Requalification en marchand de biens : critères, jurisprudence, SCI

Un faisceau de faits, examinés bien par bien

Aucun indice n'est décisif à lui seul. L'administration les réunit dans la proposition de rectification ; la défense les reprend un par un, à partir des actes, des relevés bancaires, des baux et de la chronologie de chaque bien.

• Le nombre et la fréquence des opérations. C'est le critère de principe de l'habitude (CE 18 mars 2020, n° 425443). L'administration recense aussi les opérations des années prescrites pour établir l'importance et la fréquence de l'activité (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, § 30).
• Le délai entre l'achat et la revente. Un court délai est un indice d'intention de revendre ; un long délai, un indice contraire, que le juge a retenu en faveur du contribuable (CE 2 juin 2006, n° 266507 : premières ventes huit ans après l'achat, certaines plus de vingt ans après).
• Le financement. Un crédit à court terme adossé à la revente oriente vers la spéculation ; un emprunt à long terme remboursé par les loyers oriente vers la constitution d'un patrimoine (CE 2 juin 2006, n° 266507 ; CAA Bordeaux, 16 décembre 2025, n° 23BX03236 : emprunt de 248 mois, intention de conserver les biens pour la retraite).
• L'usage du bien entre l'achat et la vente. Une location continue jusqu'à la revente, conforme à l'objet social, plaide contre l'intention spéculative (CE 2 juin 2006, n° 266507).
• Les travaux, la division et la vente par lots. La division d'un immeuble suivie de ventes échelonnées est un indice fort (CE, plén., 12 juin 1992, n° 67758 : immeuble acquis en 1954, divisé en 46 lots, dont 26 revendus entre 1956 et 1975, sans preuve d'un but patrimonial).
• Les nouveaux achats avant la revente. L'acquisition de nouveaux terrains avant même la vente des précédents a été relevée par les juges du fond comme un indice d'intention spéculative (faits rapportés par CE 14 juin 2023, n° 461960).
• Le lien avec une profession immobilière. La profession du cédant figure parmi les circonstances retenues ; un marchand de biens peut toutefois prouver qu'un bien vendu ne faisait pas partie de son stock (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, § 60). À l'inverse, une interdiction professionnelle de spéculer a été prise en compte pour écarter l'intention spéculative d'un notaire (CAA Bordeaux, 16 décembre 2025, n° 23BX03236).
• L'objet social. Pour une société, les statuts révèlent le plus souvent l'habitude et l'intention de revendre ; la présomption qui en résulte est écartée lorsque l'activité réelle ne leur correspond pas, et des statuts muets n'empêchent pas la qualification si les faits l'établissent (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, § 90).

Les raisons de la vente comptent peu en elles-mêmes, puisque l'intention s'apprécie à l'achat (même document, § 50). Elles éclairent pourtant cette intention : des ventes imposées par des difficultés de trésorerie ou une procédure de recouvrement, sans plus-value, ont contribué à écarter la qualification (CAA Bordeaux, 16 décembre 2025, n° 23BX03236).

La société civile qui vend comme un marchand de biens bascule à l'impôt sur les sociétés

Le mécanisme. Une société civile immobilière relève en principe de l'impôt sur le revenu au nom de ses associés (CGI, art. 8). Mais les sociétés civiles sont passibles de l'impôt sur les sociétés si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 du CGI (CGI, art. 206, 2). Lorsque l'activité de marchand de biens est établie, la société passe à l'impôt sur les sociétés et détermine alors son résultat selon les règles de cet impôt, loyers compris.

Une année sans vente ne suffit pas à y échapper. Le Conseil d'État a censuré un arrêt qui avait déchargé une société civile de l'impôt sur les sociétés pour une année au cours de laquelle elle n'avait rien revendu et n'avait fait que louer : cette seule circonstance ne suffit pas à écarter l'application combinée des articles 35 et 206, 2 (CE 18 mars 2020, n° 425443, mentionné aux tables). La société avait acquis deux immeubles en 2008, revendu une partie de l'un et un terrain attenant dans l'année, et créé douze lots dans l'autre, dont quatre vendus en quelques mois.

L'intention qui compte est celle de la société. Elle se recherche à la date où la société a acquis les biens. Que les associés actuels aient acheté leurs parts dans une intention spéculative, ou que l'un d'eux soit lui-même marchand de biens, est sans incidence sur la qualification de la société (CE 2 juin 2006, n° 266507).

Les conséquences pour les associés. Une fois la société placée à l'impôt sur les sociétés, l'administration peut, le cas échéant et dans les conditions de l'article 109 du CGI, regarder certains bénéfices comme distribués aux associés et les imposer entre leurs mains en revenus de capitaux mobiliers : c'est ce qu'elle avait fait dans l'affaire jugée en 2006. Le redressement peut alors se dédoubler, au niveau de la société et au niveau des associés.

