TVA immobilière

En droit fiscal français, une opération immobilière est soumise à la TVA immobilière dès lors qu’elle constitue une livraison de biens ou une prestation de services réalisée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel (article 256 du CGI).

Cette règle est le prolongement de la directive 2006/112/CE qui régit la TVA dans l’Union européenne. L’appréciation du statut d’assujetti repose sur une activité économique, une organisation et une régularité. En matière immobilière, cela vise notamment les marchands de biens, les promoteurs ou les particuliers ayant des démarches actives de commercialisation.

Le critère de « démarche active » a été reconnu par la CJUE (aff. C-180/10 et C-181/10 Słaby) et repris par la jurisprudence française (CE, 9 nov. 2015, n°384682). Il s’agit d’un faisceau d’indices : publicité, viabilisation, division, coordination d’intervenants, etc.

Ce point est régulièrement contesté lors des contrôles fiscaux et peut donner lieu à un redressement important si une opération exonérée est requalifiée comme taxable.

En fonction de la nature du bien et de son ancienneté, les opérations immobilières peuvent être soumises à différents régimes : TVA sur le prix total, TVA sur la marge, ou exonération. Le choix du régime dépend des caractéristiques de l’immeuble (neuf ou ancien), de l’identité de l’acquéreur, et de l’affectation future du bien.

Il convient de se référer notamment aux articles 257 et 260 du CGI, au BOI-TVA-IMM-10-10 et à la doctrine administrative pour déterminer la règle applicable.

Certaines opérations sont exonérées de plein droit (location nue, cession d’immeubles anciens), sauf si le vendeur ou bailleur opte pour leur taxation. L’option à la TVA est fréquente dans le secteur professionnel pour bénéficier du droit à déduction.

L’exonération n’entraîne pas toujours l’absence d’imposition : des droits d’enregistrement peuvent être dus. Il faut donc arbitrer en fonction de la situation des parties et de l’opération envisagée.

Est taxable à la TVA toute livraison d’immeuble neuf, c’est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans, ou réalisé par un assujetti constructeur. Cela vise la vente par un promoteur, la revente d’un immeuble rénové de façon significative (restructuration lourde), ou encore la première mutation à titre onéreux d’un immeuble.

Les modalités pratiques sont précisées au BOI-TVA-IMM-10-20-10. En cas de revente d’immeuble rénové, l’ampleur des travaux doit être telle qu’ils aboutissent à un immeuble neuf. Le caractère substantiel des travaux est une question de fait (analyse technique).

La location nue est en principe exonérée de TVA. Toutefois, une option peut être formulée dans certaines situations, notamment lorsque le locataire est assujetti. Cette option permet de récupérer la TVA sur travaux et d’éviter les droits d’enregistrement de 5,80% en cas de cession du droit au bail ou d’immeuble occupé.

Une page dédiée précise les conditions, les modèles de clauses, et les points d’attention pour la sécurisation de l’option.

Ce régime spécifique permet de taxer non pas le prix total, mais uniquement la marge réalisée lors d’une revente d’immeuble. Il s’applique à condition que le bien ait été acquis sans TVA et que l’immeuble ne soit pas neuf.

L’analyse de la jurisprudence récente (CE, 27 mars 2020, SAS Icade Promotion Logement) est essentielle, car elle conditionne la validité du régime à l’identité juridique du bien acquis et revendu. Voir notre guide complet.

En matière de TVA immobilière, les obligations de mention ne concernent pas uniquement la facturation classique : elles s’appliquent également aux actes notariés qui constatent des ventes ou mutations d’immeubles. Ces actes jouent le rôle de « facture TVA » dès lors qu’ils sont passés devant notaire et formalisent une opération taxée.

Ainsi, l’acte notarié doit impérativement mentionner :

• le régime de TVA applicable (TVA sur le prix total ou TVA sur la marge) ;
• le fondement juridique (notamment l'article 257 du CGI ou l’article 268 pour la marge) ;
• la qualité du vendeur (assujetti ou non) et la nature de l’immeuble (neuf, ancien, terrain à bâtir) ;
• la mention expresse de l’option pour la taxation, lorsqu’elle est requise (TVA sur option, SPI) ;
• la répartition de la charge de TVA entre les parties, en particulier en cas d’autoliquidation (CGI art. 283-2).

