Projet de loi de finances 2027 : les mesures fiscales en discussion

Le calendrier de la navette après le rejet à l'Assemblée

Une loi de finances suit un calendrier fixé par l'article 47 de la Constitution. L'Assemblée nationale doit se prononcer en première lecture dans les quarante jours qui suivent le dépôt, et le Sénat dans les vingt jours de sa saisine. Si l'Assemblée n'a pas voté l'ensemble du projet dans ce délai, le Gouvernement saisit le Sénat du texte qu'il a présenté, modifié le cas échéant par les amendements votés par l'Assemblée et acceptés par lui, et le Sénat dispose alors de quinze jours (article 40 de la loi organique relative aux lois de finances). Le texte passe ensuite, en principe, en commission mixte paritaire puis, à défaut d'accord, en nouvelle lecture et, si le Gouvernement le demande, en lecture définitive. Si le Parlement ne s'est pas prononcé dans un délai de soixante-dix jours, « les dispositions du projet peuvent être mises en vigueur par ordonnance ».

Ces règles comptent pour vos décisions. L'Assemblée ayant rejeté la première partie, le projet est considéré comme rejeté en première lecture : aucun des amendements votés par les députés ne devrait figurer dans le texte transmis au Sénat, qui serait le projet déposé par le Gouvernement. C'est ce qui s'est produit pour le budget 2025 : rejeté par l'Assemblée le 12 novembre 2024, le projet a été transmis au Sénat le 21 novembre 2024 dans sa version initiale (dossier du Sénat). Les positions prises par les députés ne sont pas perdues pour autant : le Sénat peut les reprendre, le Gouvernement peut les intégrer au texte qu'il défend, et l'Assemblée peut les rétablir en nouvelle lecture. La page indique donc, pour chaque mesure, la version déposée, qui redevient la référence, et la version votée par les députés avant le rejet.

Les étapes à venir, dans l'ordre :

• Sénat : transmission du projet déposé, examen en commission des finances puis en séance, dans les vingt jours de la saisine. Le calendrier annoncé prévoit la séance publique du 20 novembre au 8 décembre et un vote sur l'ensemble le 9 décembre, sous réserve de confirmation au dossier législatif.
• Commission mixte paritaire sur le texte du Sénat, puis, à défaut d'accord, nouvelle lecture dans chaque assemblée et lecture définitive à l'Assemblée nationale. C'est à ces stades que les députés peuvent rétablir les mesures qu'ils avaient votées.
• Conseil constitutionnel, s'il est saisi, puis promulgation et publication au Journal officiel, en principe avant la fin du mois de décembre. Cette page présentera alors la loi de finances pour 2027.
• À défaut : si le Parlement ne s'est pas prononcé dans les soixante-dix jours, les dispositions du projet peuvent être mises en vigueur par ordonnance ; si le budget ne peut être promulgué à temps, le Gouvernement peut d'abord demander un vote séparé sur la première partie ; à défaut, il dépose une loi spéciale autorisant la perception des impôts existants jusqu'au vote du budget (article 45 de la loi organique), voie retenue en décembre 2024 et en décembre 2025.

Apport-cession : le texte déposé revient devant le Sénat, après la réécriture des députés

Ce que prévoit le texte déposé, sur lequel le Sénat délibérera. L'article 5 met fin au report d'imposition de la plus-value d'apport (article 150-0 B ter du CGI) en cas de toute transmission à titre gratuit des titres de la holding, donation comme succession, et abroge le II de l'article, qui organise aujourd'hui la reprise du report par le donataire qui contrôle la holding. L'impôt sur le revenu pourrait être réglé sur cinq ans, contre garanties (futur article 1681 G). Ce texte, ses effets et le calendrier sont détaillés sur notre page budget 2027 : le pacte Dutreil préservé, la fin de la purge de l'apport-cession.

