Cession de parts de société à prépondérance immobilière : quels droits d'enregistrement ?

Comment savoir si la société est à prépondérance immobilière ?

Selon l'article 726, I, 2°, du CGI, « est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé [...] et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France » ou de participations dans des personnes morales non cotées elles-mêmes à prépondérance immobilière (Légifrance).

• Le ratio. L'administration retient au numérateur la valeur des immeubles et droits réels immobiliers situés en France et celle des participations dans des sociétés à prépondérance immobilière, au dénominateur la valeur de la totalité de l'actif brut, français et étranger. La société est visée au-delà de la moitié, chaque élément étant pris à sa valeur vénale réelle (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 110).
• Les immeubles d'exploitation comptent. À la différence de l'article 150 UB (plus-values), l'article 726 n'écarte pas les immeubles affectés à l'activité de la société : l'administration les retient, « qu'elle les affecte ou non à sa propre exploitation » (même BOI, § 110).
• Les immeubles par destination ne comptent pas. Le texte ne vise que les immeubles et les droits réels immobiliers (Cass. com., 2 décembre 2020, ci-dessous).
• Les chaînes de sociétés. Une participation dans une société elle-même à prépondérance immobilière entre au numérateur, quels que soient le nombre de niveaux interposés et la nationalité des sociétés intermédiaires (§ 110).
• L'année qui précède. Il suffit que la condition ait été remplie à un moment quelconque de l'année précédant la cession, sauf, selon l'administration, si la société a perdu cette qualité pendant cette année en cédant ses immeubles ou participations immobilières (§ 120).
• Les exclusions. Sont exclus les sociétés cotées, les organismes HLM, les sociétés d'économie mixte de logement social et certaines foncières visées à l'article 199 terdecies-0 AB (art. 726, I, 2°).

Sur quelle base le droit de 5 % est-il calculé ?

Le droit est assis « sur le prix exprimé et le capital des charges qui peuvent ajouter au prix ou sur une estimation des parties si la valeur réelle est supérieure au prix augmenté des charges » (art. 726, II). L'administration peut rectifier un prix inférieur à la valeur vénale réelle, par la procédure contradictoire et à charge pour elle de prouver l'insuffisance (art. 666 ; LPF, art. L. 17).

Le passif social n'est une charge augmentative du prix que si l'acquéreur libère le cédant d'une dette personnelle ou d'une garantie consentie pour la société (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 120). Le remboursement du compte courant du cédant est analysé comme un transfert de créance, au droit fixe (même BOI, § 200, à propos des sociétés de construction).

Aucun abattement ne s'applique. L'abattement égal au rapport entre 23 000 € et le nombre total de parts est réservé aux cessions de parts sociales relevant du 1° bis, « autres que celles soumises au taux mentionné au 2° » (art. 726, I, 1° bis). Les exonérations du II (acquisitions intragroupe, sociétés en sauvegarde ou en redressement judiciaire, rachats pour un plan d'épargne d'entreprise) ne visent que les 1° et 1° bis : elles ne couvrent pas le droit de 5 %. Les cessions résultant d'opérations de pension régies par le Code monétaire et financier échappent, elles, à toutes les perceptions de l'article 726.

Enfin, pour une société à parts non passible de l'impôt sur les sociétés, la cession de parts dans les trois ans de l'apport est traitée comme portant sur les biens apportés (art. 727).

Que se passe-t-il lorsque la société ou la signature sont à l'étranger ?

La définition joue « quelle que soit sa nationalité » : une société luxembourgeoise ou suisse dont l'actif est principalement constitué d'immeubles situés en France est visée. Le siège ne compte pas.