Ces mentions conditionnent à la fois la récupération de la TVA par l’acquéreur et la sécurité juridique de l’opération. L’absence ou l’imprécision de ces éléments peut justifier un redressement fiscal, notamment en cas de contrôle ciblé sur la TVA sur marge.

L'administration fiscale précise ces exigences dans la doctrine BOI-TVA-IMM-10-20-10 (§270 et suivants), et la jurisprudence a régulièrement confirmé que la simple intention des parties ne suffit pas : la TVA doit être expressément mentionnée dans l’acte.

Il est donc indispensable que le notaire identifie clairement le régime applicable et consigne les options exercées, en lien avec l’analyse juridique du régime fiscal de l’immeuble. Ces précautions sont renforcées en cas de vente entre assujettis ou de transferts entre sociétés liées.

Le droit à déduction constitue un principe fondamental du système de TVA, consacré par l’article 168 de la directive 2006/112/CE et l’article 271 du Code général des impôts. Il permet aux assujettis de récupérer la taxe supportée sur leurs achats dans la mesure où ces derniers sont utilisés pour la réalisation d’opérations ouvrant droit à déduction.

La doctrine fiscale (BOI-TVA-DED-10) rappelle que cette déduction est immédiate, mais conditionnée à la présence d’une facture conforme et à l’affectation du bien ou service à une activité taxable.

1. Notion d’affectation à des opérations ouvrant droit à déduction

Une dépense est éligible à déduction dès lors qu’elle est affectée à une opération imposable : cession d’immeuble neuf, prestations de services taxées, location soumise à TVA sur option, etc. En revanche, la TVA ne sera pas récupérable pour des activités exonérées sans droit à déduction (ex : cession d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans sans option).

2. Le mécanisme des coefficients

Le système français repose sur trois coefficients (article 206, IV de l'annexe II au CGI) :

• Coefficient d’assujettissement : proportion d’utilisation du bien ou service pour l’activité économique (vs activité non économique, par ex. affectation à un logement).
• Coefficient de taxation : part de l’activité économique ouvrant effectivement droit à déduction (par ex. activités exonérées vs taxées).
• Coefficient d’admission : application d’exclusions prévues par l’article 206, IV (ex. véhicules de tourisme, dépenses somptuaires…)

Le coefficient de déduction = produit des trois coefficients. En pratique, cette mécanique est souvent négligée ou mal documentée, générant un risque significatif lors des contrôles fiscaux.

3. Particularités en matière immobilière

En immobilier, la complexité vient de la diversité des régimes : exonérations, options, opérations mixtes… Un projet immobilier peut ainsi générer une TVA partiellement déductible (ex : immeuble comprenant des locaux professionnels taxés et des logements non taxés).

Des régularisations sont également exigées dans le temps (article 207 de l’annexe II au CGI), notamment en cas de changement d’affectation sur une période de 20 ans pour les immeubles. L’assujetti doit alors ajuster la TVA initialement déduite.

En cas de revente anticipée, de changement de locataire, ou d'option pour la TVA sur la location, des régularisations sont souvent exigées. La documentation du calcul, du ratio de déduction et des justificatifs est essentielle.

4. Contentieux fréquents

Le sujet des coefficients est un point de vigilance lors des contrôles fiscaux, notamment lorsque l’administration conteste la justification des calculs ou leur assiette. Plusieurs jurisprudences rappellent la nécessité d’une traçabilité rigoureuse :

• CE 28 février 2020, n°420296 (SCI / immobilier mixte)
• CAA Versailles, 11 mai 2023, n°22VE00543 : rejet de déduction en l’absence de ventilation fiable

Le cabinet assiste régulièrement ses clients pour anticiper ou défendre ce type de problématique. Voir notre approche en cas de redressement.

Les ventes ou locations d’immeubles font très régulièrement l’objet de contrôles fiscaux. L’administration examine les modalités de l’opération (assujetti, immeuble neuf, option, etc.) et peut requalifier une opération comme relevant de la TVA, avec rappel, pénalités et intérêts.

Il est alors nécessaire de contester ou de négocier. En cas de litige, le contentieux peut porter sur l’existence d’une activité professionnelle, sur la possibilité d’option, ou encore sur la requalification de l’immeuble. Une démarche rigoureuse est essentielle.