Ce que les députés avaient adopté avant le rejet (amendement n° 3089 et sous-amendement n° 3985). Cette version est tombée avec le rejet de la première partie ; elle reste décrite ici parce qu'elle peut être reprise au Sénat ou en nouvelle lecture. Les députés avaient supprimé le remplacement général des mots « cession à titre onéreux » par le mot « transmission » et maintenu le II. À la place, un nouveau 5° du I aurait mis fin au report en cas de donation ou de don manuel des titres reçus en rémunération de l'apport, mais seulement si la holding a cédé, fait racheter, rembourser ou annuler les titres apportés dans les huit ans suivant l'apport et si l'une de ces deux situations se présente :

• la cession est intervenue dans les trois ans de l'apport et le report a été maintenu grâce à un réinvestissement dans des fonds de capital-investissement (d du 2° du I) : le report prendrait fin à hauteur de la part du produit ainsi réinvestie ;
• la cession est intervenue plus de trois ans après l'apport et le produit n'a pas été réinvesti, dans le délai et la proportion prévus au 2°, dans une activité opérationnelle ou au capital de sociétés éligibles (a, b et c du 2°) : le report prendrait fin à hauteur de la part non réinvestie.

Si le délai de réinvestissement court encore au jour de la donation, le report prendrait fin, au nom du donateur, à son expiration. Une perte de valeur des titres depuis l'apport, constatée à la transmission, s'imputerait sur la plus-value en report. La donation avec réserve d'usufruit ne compterait que pour la valeur de la nue-propriété selon le barème de l'article 669. Les opérations intercalaires (fusion, scission, échange, apport placé en sursis ou en report, annulation sans attribution aux associés) ne sont pas regardées comme des cessions. Le plan de règlement de l'impôt sur le revenu (futur article 1681 G) passerait de cinq à dix ans, toujours contre garanties.

Ce que cela changerait. Sous le texte déposé, toute transmission des titres reçus en rémunération de l'apport, par donation comme par succession, rendrait la plus-value en report imposable. Dans la version des députés, la succession n'était plus visée, la plus-value en report restant effacée au décès comme aujourd'hui, et seules les donations portant sur une holding dont le prix de cession est resté en trésorerie, en placements ou en fonds auraient déclenché l'impôt. Dans les deux versions, la date d'application est la même : les transmissions réalisées depuis le 1^er octobre 2026.

État au 6 novembre 2026 : la rédaction des députés est tombée avec le rejet de la première partie ; le Sénat sera saisi de l'article 5 dans sa version déposée. La version restreinte peut réapparaître au Sénat ou en nouvelle lecture, sans que rien ne le garantisse. Si vous avez donné des titres de holding depuis le 1^er octobre 2026, ou si une donation est prévue, faites chiffrer l'impôt sous les deux versions et établir l'historique des cessions réalisées par la holding et des réinvestissements depuis l'apport.

Exit tax : l'article 5 bis voté par les députés est tombé avec le rejet

L'article 167 bis du CGI impose les plus-values latentes des contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France. Aujourd'hui, le sursis de paiement est automatique vers un État de l'Union européenne ou vers tout autre État lié à la France par une convention d'assistance administrative et une convention d'assistance au recouvrement, et l'impôt sur les plus-values latentes est dégrevé deux ans après le départ, ou cinq ans lorsque les titres dépassent 2,57 millions d'euros, si les titres sont toujours détenus à cette date.

Un article 5 bis, ajouté par les députés (amendement n° 462 et identiques) et tombé avec le rejet de la première partie, aurait modifié ce régime sur deux points. Le sursis automatique serait réservé aux États de l'Union européenne et aux autres États parties à l'accord sur l'Espace économique européen remplissant les mêmes conditions conventionnelles ; un départ vers un État situé hors de l'Union et de l'Espace économique européen relèverait dans tous les cas du sursis sur demande, qui suppose la désignation d'un représentant en France et la constitution de garanties. Le délai de dégrèvement serait porté à quinze ans, quel que soit le montant des titres. L'article modifie aussi le VIII de l'article 167 bis et abroge le III de l'article 112 de la loi de finances pour 2019 ; il ne fixe pas lui-même de date d'application.

