Cession de parts de SCI : acte notarié ou contresigné par avocat, sous peine de nullité

Ce que dit l'article 1865-1, et à partir de quand

L'article 1865-1 figure à la section 6 du chapitre consacré à la société civile (Code civil, livre III, titre IX), sous l'intitulé « Cession des parts sociales ». Il dispose au I : « À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger [...], un acte sous signature privée rédigé par celui-ci » (Légifrance).

Les professionnels réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d'information du titre VI du livre V du Code monétaire et financier, c'est-à-dire de la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Le II écarte les cessions de parts ou d'actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du même code.

• Création. L'article a été créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, publiée au Journal officiel du 26 juin 2026.
• Entrée en vigueur. L'article n'a qu'une version, en vigueur depuis le 27 juin 2026. La version consolidée ne comporte aucune disposition transitoire.
• Effet dans le temps. Selon l'article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l'avenir. Une cession constatée avant le 27 juin 2026 n'est donc pas, en principe, atteinte. Une cession constatée à compter de cette date doit respecter l'une des trois formes.

Quelles sociétés sont visées : la composition de l'actif, pas la forme sociale

L'article 1865-1 ne vise pas « les SCI ». Il renvoie à la définition fiscale de la personne morale à prépondérance immobilière, au 2° du I de l'article 726 du CGI. Une SARL, une SAS ou une société étrangère peut donc entrer dans le champ, et une SCI peut en sortir.

• Titres non cotés. Les droits sociaux ne sont négociés ni sur un marché réglementé ni sur un système multilatéral de négociation.
• Actif immobilier. L'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales non cotées elles-mêmes à prépondérance immobilière. La doctrine retient un actif brut constitué pour plus de la moitié de ces éléments, estimés à leur valeur vénale (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 110).
• Date d'appréciation. La prépondérance s'apprécie au jour de la cession ou à tout moment de l'année qui la précède. Le BOFiP écarte toutefois la société qui a perdu cette qualité du fait de la cession, pendant cette année, de ses immeubles ou de ses participations (§ 120).
• Immeubles par destination. Ils ne comptent pas dans le calcul, l'article 726 ne visant que les immeubles et les droits réels immobiliers (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559).
• Exclusions. Les organismes d'habitations à loyer modéré, les sociétés foncières remplissant les conditions de l'article 199 terdecies-0 AB du CGI et les sociétés d'économie mixte de logement social ne sont pas des personnes morales à prépondérance immobilière (CGI, art. 726, I-2°). Les placements collectifs sont écartés par le II de l'article 1865-1.

Une SCI de famille qui détient un immeuble parisien est dans le champ. Une SCI dont l'actif est principalement composé d'immeubles situés à l'étranger, ou de valeurs mobilières, n'y est pas : la cession de ses parts reste soumise à l'article 1865 du Code civil, qui exige un écrit et organise l'opposabilité à la société et aux tiers, sans l'exigence de forme nouvelle. Pour une société dans le champ, l'article 1865 continue de s'appliquer en plus de l'article 1865-1 : il garde son rôle d'écrit et d'opposabilité.

Les formes d'acte admises, et l'enregistrement

Le texte énumère trois formes. Hors de ces formes, la cession d'une société à prépondérance immobilière est nulle.

Sociétés étrangères et actes signés hors de France

La définition de l'article 726 s'applique à la personne morale « quelle que soit sa nationalité » (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559). Le BOFiP vise tout groupement, quelles que soient sa forme, sa dénomination et sa nationalité, doté d'une personnalité juridique distincte (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 80). Une société de droit suisse, luxembourgeois ou anglais dont l'actif est principalement constitué d'immeubles situés en France est donc une personne morale à prépondérance immobilière au sens du texte auquel renvoie l'article 1865-1.

Ce renvoi ne dit pas quelle loi gouverne la forme de la cession lorsque la société est de droit étranger et que l'acte est signé à l'étranger. Ni le texte ni, à ce jour, une décision de la Cour de cassation ne tranchent ce point, et le cabinet ne l'affirme dans aucun sens. Des règles fiscales existantes s'y superposent. Selon l'article 718 bis du CGI, les cessions de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière par acte passé à l'étranger sont soumises au droit d'enregistrement français, sous imputation éventuelle des droits acquittés dans l'État d'immatriculation de la société (CGI, art. 718 bis). Selon l'article 726, III, A, du CGI, les cessions de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière réalisées à l'étranger doivent être constatées, dans un délai d'un mois, par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France.

