PILLAR — FISCALITé IMMOBILIèRE TVA immobilière
Recodification — TVA

À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).

Pôle Fiscalité immobilière — TVA

TVA immobilière

Avocats fiscalistes à Paris, nous accompagnons foncières, promoteurs, marchands de biens, hôteliers, family offices et particuliers sur l'ensemble des problématiques de TVA immobilière — champ d'application, régimes d'imposition, exonérations et options, droit à déduction, livraisons d'immeubles, baux commerciaux, TVA sur marge, mentions notariées, et défense en contrôle. Le cabinet est cité en « Forte notoriété » par Décideurs / Leaders League en TVA et fiscalité immobilière.

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Notre approche de la TVA immobilière

La TVA immobilière est l'un des terrains les plus contentieux du droit fiscal français. La frontière entre immeuble neuf et immeuble ancien, entre livraison à soi-même et simple travaux, entre TVA sur prix total et TVA sur marge détermine le régime applicable, l'assiette et la déductibilité. Une erreur de qualification peut entraîner un rappel de TVA, des intérêts de retard et, le cas échéant, des pénalités.

Notre approche : structurer en amont (choix du régime, rédaction des clauses, option à la TVA), sécuriser les opérations complexes (VEFA, BEFA, ventes de terrains, démolitions, indemnités d'éviction, pas-de-porte) et défendre en cas de contentieux devant l'administration et les juridictions administratives.

Le cabinet est régulièrement consulté par des foncières cotées et non cotées, des promoteurs, des marchands de biens, des hôteliers et opérateurs parahôteliers, ainsi que par les notaires partenaires sur les actes nécessitant une analyse TVA fine.

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Les 9 axes de la TVA immobilière

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1. Champ d'application de la TVA

Une opération immobilière est soumise à la TVA dès lors qu'elle constitue une livraison de biens ou une prestation de services réalisée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel (CGI art. 256).

  • Prolongement de la directive 2006/112/CE sur le système commun de TVA dans l'UE.
  • Notion d'assujetti : activité économique, organisation, régularité — vise marchands de biens, promoteurs et particuliers en démarche active de commercialisation.
  • Critère de la démarche active consacré par la CJUE (aff. C-180/10 et C-181/10 Słaby) et repris par le Conseil d'État (CE, 9 nov. 2015, n° 384682).
  • Faisceau d'indices : publicité, viabilisation, division en lots, coordination d'intervenants — sujet régulièrement contesté en contrôle fiscal.
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2. Régimes d'imposition

Selon la nature du bien (neuf / ancien) et son identification (immeuble bâti / terrain à bâtir), l'opération relève de la TVA sur prix total, de la TVA sur marge, ou d'une exonération.

  • TVA sur prix total — régime de droit commun pour un assujetti.
  • TVA sur marge (CGI art. 268) — uniquement sur la différence prix de vente − prix d'achat, sous conditions.
  • Exonération de plein droit pour la cession d'immeubles anciens (sauf option).
  • Détermination en fonction des caractéristiques de l'immeuble, de l'identité de l'acquéreur et de l'affectation future du bien.
  • Sources : CGI art. 257, 260 et BOI-TVA-IMM-10-10.
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3. Exonérations & régimes de faveur

Certaines opérations sont exonérées de plein droit (location nue, cession d'immeubles anciens), avec faculté d'option pour la taxation dans le secteur professionnel — afin de bénéficier du droit à déduction.

  • Location nue de locaux professionnels — option possible (CGI art. 260 2°).
  • Cession d'immeuble ancien — option pour la TVA (CGI art. 260 5° bis).
  • Arbitrage à mener : l'exonération peut entraîner l'application de droits d'enregistrement alternatifs.
  • Analyse au cas par cas, en fonction du profil des parties et de l'opération envisagée.
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4. Livraison d'immeuble & TVA

Est taxable à la TVA toute livraison d'immeuble neuf — achevé depuis moins de 5 ans, ou réalisé par un assujetti constructeur (vente promoteur, première mutation, restructuration lourde).

  • Vente par promoteur, première mutation à titre onéreux, revente après restructuration lourde.
  • Le caractère « substantiel » des travaux qualifiant un immeuble de neuf est une question de fait (analyse technique).
  • Modalités précisées au BOI-TVA-IMM-10-20-10.
  • Voir notre note d'arrêt CE 12 novembre 2025 sur le régime parahôtelier.
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5. TVA et location immobilière

La location nue est en principe exonérée de TVA — option possible pour les locaux professionnels lorsque le locataire est assujetti, permettant la récupération de la TVA sur travaux et frais.