L'article 5 du projet déposé, seul transmis au Sénat, ajuste l'exit tax pour l'aligner sur l'apport-cession : la transmission à titre gratuit des titres de holding reçus en échange d'un apport réalisé après le départ ferait expirer le sursis, lorsque les titres apportés sont ceux sur lesquels la plus-value latente a été constatée au départ (nouveau f bis du VII de l'article 167 bis), et le plan de règlement sur cinq ans serait ouvert à l'impôt ainsi dû.

État au 6 novembre 2026 : l'article 5 bis ne figure pas dans le texte transmis au Sénat ; le régime actuel de l'article 167 bis (sursis automatique vers les États conventionnés, dégrèvement à deux ou cinq ans) reste la référence, sous réserve d'un nouvel amendement au Sénat ou en nouvelle lecture. Pour un départ envisagé en 2027, en particulier hors de l'Union européenne, faites chiffrer l'exit tax sous les deux régimes avant de fixer la date : voir l'exit tax en France et l'exit tax vers la Suisse.

Donations et transmission d'entreprise : ce que les députés avaient ajouté, et ce qui reste

Dons de sommes d'argent (article 4). Le texte déposé prévoyait, pour les dons consentis du 1^er janvier au 30 juin 2027 à un descendant (ou, à défaut, à un neveu ou une nièce) majeur ou émancipé, de moins de cinquante ans, un taux unique de 6 % dans la limite de 100 000 euros par donateur et par donataire, 5 % en cas de versement d'au moins 1,1 % des sommes reçues à un organisme d'aide aux personnes en difficulté, et une exonération de l'article 790 G portée de 31 865 à 50 000 euros. Les députés avaient étendu la période à toute l'année 2027 et porté l'exonération de l'article 790 G à 100 000 euros ; cette version est tombée avec le rejet, et le Sénat délibérera sur la version déposée (premier semestre 2027, 50 000 euros). Ces dons ne seraient pas rappelés pour l'application de l'article 784. Le détail figure sur notre page planification successorale, qui présente le texte déposé.

Pacte Dutreil (articles 10 septies et 10 octies, tombés avec le rejet). Le projet du Gouvernement ne modifie pas l'article 787 B du CGI. Les députés avaient adopté deux amendements. Le premier aurait exigé qu'au moins un des donataires ait entre dix-huit et soixante ans au jour de la transmission, pour les titres de société (787 B) comme pour l'entreprise individuelle (787 C). Le second aurait permis, pour une société non cotée, une exonération totale au lieu de 75 % si l'engagement collectif dure au moins trois ans et si chaque héritier ou donataire s'engage à conserver les titres dix ans, au lieu de six ; la même faculté aurait été ouverte à l'entreprise individuelle. Ces deux ajouts, qui répondent à des logiques opposées et que le Gouvernement n'avait pas proposés, ne figurent pas dans le texte transmis au Sénat : à ce stade, le pacte Dutreil reste inchangé.

Bois, forêts et biens ruraux. Les articles additionnels votés par les députés sont également tombés. L'article 4 terdecies aurait ramené l'exonération de droits de mutation à titre gratuit des bois et forêts et des parts de groupements forestiers (article 793) de trois quarts à la moitié, et l'aurait limitée à 2 000 000 euros par mutation. Les articles 10 nonies et 10 decies auraient assoupli l'engagement de conservation de l'article 793 bis en cas de donation des biens ruraux loués à long terme à des descendants, qui auraient repris l'engagement jusqu'à son terme.

État au 6 novembre 2026 : le Sénat sera saisi du seul article 4, dans sa version déposée ; les articles additionnels des députés peuvent être redéposés au Sénat ou en nouvelle lecture. Un don d'argent préparé pour 2027 se calibre sur le texte déposé (six premiers mois, 50 000 euros d'exonération), tant que la loi n'est pas publiée. Un pacte Dutreil en préparation se construit sur le régime en vigueur, sans compter sur une exonération totale.