• Enregistrement dans le mois. L'acte de cession doit être enregistré dans le mois de sa date, « y compris lorsque ces cessions sont réalisées à l'étranger et quelle que soit la nationalité des parties » (CGI, art. 635, 2, 7° bis). L'enregistrement est subordonné à la présentation de l'acte exigé par l'article 1865-1 du Code civil (art. 635-0 A) ; la déclaration prévue à défaut d'acte (art. 639) ne conserve d'utilité pratique, pour ces sociétés, que dans les hypothèses exclues de ce texte.
• Acte notarié en France. Lorsque la cession est réalisée à l'étranger, elle doit être constatée, dans le délai d'un mois, par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France (art. 726, III, A).
• Crédit d'impôt. Le droit d'enregistrement effectivement acquitté dans l'État d'immatriculation de la société, dans le cadre d'une formalité obligatoire, s'impute sur le droit français dans la limite de celui-ci (CGI, art. 718 bis). L'excédent n'est pas restitué (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 240).
• Forme de l'acte. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil exige, à peine de nullité, un acte authentique ou contresigné par avocat : voir notre page cession de parts de SCI : acte notarié ou contresigné par avocat.
• Cédant non résident. Pour la plus-value, l'article 244 bis A impose en principe un représentant accrédité en France, sauf notamment au cédant établi dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen sous conventions d'assistance (IV et IV bis).

Qui paie les droits, et que doit contenir l'acte ?

Sauf stipulation contraire de l'acte, les droits d'un acte translatif de propriété sont supportés par le nouveau possesseur, c'est-à-dire le cessionnaire (art. 1712). Pour les actes sous signature privée et ceux passés à l'étranger, ils sont acquittés par les parties (art. 1705, 5°). La solidarité suppose d'être partie à l'acte (Cass. com., 16 septembre 2026, ci-dessous).

L'acte, ou à défaut la déclaration, doit indiquer expressément si la société est une société immobilière de copropriété dotée de la transparence fiscale (art. 1655 ter), si les titres cédés confèrent au cessionnaire la jouissance d'immeubles au sens de l'article 728, et si le cessionnaire acquitte ou s'engage à acquitter des dettes de la société envers le cédant, avec leur montant (art. 726, III, B). L'absence de mention vaut déclaration négative, sous réserve du contrôle (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 300).

Quatre décisions qui fixent la lecture de l'article 726

• Immeubles par destination exclus. Les installations techniques d'une centrale hydroélectrique, immeubles par destination, ne comptent pas : l'article 726, I, 2°, ne vise que les immeubles et droits réels immobiliers, et la société restait sous la moitié (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559, publié au Bulletin et au Rapport).
• Cession d'usufruit hors du champ. La cession pour vingt ans de l'usufruit de parts de SCI, taxée à 5 %, est déchargée : l'usufruitier n'est pas associé, et la cession d'usufruit n'emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux (Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884). L'administration admet l'enregistrement de l'acte au droit fixe (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 140).
• La valeur réelle des titres. La valeur de parts non cotées s'apprécie au vu de tous les éléments permettant d'approcher le prix qu'aurait donné l'offre et la demande sur un marché réel, l'actif social n'étant que l'un d'eux (Cass. com., 21 octobre 1997, n° 95-13.769). La solution, rendue pour une société commerciale, guide le contrôle de toute assiette.
• Rachat de ses actions par un OPCI, et solidarité. Le rachat par une SPPICAV de ses actions détenues par son actionnaire principal supporte 5 % (art. 726, 825 et 730 quinquies) dès lors que l'actionnariat se trouve dans l'une des situations de l'article 730 quinquies, ce qui était le cas, même s'il réalise une réduction de capital ; le procès-verbal du conseil ne rendait pas l'actionnaire, non partie, solidaire des droits (Cass. com., 16 septembre 2026, n° 25-13.359, publié au Bulletin).

Comment ce droit s'articule-t-il avec la taxe de 3 % et l'impôt sur la plus-value ?

Le droit d'enregistrement n'est qu'un des impôts de l'opération. Une entité, française ou étrangère, qui possède des immeubles en France, directement ou par entité interposée, est en outre redevable, sauf exonération, d'une taxe annuelle égale à 3 % de leur valeur vénale (art. 990 D). Voir notre page taxe de 3 %.

La plus-value du cédant obéit à une autre définition. Pour les sociétés ou groupements relevant des articles 8 à 8 ter, l'article 150 UB apprécie la prépondérance immobilière à la clôture des trois exercices précédant la cession et écarte les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale. Les deux qualifications peuvent diverger (voir plus-values immobilières).

Lorsque l'acquéreur est une structure étrangère, voir aussi notre page société étrangère en France ; pour les opérations plus larges, voir opérations immobilières.