Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est la division du droit de propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes, fruits) à charge d'en conserver la substance (article 578 du Code civil) ; le nu-propriétaire conserve le droit d'en disposer, mais ne peut en jouir tant que dure l'usufruit. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire recouvre automatiquement la pleine propriété.

La valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété se détermine selon le barème de l'article 669 du CGI, fonction de l'âge de l'usufruitier. L'usufruit vaut 90 % de la valeur en pleine propriété lorsque l'usufruitier a moins de 21 ans révolus, puis décroît par tranches de dix ans : 60 % de 41 à 50 ans, 50 % de 51 à 60 ans, 40 % de 61 à 70 ans, 30 % de 71 à 80 ans, 20 % de 81 à 90 ans, puis 10 % au-delà de 91 ans révolus. La nue-propriété représente le complément à 100 %. Ce barème sert d'assiette aux droits de donation et de succession.

L'usufruit consenti pour une durée déterminée, dit usufruit temporaire, est évalué à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans pouvoir excéder la valeur de l'usufruit viager résultant du barème par âge (article 669, II du CGI). Ce mode d'évaluation intéresse notamment les donations temporaires d'usufruit, par exemple au profit d'un enfant majeur pendant ses études, ou la constitution d'un usufruit temporaire au bénéfice d'un organisme.

Non. Lorsque l'usufruit s'éteint par l'expiration du temps fixé ou par le décès de l'usufruitier, sa réunion à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe (article 1133 du CGI). Le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien en franchise de droits de mutation. C'est cet effet qui rend la donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit fiscalement efficace : les droits ne sont acquittés qu'une fois, sur la seule valeur de la nue-propriété au jour de la donation.

Les dividendes régulièrement distribués constituent des fruits qui reviennent, en principe, à l'usufruitier (article 582 du Code civil). En revanche, lorsqu'un dividende est distribué par prélèvement sur les réserves, la Cour de cassation juge que le droit de jouissance de l'usufruitier s'exerce, sauf convention contraire, sous la forme d'un quasi-usufruit sur le produit de cette distribution (Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246), l'usufruitier perçoit les sommes mais reste tenu d'une dette de restitution exigible au terme de l'usufruit. La clé de répartition mérite d'être précisée dans les statuts et, le cas échéant, dans une convention de quasi-usufruit. Voir notre page dédiée au quasi-usufruit.

L'usufruitier supporte les charges d'entretien et les réparations courantes du bien (article 605 du Code civil) ainsi que les charges annuelles telles que la taxe foncière et les dépenses de jouissance. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations énumérées à l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture). Cette répartition peut être aménagée par convention entre les parties, ce qui est souvent opportun dans une opération de transmission.

Oui, le démembrement figure parmi les outils centraux de la planification successorale. En donnant la nue-propriété d'un bien tout en s'en réservant l'usufruit, le donateur transmet le bien à ses héritiers pour un coût fiscal calculé sur la seule valeur de la nue-propriété (barème de l'article 669 du CGI), conserve la jouissance et les revenus du bien sa vie durant, et permet à ses héritiers de recueillir la pleine propriété en franchise de droits au décès (article 1133 du CGI). L'opération peut porter sur un bien immobilier, des titres de société ou être combinée avec une fiducie pour les configurations les plus sophistiquées.