Assurance-vie, y compris les contrats étrangers : de nouvelles conditions pour garder le régime fiscal

L'article 6 réserverait les avantages fiscaux de l'assurance-vie aux contrats qui respectent les critères du droit français. Dans le code des assurances, un nouvel article L. 131-1-3 interdirait aux unités de compte dédiées (fonds dédiés, fonds internes propres à un contrat ou à un cercle fermé de souscripteurs) de comprendre des actifs émis, garantis ou dus par le souscripteur, l'assuré ou un bénéficiaire, leur conjoint ou partenaire de PACS, leurs ascendants, descendants, frères et sœurs, ou par une entité qu'ils contrôlent, au-delà d'un seuil fixé par décret pour les entités détenant indirectement de tels actifs.

Pour les contrats souscrits auprès d'assureurs étrangers (6° de l'article 120 du CGI), l'article 122 serait complété : l'abattement annuel de 4 600 ou 9 200 euros (réservé aux assureurs établis dans l'Union européenne ou dans un État de l'Espace économique européen lié à la France par une convention d'assistance administrative) et le taux de 7,5 % applicable aux produits des contrats de plus de huit ans (article 125-0 A) supposeraient que les primes versées depuis le 1^er octobre 2026 l'aient été en numéraire, que les unités de compte présentent des caractéristiques similaires à celles admises en droit français, et que les engagements en unités de compte dédiées ne soient adossés à aucun actif émis, garanti ou dû par le souscripteur, son cercle familial ou une entité qu'ils contrôlent. En outre, pour un contrat qui ne remplirait pas ces conditions à la date du décès, les sommes dues par l'assureur seraient soumises aux droits de succession selon le lien de parenté entre le bénéficiaire et l'assuré (II bis rétabli de l'article 757 B).

Calendrier prévu : les règles du code des assurances s'appliqueraient aux contrats souscrits depuis le 1^er octobre 2026, et le 1^er juillet 2027 pour les contrats antérieurs ; les règles d'impôt sur le revenu, aux contrats souscrits depuis le 1^er octobre 2026 et aux produits des primes versées depuis cette date ; la règle de droits de succession, aux décès survenus à compter du 1^er juillet 2027.

État au 6 novembre 2026 : les députés avaient adopté l'article avec des modifications rédactionnelles, sans changement des conditions ni des dates ; le Sénat délibérera sur la version déposée, de même portée. Si votre contrat, notamment luxembourgeois, comporte un fonds dédié ou a reçu des apports en titres, faites-le auditer avant le 1^er juillet 2027 : voir l'assurance-vie dans une transmission internationale.

Reprise et cession d'entreprise : ce que prévoit le pacte « Papin »

L'article 10 du projet de loi de finances pour 2027 est consacré aux reprises de TPE et de PME. Il s'agit d'un projet. Les députés l'avaient modifié par plusieurs amendements (texte résultant des délibérations de l'Assemblée nationale à l'issue de la séance du 30 octobre 2026) ; ces modifications sont tombées avec le rejet de la première partie le 4 novembre 2026, et le Sénat délibérera sur l'article dans sa version déposée, décrite ci-dessous.

Pour le dirigeant qui cède, la mesure se greffe sur l'abattement fixe de l'article 150-0 D ter du CGI. La plus-value de cession des titres d'une PME est aujourd'hui réduite d'un abattement fixe de 500 000 € si le cédant cède l'intégralité de ses titres ou plus de 50 % des droits de vote, a exercé pendant les cinq années précédentes une fonction de direction effective et normalement rémunérée, cette rémunération représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels, a détenu au moins 25 % des droits pendant la même durée, cesse toute fonction et fait valoir ses droits à la retraite dans les deux années qui précèdent ou suivent la cession, et, en cas de cession à une entreprise, n'y détient aucun droit (condition dont le non-respect dans les trois ans remet l'abattement en cause). La société doit être une PME au sens européen, soumise à l'impôt sur les sociétés et exerçant une activité opérationnelle ; les titres doivent être détenus depuis au moins un an. L'abattement ne joue que pour l'impôt sur le revenu : les prélèvements sociaux restent dus sur la plus-value avant abattement (BOI-RPPM-PVBMI-20-40, § 10). Il s'applique aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2031 (loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, art. 28, VI, C).