En pratique, pour une cession signée hors de France, l'acte notarié reçu en France satisfait à la fois l'article 726, III, A, et l'article 1865-1. L'acte contresigné par avocat satisfait au second, mais ce même article 726, III, A, ne mentionne que le notaire : l'articulation doit être examinée avant la signature. La situation d'une société suisse propriétaire d'un immeuble en France est traitée sur notre page société suisse propriétaire d'un immeuble en France ; le cadre général figure sur la page société étrangère en France.

La nullité : ce que le texte ne dit pas

L'article dit « à peine de nullité » et s'arrête là. Il ne distingue pas la nullité absolue de la nullité relative. L'article 1179 du Code civil les sépare selon l'intérêt protégé : la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général, relative lorsqu'elle a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé. La troisième chambre civile a ainsi jugé relative la nullité d'une promesse de vente de plus de dix-huit mois non constatée par acte authentique, la règle ne protégeant que le promettant (Cass. civ. 3e, 26 novembre 2020, n° 19-14.601).

Pour l'article 1865-1, les indices vont dans les deux sens. Les obligations de vigilance et le lien avec l'enregistrement de l'article 635-0 A relèvent de l'intérêt général ; l'exigence d'un acte conseillé protège aussi les parties. Aucune décision ne tranche. Or de cette qualification dépendent la personne qui peut agir, le délai (cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits, selon l'article 2224 du Code civil) et la possibilité pour les parties de régulariser.

Le texte est muet sur les suites d'une cession nulle : restitution du prix, mouvements de parts inscrits dans les registres, publicité au registre du commerce et des sociétés prévue par l'article 1865, droits d'enregistrement déjà acquittés. La seule position sûre est de ne pas signer hors forme.

Deux décisions de la Cour de cassation pour lire le texte

Aucune décision publiée de la Cour de cassation n'applique à ce jour l'article 1865-1 : une recherche dans Judilibre, au 12 octobre 2026, ne ressort aucune décision qui le vise. Deux arrêts publiés éclairent les deux notions qu'il mobilise, la prépondérance immobilière et le régime de la nullité.

• Cour de cassation, chambre commerciale, 2 décembre 2020, n° 18-25.559 (FS-P+R, rejet). Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France. L'article 726 ne mentionnant que les immeubles et les droits réels immobiliers, les immeubles par destination, ici les installations techniques d'une centrale hydroélectrique, ne comptent pas : la société cédée restait sous le seuil et la cession n'était pas taxée à 5 % (Cour de cassation).
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 novembre 2020, n° 19-14.601 (FS-P+B+I, rejet). La règle exigeant un acte authentique pour une promesse de vente de plus de dix-huit mois a pour objet la seule protection du promettant : la nullité encourue est relative, et seul le promettant peut l'invoquer. La qualification suit l'intérêt que la règle de forme protège (Cour de cassation).

Avant de signer : cinq vérifications

• Qualifier la société. Établir l'actif brut à la valeur vénale, au jour de la cession et sur les douze mois précédents, en distinguant immeubles situés en France, immeubles situés à l'étranger et participations.
• Choisir la forme. Acte notarié ou acte contresigné par avocat. L'expert-comptable n'intervient que dans les cas où il est légalement habilité.
• Cession signée hors de France. Privilégier l'acte notarié reçu en France, qui satisfait l'article 726, III, A, et l'article 1865-1.
• Promesse puis réitération. La cession définitive doit être constatée dans l'une des trois formes. Un transfert sur les registres de la société, sans acte conforme, ne régularise pas la cession.
• Conserver l'acte. L'enregistrement est subordonné à la présentation de sa copie (CGI, art. 635-0 A).

Le cabinet rédige et contresigne ces actes pour une partie ou pour toutes, dans le respect des obligations de vigilance, et procède à la qualification préalable de la société. Les statuts de la SCI méritent d'être relus à cette occasion : voir notre page sur la clause de tontine dans une SCI.