Avant d'agir. Une société civile qui projette une division ou une vente par lots peut demander à l'administration de prendre position sur le point de savoir si ses résultats relèvent de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés (LPF, art. L. 80 B, 8°). La question se prépare avec le calendrier de l'opération, l'origine des biens et l'objet social.

Acheter, habiter, revendre : ce que le Conseil d'État a jugé en 2023

Les bénéfices tirés de cessions d'immeubles par un contribuable qui se livre habituellement à l'activité de marchand de biens sont imposables en bénéfices industriels et commerciaux et à la TVA, sauf pour lui à établir soit que les immeubles avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux, leur vente relevant de la simple gestion de son patrimoine, soit qu'ils constituaient sa résidence principale (CE 14 juin 2023, n° 461960).

Le Conseil d'État en tire une règle protectrice : la seule circonstance qu'un contribuable procède à des acquisitions et cessions successives d'immeubles qu'il affecte à sa résidence principale ne saurait caractériser une activité de marchand de biens, compte tenu de l'exonération des plus-values de cession de la résidence principale (CGI, art. 150 U, II, 1°), sauf si l'administration établit qu'il ne les a pas occupés à ce titre ou que les opérations procédaient d'un abus de droit. Dans cette affaire, un couple avait réalisé neuf opérations en treize ans, construisant puis vendant des maisons ; la cour avait exigé qu'il prouve l'occupation des biens alors que l'administration ne l'avait pas contestée pour certains d'entre eux : son arrêt a été annulé.

En pratique, la défense repose sur la preuve de l'occupation effective à la date de chaque cession : déclarations de revenus, avis de taxe d'habitation lorsqu'il en existe, abonnements, scolarité des enfants, courrier, durée du séjour. Les biens qui n'ont jamais été habités ne bénéficient pas de cette protection, et l'administration peut toujours démontrer que l'occupation était fictive ou que le schéma était abusif.

Impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA, droits et pénalités

Preuve, procédure et rescrit : où se situent les marges de manœuvre

• La charge de la preuve. En procédure de rectification contradictoire, c'est à l'administration d'établir les faits qui fondent la requalification ; lorsque la commission départementale a été saisie, elle supporte en principe la charge de la preuve quel que soit son avis, sous réserve des exceptions de l'article L. 192 du LPF (comptabilité gravement irrégulière et imposition conforme à l'avis, absence de comptabilité, taxation d'office), comme l'a appliqué la CAA de Bordeaux le 16 décembre 2025 (n° 23BX03236). Le contribuable doit, lui, établir les besoins personnels ou familiaux, ou l'affectation à sa résidence principale, qu'il invoque (CE 14 juin 2023, n° 461960).
• Discuter l'intention à la bonne date. L'administration raisonne souvent à partir de la revente. La défense replace chaque bien à la date de son achat : projet, financement, usage, durée de conservation.
• Discuter chaque indice, bien par bien. Un patrimoine peut comprendre des biens de placement et quelques opérations de revente : la qualification ne s'étend pas nécessairement à tous les biens, et un long délai de détention ou une location continue sur un bien en particulier s'oppose à ce qu'il soit traité comme un stock.
• Vérifier le délai de reprise. La reprise sur dix ans ne s'applique qu'aux catégories de revenus qui n'ont figuré dans aucune déclaration déposée dans le délai légal, et elle ne s'applique pas lorsque des revenus ou plus-values ont été déclarés dans une autre catégorie que celle dans laquelle ils doivent être imposés (LPF, art. L. 169). Ce point, prévu par le texte en vigueur, se vérifie au cas par cas sur les déclarations effectivement déposées ; il ne joue pas pour la TVA (LPF, art. L. 176).
• Tenir les délais de la procédure. Trente jours pour répondre à la proposition de rectification, prorogeables sur demande (LPF, art. L. 57 et R* 57-1) ; recours hiérarchique et, dans son domaine de compétence, saisine de la commission départementale, qui peut se prononcer sur les faits sans trancher la question de droit (LPF, art. L. 59 A). Voir notre page recours hiérarchique et commissions.
• Chiffrer avant de contester. Prix de revient du stock, frais d'acquisition et travaux justifiés et rattachés au bon exercice, TVA d'amont lorsque les conditions de la déduction sont réunies, prise en compte de l'impôt sur la plus-value déjà versé lors des ventes, qui dépend de la procédure et des délais de réclamation : le rappel se discute aussi dans son montant.
• Prévenir plutôt que guérir. Avant une opération de division ou une série de ventes, l'administration peut être interrogée sur l'appréciation d'une situation de fait au regard d'un texte fiscal (LPF, art. L. 80 B, 1°) ; une société civile peut demander si ses résultats relèvent de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés (même article, 8°). Voir notre page rescrit fiscal.