Le projet ne double pas cet abattement pour toutes les cessions. L'article 10, dans sa version déposée, le porte à 1 000 000 € pour les cessions réalisées du 1^er janvier 2027 au 31 décembre 2029 à un ou plusieurs salariés de la société, ou à une société dont tous les associés sont salariés de la société cédée. Les conditions du II restent exigées du cédant, départ à la retraite compris. Au moins un salarié repreneur doit être salarié de la société à la date de la cession, y avoir été titulaire d'un contrat de travail pendant cinq ans au cours des dix années précédentes, et s'engager à conserver les titres et à exercer la direction pendant les cinq années suivantes. Si cet engagement est rompu, l'abattement majoré est remis en cause au titre de l'année de la rupture, et le texte ne prévoit pas, dans ce cas, de retour à l'abattement de 500 000 €. Deux articles additionnels votés par les députés, tombés avec le rejet, allaient plus loin : l'article 10 sexies (amendement n° 4006) portait aussi l'abattement à 1 000 000 € pour les cessions de 2027 à 2029 à des acquéreurs ayant tous la qualité de nouvel agriculteur (personnes physiques, ou société dont chaque associé a cette qualité) et s'engageant à conserver les titres cinq ans ; l'article 4 quater (amendement n° 239) ouvrait l'abattement, pour les cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2027, au cédant qui exerce sa profession dans une société d'exercice libéral, à condition qu'il cesse de l'exercer.

Ce que les députés avaient modifié dans l'article 10 avant le rejet (modifications tombées, qui peuvent être reprises au Sénat ou en nouvelle lecture) :

• Société de reprise : le texte déposé exige que tous ses associés soient salariés ; l'amendement n° 3881 retenait une société dont la majorité du capital et des droits de vote est détenue par un ou plusieurs salariés pendant cinq ans, la direction étant réservée aux salariés repreneurs.
• Durée : le texte déposé réserve la mesure aux cessions réalisées du 1^er janvier 2027 au 31 décembre 2029 ; l'amendement n° 784 avait supprimé cette borne.
• Emploi : le même amendement subordonnait le bénéfice des « déductions » à un engagement des dirigeants repreneurs en matière de maintien de l'emploi, dont les modalités auraient été fixées par décret.

Côté repreneur, l'article 10 crée un suramortissement (futur article 39 decies J du CGI) au profit de l'entreprise reprise entre le 1^er janvier 2027 et le 31 décembre 2029 : 60 % de la valeur d'origine de tous les biens neufs acquis après la cession pour une microentreprise, 30 % pour les autres PME sur une liste de biens (les députés avaient plafonné cette déduction, pour ces seules PME, à 10 % du chiffre d'affaires ; ce plafond est tombé avec le rejet). Il suppose que l'entreprise ait au moins cinq ans d'activité et s'engage à poursuivre la même activité pendant cinq ans. Dans le texte déposé, le cédant doit avoir cessé toute fonction dans l'entreprise cédée au plus tard à la date de la cession ; les députés avaient assoupli cette condition en lui permettant d'accompagner le repreneur pendant douze mois sans fonction de direction de droit ou de fait (amendements n° 400 et 3878), assouplissement tombé lui aussi. L'article 150-0 D ter, lui, admet une cessation dans les deux ans qui suivent la cession. Le dirigeant qui veut à la fois son abattement et le suramortissement de son repreneur doit donc quitter la direction au jour de la cession. Le projet réduit enfin à 0,1 % les droits d'enregistrement dus par un salarié comptant cinq ans de contrat de travail dans l'entreprise au cours des dix années précédant la cession, ou par une société dont des salariés détiennent la majorité du capital et des droits de vote pendant cinq ans, l'un d'eux au moins remplissant cette condition d'ancienneté. Pour un fonds de commerce, un fonds agricole ou une clientèle exploités par une PME (hors activité de pure gestion patrimoniale), le taux joue au-delà de 23 000 € et l'acquéreur s'engage à exploiter et à conserver le fonds cinq ans ; pour des parts sociales d'une PME, il s'engage à les conserver cinq ans et à confier la direction effective, à titre exclusif, aux repreneurs remplissant la condition d'ancienneté.