  • Option irrévocable pendant 10 ans minimum.
  • Permet d'éviter les droits d'enregistrement de 5,80 % en cas de cession du droit au bail ou d'immeuble occupé.
  • Particulièrement utile pour les bailleurs réalisant d'importants travaux de rénovation ou d'aménagement.
  • Voir notre article sur le régime parahôtelier post-arrêt CE 12 nov. 2025.
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6. TVA sur marge

Régime spécifique permettant de taxer non pas le prix total, mais uniquement la marge réalisée lors d'une revente d'immeuble (CGI art. 268).

  • Conditions cumulatives : bien non neuf, acquis sans déduction de TVA, revente en l'état.
  • Identité juridique stricte — exigée par la jurisprudence récente.
  • CE 27 mars 2020 n° 428234 (Promialp) — démolition partielle écarte le régime de marge.
  • CE 11 octobre 2022 n° 464561 — détachement parcellaire et conditions d'application.
  • Documentation rigoureuse indispensable.
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7. Mentions obligatoires & facturation

En matière de TVA immobilière, les obligations de mention ne concernent pas uniquement la facturation classique : elles s'appliquent également aux actes notariés qui constatent des ventes ou mutations d'immeubles taxées.

  • Régime de TVA applicable — TVA sur prix total ou TVA sur marge.
  • Fondement juridique — CGI art. 257 (immeubles neufs) ou art. 268 (marge).
  • Qualification de l'opération (livraison, cession de droits, etc.) et qualité des parties (assujetti / non-assujetti).
  • Base d'imposition et taux applicable.
  • Mention de l'option formulée, le cas échéant.
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8. Droit à déduction & coefficients

Principe fondamental du système de TVA (art. 168 directive 2006/112/CE et CGI art. 271) — récupération de la taxe supportée sur les achats utilisés pour des opérations ouvrant droit à déduction. Conditionnement : facture conforme, affectation à une activité taxable, intention d'usage économique.

  • Déduction immédiate, conditionnée à une facture conforme (CGI art. 289) et à l'affectation du bien ou service à une activité taxable.
  • Intention d'usage économique suffit même si l'opération avale n'aboutit pas — CJUE 29 février 1996, C-110/94 (INZO) et CJUE 15 janvier 1998, C-37/95 (Ghent Coal Terminal).
  • Système des trois coefficients (assujettissement, taxation, admission) à calculer ligne par ligne — CGI annexe II art. 206, BOI-TVA-DED-20-10.
  • Régularisation sur 20 ans pour les immeubles (annexe II art. 207) — changement d'affectation, cession en cours de période, modification du coefficient d'admission.
  • Prorata de déduction, sectorisation distincte, groupe TVA (CGI art. 256 C, depuis 2023) — outils de pilotage pour les structures à activité mixte (foncières louant à des assujettis et non-assujettis, holdings mixtes).
  • BOI-TVA-DED-10 à BOI-TVA-DED-60 — doctrine BOFiP exhaustive sur les conditions, l'exercice et la régularisation du droit à déduction.
  • Contentieux fréquent sur la preuve de l'affectation et sur les opérations dites « holding » (immixtion dans la gestion des filiales conditionnant la déductibilité — CJUE Larentia + Minerva, C-108/14 et C-109/14).
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9. Contrôle fiscal & contentieux

Les ventes ou locations d'immeubles font fréquemment l'objet de contrôles. L'administration examine la qualification (assujetti, immeuble neuf, option) et peut requalifier l'opération avec rappel, pénalités et intérêts.

  • Contestation ou négociation lors des propositions de rectification.
  • Contentieux possible sur l'existence d'une activité professionnelle, la possibilité d'option, ou la requalification de l'immeuble.
  • Représentation devant le tribunal administratif, la CAA et le Conseil d'État.
  • Sécurisation préalable et accompagnement en régularisation spontanée pour limiter les pénalités.
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Expert référent — François Ouairy

Avocat associé en charge du bureau de Paris, spécialisé en TVA, fiscalité immobilière et fiscalité du patrimoine. Best Lawyers 2026 en Tax Law, forte notoriété Leaders League en TVA, présence dédiée en fiscalité immobilière. Auteur d'articles de référence dans Defrénois (notaires) et Lextenso sur l'engagement de revendre, les démarches actives de commercialisation foncière et les cessions patrimoniales par des assujettis à la TVA.

  • Best Lawyers 2026 — Tax Law
  • Leaders League — TVA
  • TVA immobilière
  • Engagement de revendre
  • Restructuration lourde
  • Defrénois & Lextenso
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Questions fréquentes

Quel est le régime de TVA d'une vente d'immeuble en France ?

