起对各项迹象进行交易前分析；（2）对持有载体作出明确的架构安排（保持私人财产持有，或在充分知情的前提下设立纳税义务人架构）；（3）在承担增值税（可享抵扣）与保持在征税范围之外之间作出权衡取舍。事前审查的成本远低于事后被重新定性的代价。
特殊情形：继承与家庭内部地块分割
将遗产分割为家庭成员各自的地块（附分割的赠与、遗产分割）本身并不构成积极的营销行为。但如果继承人随后有组织地协调各自地块的商业化销售，包括集体进行基础设施接通和营销活动，分析结论就会改变。对于决定在出售前先行开发的共有产权人，尤其需要保持警惕。
Cité par
© BENSAID Avocats — 本网站信息不构成法律意见，不能替代个性化的税务分析。