Deux autres articles intéressent l'entreprise. L'article 9 crée un suramortissement « industrie 4.0 » (futur article 39 decies H) pour les PME et ETI, sur des biens neufs d'une liste limitative (robotique, fabrication additive, logiciels industriels, capteurs, données, raccordement sans fil des objets industriels critiques, machines à commande numérique, technologies immersives, cybersécurité) affectés à une activité industrielle, commandés fermement à compter du 1^er octobre 2026 et acquis du 1^er janvier 2027 au 31 décembre 2029 (ou acquis à partir de 2030 s'ils ont été commandés dans cette période avec un acompte d'au moins 10 % et acquis dans les trente-six mois) : 40 % pour les moyennes entreprises et les ETI, 80 % pour les petites entreprises ; dans les zones d'aide à finalité régionale, 80 % pour les moyennes entreprises et 120 % pour les petites. Un même bien ne peut cumuler ce dispositif et celui de l'article 10. L'article 15 reconduit pour un exercice la contribution exceptionnelle sur les bénéfices des grandes entreprises (seuil de 1,5 milliard d'euros de chiffre d'affaires, taux de 15,7 % et 31,4 %) ; les députés l'avaient supprimé en séance (amendement n° 69 et identiques), mais il revient dans le texte transmis au Sénat.

Devant le juge, les conditions de l'article 150-0 D ter sont d'interprétation stricte et propres à la personne du cédant. Le Conseil d'État juge qu'elles s'apprécient pour chaque époux pris isolément, même sous le régime de la communauté universelle (CE, 26 avril 2024, n° 453014), et que la fonction de directeur général d'une SAS, effectivement exercée et normalement rémunérée, remplit la condition de fonctions sans qu'un pouvoir de représentation à l'égard des tiers soit exigé (CE, 21 octobre 2020, n° 437598). Ces décisions ont été rendues sous une rédaction antérieure de l'article, dont les conditions de fonctions et de départ à la retraite sont reprises dans le texte actuel.

Si vous envisagez de céder en 2027, faites vérifier dès maintenant le calendrier de votre départ à la retraite et de la cessation de vos fonctions. Si une reprise par vos salariés est possible, préparez l'ancienneté du repreneur, son engagement de direction et la structure de la société de reprise. Ne fixez pas votre prix net en tenant le million d'euros pour acquis avant la publication de la loi. Pour une cession avec départ de France, voir aussi céder son entreprise puis s'installer en Suisse.

Immobilier : la mesure sur la location meublée revient, les ajouts des députés sont tombés

Location meublée non professionnelle (article 7). Le texte déposé plafonnait la déduction de l'amortissement des logements loués meublés hors activité professionnelle à 2,5 % par an et 7 000 euros par foyer (1,5 % et 5 000 euros pour un meublé de tourisme), et encadrait les amortissements en report. Les députés avaient supprimé ces dispositions (amendements n° 96, 114 et 116) ; cette suppression est tombée avec le rejet, et le Sénat délibérera sur l'article 7 dans sa version déposée, plafonnement compris. Voir la fiscalité des locations meublées.

Les articles qui suivent avaient été ajoutés par les députés ; ils ne figurent pas dans le texte transmis au Sénat et restent décrits ici parce qu'ils peuvent être redéposés.

Ancienne résidence principale (article 4 quinquies, tombé). La plus-value de cession d'un logement qui a constitué la résidence principale du cédant pendant une durée cumulée au moins égale à celle qui ouvre l'exonération totale pour durée de détention serait exonérée, même s'il n'est plus occupé, à condition que la vente intervienne dans les trente-six mois de la fin de l'occupation et que le bien n'ait été ni loué ni utilisé à titre onéreux entre-temps. Pour un contribuable qui s'installe à l'étranger, la mesure s'ajouterait à l'exonération propre aux non-résidents ressortissants de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen (article 150 U, II, 2°), limitée à 150 000 euros de plus-value.