La vente d'un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans) par un assujetti est soumise à la TVA sur prix total. La vente d'un immeuble ancien est en principe exonérée, avec une option possible pour la TVA (prix total ou marge selon la situation). Les ventes de terrains à bâtir obéissent à un régime spécifique. La qualification — neuf, ancien, terrain à bâtir — et le statut du vendeur déterminent le régime applicable.

Quand un immeuble est-il considéré comme « neuf » au sens de la TVA ?

Un immeuble est neuf au sens de la TVA lorsqu'il est achevé depuis moins de 5 ans, ou lorsqu'il résulte d'une restructuration lourde assimilable à une reconstruction. Le caractère substantiel des travaux est une question de fait : modification des éléments porteurs (fondations, façades, planchers, charpente) ou de la consistance des locaux. Le BOI-TVA-IMM-10-20-10 et la jurisprudence du Conseil d'État précisent les critères.

Qu'est-ce que la TVA sur marge et quand s'applique-t-elle ?

La TVA sur marge (CGI art. 268) ne porte que sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, sous trois conditions cumulatives : (1) le bien n'est pas neuf, (2) il a été acquis sans déduction de TVA (auprès d'un particulier ou en marge), (3) il est revendu en l'état. La jurisprudence récente (CE 27 mars 2020 Promialp ; CE 11 oct. 2022 n° 464561) impose une analyse stricte de l'identité juridique du bien — démolitions ou détachements parcellaires écartent le régime.

Une location nue d'immeuble peut-elle être soumise à la TVA ?

Pas de plein droit. La location nue d'immeuble est en principe exonérée de TVA. Le bailleur peut toutefois opter pour la TVA (CGI art. 260 2°) sur les locaux nus à usage professionnel. L'option est irrévocable pendant 10 ans minimum, mais permet de récupérer la TVA sur les travaux et charges du bien — utile pour les bailleurs réalisant d'importants travaux de rénovation.

Quels sont les taux de TVA applicables en matière immobilière ?

Le taux normal est 20 % (ventes d'immeubles neufs, location avec option, prestations standards). Le taux intermédiaire de 10 % s'applique notamment aux travaux d'amélioration, transformation et entretien dans les logements achevés depuis plus de 2 ans. Le taux réduit de 5,5 % vise certains travaux d'amélioration énergétique. La qualification du taux est régulièrement contestée en contrôle — le BOI-TVA-LIQ précise les critères.

Comment fonctionne le droit à déduction de TVA en matière immobilière ?

Le droit à déduction (CGI art. 271, directive 2006/112/CE art. 168) permet à l'assujetti de récupérer la TVA supportée sur les achats utilisés pour des opérations ouvrant droit à déduction. Trois coefficients sont à calculer : assujettissement, taxation, admission (annexe II art. 206). Pour les immeubles, la régularisation s'opère sur 20 ans (annexe II art. 207). Une affectation mixte ou un changement d'usage déclenche une régularisation.

Que faire en cas de contrôle TVA sur une opération immobilière ?

Trois étapes : (1) analyser la proposition de rectification pour identifier les points contestables — qualification de l'immeuble, statut d'assujetti, condition d'option, taux retenu ; (2) répondre dans le délai de 30 jours (prorogeable à 60 jours) avec des éléments factuels et juridiques précis ; (3) en cas de maintien, saisir l'interlocuteur départemental, puis la commission départementale des impôts, et le cas échéant le tribunal administratif. Un accompagnement précoce limite très significativement le risque financier.

Une opération immobilière à structurer ou un contentieux TVA à sécuriser ?

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Jonathan Bensaid, avocat fondateur

Article rédigé par

Me Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, fondateur du cabinet Bensaid Avocats, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève.

© BENSAID Avocats — Les informations publiées sur ce site ne constituent pas un conseil juridique. Sources : CGI art. 256, 256 A (champ), 256 C (groupe TVA), 257 (immeubles neufs), 260 2° & 5° bis (options), 268 (TVA sur marge), 271, 273 (droit à déduction), 289 (facture conforme) ; CGI annexe II art. 206-207 (coefficients & régularisation 20 ans) ; directive UE 2006/112/CE ; BOI-TVA-IMM ; BOI-TVA-DED-10 à 60 ; CE 9 nov. 2015 n° 384682 (démarche active) ; CJUE C-180/10 et C-181/10 Słaby ; CJUE 29 fév. 1996 C-110/94 INZO ; CJUE C-108/14 et C-109/14 Larentia + Minerva ; CE 27 mars 2020 n° 428234 (Promialp) ; CE 11 octobre 2022 n° 464561. Mise à jour éditoriale : mai 2026.