Meublé vendu pour devenir une résidence principale (article 4 sexies, tombé). Pour les cessions intervenant à compter du 1^er janvier 2027, la plus-value sur un local meublé affecté à l'habitation, autre que l'habitation principale, depuis au moins un an bénéficierait, pour l'impôt sur le revenu (article 150 VC), d'un abattement pour durée de détention accéléré (8 % par an au-delà de la cinquième année, 12 % la dix-septième) si l'acquéreur s'engage à l'affecter à l'habitation principale, occupée ou louée, jusqu'au 1^er janvier de la troisième année suivant celle de l'acte, le bail éventuel devant prendre effet dans les six mois de l'acte ; en cas de revente avant ce terme, le nouvel acquéreur reprendrait l'engagement. Une amende de 5 % du prix sanctionnerait le manquement.

Revenus fonciers (article 7 nonies, tombé). Le seuil du régime micro-foncier passerait de 15 000 à 30 000 euros et l'abattement forfaitaire de 30 % à 50 %.

Impôt sur la fortune immobilière (articles 4 quaterdecies et 4 quindecies, tombés). Seraient exclus de l'assiette, à compter de l'IFI dû au titre de 2027, les logements loués nus à titre de résidence principale, hors du cercle familial, à des locataires sous plafonds de ressources et à un loyer plafonné, loués au moins huit mois l'année précédente. Les biens ruraux donnés à bail à long terme seraient exonérés en totalité sans condition de lien familial avec le preneur (article 976, III).

État au 6 novembre 2026 : seul l'article 7, dans sa version déposée, est transmis au Sénat. Les articles additionnels, issus d'amendements parlementaires dont plusieurs étaient gagés sur une taxe sur les tabacs, peuvent être redéposés au Sénat ou en nouvelle lecture ; rien ne garantit que le Gouvernement les reprenne.

TVA immobilière : des ajustements du CIBS encore à examiner

La recodification de la TVA dans le code des impositions sur les biens et services entre en vigueur le 1^er janvier 2027. L'article 19 du projet ratifie les ordonnances n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 et n° 2026-671 du 27 juillet 2026 et ajuste plusieurs règles qui intéressent l'immobilier : exonération, avec faculté d'option opération par opération, des locations résultant d'un bail conférant un droit réel (bail à construction, emphytéotique, réel immobilier ou réel solidaire), nouvel article L. 231-35-1 ; exigibilité de la TVA sur la vente d'immeuble à construire au fur et à mesure des encaissements, nouvel article L. 231-36-1 ; option pour la taxation de la location d'un terrain non aménagé à un non-assujetti subordonnée à son accord exprès dans le contrat.

État au 6 novembre 2026 : les députés n'avaient pas examiné l'article avant le rejet de la première partie ; le Sénat délibérera sur sa version déposée. Voir la recodification CIBS et la TVA immobilière.

Autres mesures du projet : ce que les députés avaient supprimé revient devant le Sénat

• Article 3, abattement de 10 % sur les pensions de retraite : le projet le plafonne à 3 000 euros pour les pensions de retraite ; les députés avaient supprimé l'article, qui revient dans le texte transmis au Sénat.
• Article 15, contribution exceptionnelle des grandes entreprises : supprimé par les députés, il revient dans sa version déposée (reconduction pour un exercice). La contribution additionnelle de 5 % sur la fraction des distributions excédant 1,2 fois la moyenne des cinq exercices précédents, votée par les députés pour les sociétés réalisant au moins un milliard d'euros de chiffre d'affaires (article 15 decies), est tombée.
• Article 17, réductions de capital : le projet déposé se limite à des ajustements des exonérations de la taxe de l'article 235 ter XB (actionnariat salarié, fusions et scissions). L'abrogation de cette taxe et le droit d'enregistrement de 10 % sur les annulations de titres des sociétés cotées dont la capitalisation dépasse 7 milliards d'euros, votés par les députés, sont tombés.
• Article 30, lutte contre la fraude : non examiné par les députés avant le rejet ; le Sénat délibérera sur sa version déposée. Il pérenniserait la collecte automatisée, par l'administration, des contenus publics des plateformes en ligne, notamment pour rechercher les manquements aux règles de domicile fiscal de l'article 4 B, et étendrait la saisie administrative à tiers détenteur aux comptes-titres.